Ισχυρό πλήγμα στην αγορά γραφείων

Η επιτάχυνση των προγραμμάτων εμβολιασμού στον ανεπτυγμένο κόσμο και οι προοπτικές ισχυρής οικονομικής ανάκαμψης οδηγούν σε σταδιακή άρση των περιοριστικών μέτρων και επιστροφής στην κανονικότητα.

Στο πλαίσιο αυτό, εκατομμύρια εργαζόμενοι ετοιμάζονται να επιστρέψουν στα γραφεία τους.

Ή μήπως όχι;

Αυτή η επιστροφή μπορεί να συνοδεύεται με ριζικές αλλαγές, όπως για παράδειγμα πώς θα είναι πλέον τα γραφεία των επιχειρήσεων.

Το ερώτημα αυτά, που απασχολεί την αγορά, τους επιχειρηματίες και τους εργαζόμενους, οδηγεί στην εκτίμηση πως η βιομηχανία επαγγελματικών ακινήτων βρίσκεται αντιμέτωπη με την πιο σοβαρή πρόκληση της σύγχρονης ιστορίας.

Οι επόμενοι μήνες θα είναι μια πρωτόγνωρη περίοδος τόσο για τις επιχειρήσεις που επιστρέφουν στους χώρους γραφείων αλλά και για τις εταιρείες που έχουν και μισθώνουν αυτούς τους χώρους. Οι ποσοτικές και ποιοτικές εκθέσεις που δημοσιεύονται διεθνώς σηματοδοτούν την αρχή της διαμόρφωσης αυτής της νέας περιόδου.

Στη διάρκεια της κορύφωσης της πανδημίας πέρυσι, εκτιμάται ότι περισσότερο απο το 50% του εργατικού δυναμικού, μόνο στις ΗΠΑ, εργάσθηκε εξ αποστάσεως, με τους αναλυτές να προβλέπουν ότι ένα ποσοστό της τάξης του 15-18% θα εξακολουθήσει να εργάζεται μ΄αυτό το καθεστώς καθώς η πανδημία υποχωρεί και οι εργαζόμενοι θα λειτουργούν με το υβριδικό μοντέλο της εναλλάξ εργασίας στο γραφείο και το σπίτι.

Υποχωρούν οι τιμές

Μεγάλες εταιρείες, όπως JPMorgan Chanse, Salesforce, PricewaterarhouseCoopers ήδη εξετάζουν την υπενοικίαση των χώρων γραφείων που διατηρούν, με το διαθέσιμο χώρο για υπενοικίαση στο τέλος του 2020 στη Wall Street να βρίσκεται 40% πάνω απο το προηγούμενο έτος, ενώ οι τιμές των χώρων γραφείου υποχώρησαν 17% το 2020 στη Ν.Υόρκη και το Σαν Φρανσίσκο.

Οι ίδιες συνθήκες επικρατούν και στην Ευρώπη.

Γενικά, η αγορά επαγγελματικών χώρων γραφείου βρισκόταν σε μια περίοδο σταθεροποίησης τα προηγούμενα δύο χρόνια, έχοντας φτάσει στην κορύφωση ανακάμπτοντας εντυπωσιακά απο τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008.

Πολλά γραφεία στο Λονδίνο, τη Ν.Υόρκη και άλλες πόλεις της Δύσης έμειναν άδεια για περίοδο πολλών μηνών καθώς οι υγειονομικές αρχές έδωσαν εντολή στο προσωπικό να εργαστεί απο το σπίτι.

Η πλειονότητα των διευθυντικών στελεχών παγκοσμίως, δηλώνουν ότι επιθυμούν την επιτάχυνση του εμβολιασμού ώστε να ξεπεράσει το 50% του πληθυσμού πριν αποφασίσουν την επιστροφή των υπαλλήλων τους στα γραφεία.

Περισσότερα απο τα τρία-τέταρτα των διευθυντικών στελεχών επίσης θέλουν οι κυβερνήσεις να ενθαρρύνουν τον κόσμο να επιστρέψει στα γραφεία πριν το κάνουν οι ίδιοι. Μολις το 31% των επιχειρήσεων αναμένει επιστροφή στην κανονικότητα φέτος, ενώ το 45% περιμένει την επιστροφή σε κανονικούς ρυθμούς το 2022.

