Ακίνητα : Ευκαιρίες και φόβοι από τον καλπασμό των τιμών διεθνώς

κτινάσσονται οι τιμές των ακινήτων σε κάθε γωνιά της γης εν μέσω τρίτου κύματος της πανδημίας, αλλά και ενώ αχνοφαίνεται στον ορίζοντα η υπέρβαση της παγκόσμιας υγειονομικής κρίσης με την επιτάχυνση της εμβολιαστικής διαδικασίας. Τρεις είναι οι λόγοι που ευνοούν τις αγορές ακινήτων: τα χαμηλά επιτόκια, η επιπλέον ρευστότητα που εξασφαλίζουν στους υποψήφιους αγοραστές τα κυβερνητικά πακέτα στήριξης και επίσης οι αλλαγές στις στεγαστικές προτεραιότητες των ανθρώπων που έφερε η πανδημία.

Πριν ακόμα από την επέλαση του κορωνοϊού οι κυβερνώντες ανησυχούσαν για τις ανατιμήσεις των ακινήτων και τις πιθανές φούσκες που θα μπορούσαν να απειλήσουν με κατάρρευση τις αγορές σε έναν μεταγενέστερο στάδιο. Τότε η αιτία των ανατιμήσεων ήταν μόνο το χαμηλό κόστος δανεισμού. Τώρα στις ανησυχίες προστίθενται και τα τρισεκατομμύρια δολάρια που μοιράζουν οι κυβερνήσεις για να στηρίξουν τις οικονομίες, τις επιχειρήσεις και τους πολίτες από τις δραματικές επιπτώσεις της πανδημίας και των συνακόλουθων εγκλεισμών και άλλων περιοριστικών μέτρων.

Δίκοπο μαχαίρι

Το πολύ και φθηνό χρήμα είναι σαν δίκοπο μαχαίρι, σημειώνουν οι ρεπόρτερ της «Wall Street Journal» Μάικ Τσέρνι και Πατρίσια Κάουσμαν. Πολλοί αναγνωρίζουν την ανάγκη να διατηρήσουν οι Κεντρικές Τράπεζες τα επιτόκια σε χαμηλά επίπεδα για να στηρίξουν την οικονομική ανάκαμψη μετά το υφεσιακό σοκ που προκάλεσε η πανδημία. Είναι όμως οι ίδιοι εκείνοι που φοβούνται μήπως τα νοικοκυριά παρασυρθούν και αναλάβουν στεγαστικά δάνεια και χρέη που αργότερα δεν θα μπορούν να εξυπηρετήσουν. Κάτι βέβαια που θα έχει οδυνηρές συνέπειες όχι μόνο για τις αγορές ακινήτων αλλά και για τον τραπεζικό κλάδο και τις εθνικές οικονομίες.

Κάποιες κυβερνήσεις και Κεντρικές Τράπεζες σπεύδουν να «παγώσουν» την εκτοξευθείσα ζήτηση για στεγαστικά δάνεια υιοθετώντας μέτρα που σίγουρα επιδρούν ανασχετικά στην προσπάθεια εξόδου από την κρίση. Η Κεντρική Τράπεζα της Δανίας προειδοποίησε τους δανειολήπτες σημειώνοντας ότι «είναι σαφές ότι μια ετήσια αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 5% έως και 10% δεν είναι βιώσιμη μακροπρόθεσμα».

Μεγάλη είναι η ανησυχία και στην Ολλανδία, όπου οι τιμές των διαμερισμάτων ενισχύθηκαν στο Άμστερνταμ κατά 7,8% το 2020 έπειτα από μια αύξηση 6,9% που είχαν σημειώσει το 2019, σύμφωνα με αναλυτές της ING Groep. Στην Κίνα οι ρυθιστικές αρχές παίρνουν ήδη μέτρα για να «αποθερμάνουν» την αγορά καθώς σε πόλεις όπως το Σέντσεν, για παράδειγμα, οι τιμές εκτινάχθηκαν πέρυσι κατά 16% υψηλότερα.

Αλλά και στη Νέα Ζηλανδία οι αρχές αυστηροποίησαν πρόσφατα τις προϋποθέσεις για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων μετά τη διαπίστωση ότι το Φεβρουάριο οι τιμές των κατοικιών σε πολλές περιοχές της χώρας είχαν αυξηθεί κατά… 23% συγκριτικά με το Φεβρουάριο του 2019. Όσο για το ήδη πανάκριβο Σίδνεϊ, η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια είναι τόσο μεγάλη που κάποιες τράπεζες δεν διαθέτουν τη ρευστότητα για να την καλύψουν!

«Μιλάμε για τρέλα. Ουδέποτε θυμάμαι τέτοια ζήτηση για επενδύσεις στα ακίνητα. Είναι κάτι μια τάση που δεν μπορώ να φανταστώ ότι θα τερματιστεί σύντομα», δήλωσε στη «WSJ» ο Κρίστιαν Στίβενς, επικεφαλής σύμβουλος στην αυστραλέζικη εταιρεία στεγαστικών δανείων Shore Financial.

