Οι χωρικές και κοινωνικές επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη Θεσσαλονίκη πριν την πανδημία

Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων αναπτύχθηκε στην Ελλάδα με την προ-κορωνοϊού ραγδαία αύξηση του αστικού τουρισμού, μέσω των πλατφόρμων εταιρειών όπως η Airbnb. Στην περίπτωση της Θεσσαλονίκης, ως αποτέλεσμα της στρατηγικής τουριστικής ανάπτυξης του δήμου, οι διανυκτερεύσεις ξένων τουριστών αυξήθηκαν κατά 150% από το 2010 ως το 2019, ενώ τα ακίνητα που ενοικιάζονταν μέσω Airbnb έφτασαν τα 4000.

Αυτή η νέα μορφή ενοικίασης κατοικιών (ή δωματίων) δημιούργησε προσδοκίες στους ιδιοκτήτες για την εξατομικευμένη αντιμετώπιση της οικονομικής κρίσης, και η γενικότερη συζήτηση σχετικά με την λεγόμενη οικονομία διαμοιρασμού εστίασε στα οφέλη των βραχυχρόνιων μισθώσεων για τους εκμισθωτές και την τουριστική ανάπτυξη. Η εξάπλωση όμως του φαινομένου σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και τουριστικούς προορισμούς, δημιουργήσει ανησυχία σχετικά με τις αρνητικές συνέπειες για τους μόνιμους κατοίκους και ενοικιαστές, για τις τιμές των ενοικίων και για τον περιορισμό του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος στις πόλεις.

Στα πλαίσια έρευνας του γράφοντος σχετικά με τις χωρικές και κοινωνικές επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο δήμο Θεσσαλονίκης, αναλύθηκαν δεδομένα των καταχωρίσεων στην πλατφόρμα της Airbnb και πραγματοποιήθηκαν συνεντεύξεις με εκμισθωτές, υπεύθυνους εταιρειών διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων, μεσίτες, ενοικιαστές, μόνιμους κατοίκους και στελέχη της δημόσιας διοίκησης. Όπως προκύπτει από την έρευνα, οι επιπτώσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων ήταν σύνθετες την περίοδο πριν την πανδημία:

1. Το φαινόμενο οδήγησε στην (επαν)επένδυση στην αγορά κατοικίας και στην ανακαίνιση του οικιστικού αποθέματος από διαφορετικές κατηγορίες εκμισθωτών με διαφορετικές στρατηγικές. Για ένα ευρύ φάσμα εκμισθωτών η βραχυχρόνια μίσθωση λειτούργησε σαν στρατηγική επιβίωσης, προσφέροντας ένα σημαντικό (αποκλειστικό ή συμπληρωματικό) εισόδημα. Για άλλους (εκμισθωτές πολλών ακινήτων, επενδυτές και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων), αποτέλεσε μία αποδοτική επιχειρηματική δραστηριότητα.

2. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αναπτύχθηκαν άνισα στο χώρο, με την πλειονότητα των ακινήτων να βρίσκονται στο ιστορικό κέντρο της πόλης, κοντά σε τουριστικά αξιοθέατα, επιβεβαιώνοντας αντίστοιχα ευρήματα σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις.

3. Η χωρικά άνιση κατανομή των ακινήτων συνοδεύτηκε από την κοινωνικά άνιση κατανομή των εσόδων που προέκυψαν από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς αυτά συγκεντρώθηκαν σε μία μικρή μειοψηφία των εκισθωτών. Συγκεκριμένα, μεταξύ Αύγουστου 2018 και Ιούλιου 2019, το 1% των εκμισθωτών με το μεγαλύτερο εισόδημα συγκέντρωσε το 17% του συνολικού εισοδήματος, με το ποσοστό να φτάνει το 49% για το 10% των εκμισθωτών. Η συγκέντρωση των κερδών σε λίγους επαγγελματίες εκμισθωτές διαψεύδει τον υποτιθέμενο αναδιανεμητικό χαρακτήρα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

4. Τα μεγαλύτερα έσοδα από την βραχυχρόνια μίσθωση συγκριτικά με την μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας, οδήγησαν στην έξωση και τον εκτοπισμό ενοικιαστών σε περιοχές με μεγάλη τουριστική ζήτηση, για την εκμετάλλευση των κατοικιών μέσω Airbnb. Η αυξημένη κερδοφορία συνέβαλλε επίσης στη γενικότερη αύξηση των μισθωμάτων, λόγω της μείωσης του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος. Στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης, το 8% του συνόλου των κενών και ενοικιασμένων κατοικιών χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2019.

5. Σε άλλες μεσογειακές πόλεις, ο χαρακτήρας και η κοινωνική σύνθεση ολόκληρων περιοχών έχει μετασχηματιστεί, ως αποτέλεσμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων και της τουριστικοποίησης. Οι αρνητικές επιπτώσεις του φαινομένου δεν απέκτησαν την ίδια ένταση στη Θεσσαλονίκη, λόγω της υστέρησης της πόλης στο διεθνή ανταγωνισμό για την προσέλκυση τουριστών.

Η πανδημία διέκοψε απότομα την κερδοφορία της τουριστικής οικονομίας, άλλα η άρση της απαγόρευσης των διεθνών μετακινήσεων και η αισιοδοξία για την αντιμετώπιση του κορωνοϊού δημιουργεί προσδοκίες για την επανάκαμψη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Επαναφέρεται έτσι ο προβληματισμός για τις επιπτώσεις του φαινομένου στις πόλεις και η ανάγκη εφαρμογής φορολογικής και κοινωνικής πολιτικής για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.

Δείτε ολόκληρο το άρθρο εδώ https://journals.sagepub.com/doi/abs/10.1177/0308518X21988940 και εδώ: http://eprints.lse.ac.uk/108590/1/Katsinas_EPA_paper_accepted_version_002_.pdf

* Φίλιππος Κατσίνας, μεταδιδακτορικός ερευνητής, London School of Economics and Political Science

Για την περίπτωση της Αθήνας, βλέπε το βιβλίο ¨Το Airbnb στην πόλη: Ευκαιρία ή απειλή;¨ των Δημήτρη Μπαλαμπανίδη, Εύας Παπατζανή, Δημήτρη Πέττα (Εκδόσεις Πόλις, 2021).