Αντικρουόμενες ενδείξεις

Στις ΗΠΑ οι τιμές των ακινήτων επίσης καλπάζουν, αλλά οι οικονομολόγοι σε γενικές γραμμές δεν ανησυχούν, σημειώνουν οι ρεπόρτερ της αμερικανικής εφημερίδας. Κι αυτό επειδή «συγκριτικά με τις προηγούμενες περιόδους υπερβολικών ανατιμήσεων στην αγορά ακινήτων, οι αγοραστές είναι πιο αξιόπιστοι και βάζουν περισσότερα ρευστά από την τσέπη τους για κάθε αγορά που σχεδιάζουν», κατά την «WSJ».

Είναι ελπιδοφόρο, θα έλεγε κανείς, που δεν επαναλαμβάνονται οι ολέθριες ρεμούλες που είχαν προηγηθεί της κρίσης των στεγαστικών δανείων (subprime market) το 2007/2008 (που οδήγησε στην παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, αυτή που η Ελλάδα έκανε 10 χρόνια για να βγει).

Ήταν τότε που οι τραπεζίτες είχαν «κόψει ταρίφα» 200.000 δολαρίων και κυνηγούσαν όποιον έβρισκαν μπροστά τους, ακόμα και συνειδητοποιημένους νομάδες για να τα δώσουν εν γνώσει τους ότι θα είναι δανεικά κι αγύριστα, αφού εκείνο που τους ενδιέφερε ήταν να εμφανίσουν τζίρο και να εισπράξουν μπόνους.

Από την άλλη πλευρά, ο διοικητής της Κεντρικής Τράπεζας του Καναδά Τιφ Μακλέμ παραδέχθηκε το Φεβρουάριο ότι «υπάρχουν πρώιμες ενδείξεις υπερβολικά υψηλών αυξήσεων» στις τιμές των ακινήτων και στα επίπεδα δανεισμού των καταναλωτών και των νοικοκυριών (η καναδική αγορά ακινήτων καλπάζει με ετήσιο ρυθμό 17%).

Αλλά πρόσθεσε ο Μακλέμ ότι δεν πρόκειται η Τράπεζα να λάβει περιοριστικά μέτρα γιατί «η οικονομία χρειάζεται στήριξη που δεν μπορούμε να της την στερήσουμε».

Στην Κίνα τέλος, που ήδη έχει ξεπεράσει την πανδημική κρίση και έχει επιστρέψει στους… συνήθεις ρυθμούς ανάπτυξης (6,5% το τέταρτο τρίμηνο του 2020), η νομενκλατούρα έθεσε από πέρυσι νέα όρια χρηματοδότησης της αγοράς ακινήτων προκειμένου να συγκρατηθούν οι τιμές. Η αγορά παρά ταύτα παραμένει «καυτή».

Στις αρχές Μαρτίου ο πρόεδρος της εποπτικής τραπεζικής αρχής είχε εκφράσει την ανησυχία του ότι πιθανή «διόρθωση» των τιμών των ακινήτων θα απειλούσε την σταθερότητα του τραπεζικού τομέα στη χώρα.

Αλλαγές προτεραιοτήτων

Στις 37 χώρες-μέλη του ΟΟΣΑ οι τιμές των ακινήτων «έπιασαν ταβάνι» το τρίτο τρίμηνο του 2020. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ίδιου του Οργανισμού ο ρυθμός αύξησης των τιμών άγγιξε το 5% ετησίως, φθάνοντας στο υψηλότερο επίπεδο εδώ και μια 20ετία σχεδόν. Και οι ειδικοί το αποδίδουν αυτό εν πολλοίς και στην αλλαγή νοοτροπίας και  προτεραιοτήτων που παρατηρείται στους ανθρώπους και στα νοικοκυριά, ως απότοκο της πανδημικής κρίσης.

«Ο κόσμος μοιάζει σαν να έχει κάνει μια επανεκκίνηση της ζωής του πάνω σε διαφορετικές βάσεις και με διαφοροποιημένους στόχους. Όλο και περισσότερα νοικοκυριά θέλουν να αλλάξουν τρόπο ζωής και ανακατευθύνονται πάλι προς τα προάστια που τους εξασφαλίζουν περισσότερο ελεύθερο χώρο. Οι κατασκευαστές, από την πλευρά τους, ενθαρρύνονται από τις αυξήσεις των τιμών των ακινήτων για να επενδύσουν σε νέες κατασκευές», δήλωσε η Κέιτ Έβερετ-Αλεν της εταιρείας ερευνών Knight Frank.

Το αίσθημα πλούτου (wealth effect) που ενθαρρύνει χορηγούς δανείων, δανειολήπτες ιδιώτες και κατασκευαστές κτιρίων και εκτινάσσει τις επενδύσεις και τις τιμές των ακινήτων ενισχύεται και από την εντυπωσιακή κούρσα των κεφαλαιαγορών.

Όμως είναι γνωστό ότι οι τιμές των μετοχών στη Wall Street και σε άλλα μεγάλα χρηματιστήρια του πλανήτη καλπάζουν επειδή τεράστια κεφάλαια από τα κυβερνητικά προγράμματα αρωγής τζογάρονται στις αγορές αντί να καταλήγουν σ’ αυτούς για τους οποίους προορίζονται, δηλαδή στις πληγείσες από την πανδημία επιχειρήσεις και τους πλέον ευάλωτους στην κρίση επαγγελματίες και πολίτες.

Κυβερνητικοί και τραπεζικοί παράγοντες ανησυχούν για τον κίνδυνο η όλη διαδικασία εξόδου από την κρίση με την χορήγηση πακέτων αρωγής και την διατήρηση πολύ χαμηλά του κόστους δανεισμού να δημιουργήσει μεγαλύτερες κοινωνικές ανισότητες και αποκλεισμούς, αφού θα ευνοήσει μεν έναν αριθμό νοικοκυριών, όμως θα αφήσει άλλα εκτός «νυμφώνος».

Διότι η εκτίναξη των τιμών των ακινήτων συμπαρασύρει ανοδικά, όπως είναι φυσικό, και τις τιμές των ενοικίων που πληρώνουν τα κατά κανόνα ασθενέστερα από οικονομικής απόψεως νοικοκυριά.

1,35% το μέσο επιτόκιο στην Ευρώπη

Στην Ευρώπη οι τιμές των ακινήτων έχουν επίσης απογειωθεί παρά το ότι οι οικονομικές προοπτικές δεν είναι τόσο ευοίωνες όσο για την Κίνα ή για τις ΗΠΑ. Εν μέρει επειδή οι κυβερνήσεις στηρίζουν τις οικογένειες με προγράμματα ενίσχυσης των εισοδημάτων τους και εν μέρει λόγω του παγώματος των υποχρεώσεων των δανειοληπτών, όπως αναφέρουν οι ειδικοί.

Μεγάλη συμβολή έχει βέβαια και η φθηνή δανειοδότηση. Το μέσο επιτόκιο για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου στην Ευρωζώνη έχει διαμορφωθεί στο 1,35%, σημειώνουν οι «Financial Times». Έτσι, «ένα σωρό κόσμος πλέον θέλει να επενδύσει σε τούβλα», όπως χαρακτηριστικά δήλωσε ο Μίκαελ Στάουσχολμ, μεσίτης στην Κοπεγχάγη.

Ο ολλανδός μεσίτης, Μικ Τεν Μπος, δήλωσε από το Άμστερνταμ ότι πέρυσι το κάθε διαθέσιμο προς πώληση σπίτι ζητούσαν να δουν 450 υποψήφιοι αγοραστές, ενώ πριν από την πανδημία ενδιαφέρονταν κατά μέσον όρο 20 αγοραστές. «Εφέτος το ενδιαφέρον αυξήθηκε περισσότερο, με τα σπίτια να πωλούνται εν τέλει σε τιμές κατά 15% με 20% υψηλότερες από αυτές που ζητούν οι πωλητές», τόνισε ο Τεν Μπος.

«Τζάμπα λεφτά»

Πού βρέθηκαν τόσα λεφτά; Οι ρεπόρτερ της «WSJ» σημειώνουν ένα χαρακτηριστικό περιστατικό:

Ο Τέουν Κρόι, ένας επιχειρηματίας ηλικίας 34 ετών, αγόρασε ένα σπίτι κοντά στη θάλασσα, όχι μακριά από το Άμστερνταμ, προκειμένου να έχουν περισσότερο χώρο για να παίζουν τα δυο παιδιά του. Ενώ είχε οικονομίες στην τράπεζα για να εξοφλήσει τοις μετρητοίς το ακίνητο (φαίνεται ότι συμβαίνουν αυτά στην Ολλανδία σε νέους 34 ετών με δύο παιδιά…), ο τραπεζίτης του τον συμβούλεψε να μη ξοδέψει το κεφάλαιό του, αλλά να πάρει στεγαστικό δάνειο με επιτόκιο μόλις 1,2%.

«Είναι τόσο φτηνό να δανειστεί κανείς χρήματα στις μέρες μας, που δεν έχει νόημα να μην το κάνει κανείς», δήλωσε ο κύριος Κρόι.

Το ρεπορτάζ φέρνει στο νου μια ιστορία που λέγεται ότι συνέβη πριν από σχεδόν ένα αιώνα, παραμονές του Κραχ του 1929 στη Wall Street.

Ένα πρωί ο εμβληματικός τραπεζίτης Ροκφέλερ κατευθυνόμενος στο γραφείο του κοντοστάθηκε στο δρόμο σε έναν στιλβωτή για να γυαλίσει τα παπούτσια του. «Καλημέρα κύριε Ροκφέλερ. Υπάρχει κανένα καλό ‘χαρτί’ για να ψωνίσουμε σήμερα; Πείτε μου εσείς που ξέρετε…», του είπε ο στιλβωτής.

Ανεβαίνοντας στο γραφείο του ο τραπεζίτης προειδοποίησε τη γραμματέα του: «Πάμε για καταστροφή»!