Ωστόσο, κάτι λιγότερο απο το 25% των εταιρειών πιστεύει ότι η  πανδημία θα αλλάξει τη λειτουργία τους σε μόνιμη βάση.

Οι αλλαγές αυτές, αναμφίβολα, σημαίνουν ότι η αγορά γραφείου θα βρεθεί αντιμέτωπη με σοβαρές προκλήσεις.

Κατευθύνσεις

Ιδιοκτήτες ακινήτων και εταιρείες μισθώσεων προσπαθούν να βρούν το δρόμο τους μέσα σ΄ αυτές τις νέες συνθήκες, ενώ κα οι δύο βλέπουν την αγορά να κινείται σε διαφορετικές κατευθύνσεις, ως εξής:

-Πάροχοι ευέλικτων χώρων γραφείων εστιάζουν σε βραχυχρόνιες λύσεις μέχρι την επιστροφή σε κανονικούς ρυθμούς. Κύκλοι της αγοράς βλέπουν την ευέλικτη χρήση γραφείων να αυξάνει το μερίδιό της στο 10% μέχρι το τέλος της δεκαετίας, από 2% που είναι σήμερα.

-Χώροι γραφείων θα μετατραπούν σε εναλλακτικές χρήσεις, με τα κέντρα διανομής εταιρειών ηλεκτρονικού εμπορίου να έχουν προβάδισμα.

-Τα κτήρια γραφείων θα έχουν διαφορετική όψη όταν οι εργαζόμενοι επιστρέψουν με τις εκτιμήσεις να κάνουν λόγο για πολυχώρους εργασίας που θα περιλαμβάνουν χώρους για φύλαξη παιδιών, υγειονομικής περίθαλψης, ακόμη και χώρους ξεκούρασης, γενικά μεγαλύτερους χώρους για τους εργαζόμενους.

-Ενώ τα γραφεία θα πρέπει να προσαρμοσθούν, θα πρέπει ταυτόχρονα να προσφέρουν ανέσεις σπιτιού, τις οποίες οι εργαζόμενοι απόλαυσαν στη διάρκεια της περιόδου εξ αποστάσεως εργασίας. Αυτό το οποίο αποκαλείται “ανθρώπινη εμπειρία” στο γραφείο.

Βασικό ρόλο στην αλλαγή αυτή θα κληθούν να διαδραματίσουν οι αρχιτέκτονες και οι διακοσμητές που θα χρειαστεί να παρουσιάσουν νέες ιδέες και προτάσεις για το γραφείο του μέλλοντος, δουλεύοντας με βάση το μότο “Ο κορονοιός σκότωσε τους ανοικτούς χώρους γραφείων”. Το design μάλιστα μιλά ήδη για το “σύνδρομο του άρρωστου κτηρίου”, που περιγράφει το πώς οι εργαζόμενοι νιώθουν άρρωστοι στα κτήρια που εργάζονται.

Οι μεγάλες εταιρείες “βλέπουν” το κόστος

Οι επικεφαλείς μεγάλων επιχειρήσεων, όπως Google, Twitter, Microsoft και πολλών άλλων μικρότερων επιχειρήσεων, έχουν ήδη αρχίσει να επανεξετάζουν το υψηλό κόστος της διατήρησης μεγάλων χώρων γραφείων.

Οι εταιρείες αυτές εξετάζουν σχέδια για να διατηρήσουν ένα μέρος του εργατικού δυναμικού τους στο σπίτι ακόμη και μετά το τέλος της πανδημίας, την ώρα μάλιστα που ειδικοί προειδοποιούν ότι αυτή δεν θα είναι η τελευταία πανδημία που θα αντιμετωπίσουμε σαν πλανήτης.

Η αγορά γραφείου στην Αμερική βρίσκεται σε πιό δύσκολη θέση. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, η αξία των κτηρίων γραφείων στο Μανχάταν υποχώρησε κατά 25% σε ένα χρόνο, συμβάλλοντας στην απώλεια φορολογικών εσόδων της τάξης του 1 δισ δολαρίων.

Εταιρείες όπως οι JPMorgan Chase, Ford Motor, Salesforce, Target και άλλες, αφήνουν τα ακριβά γραφεία τους, δίνοντας ίσως το παράδειγμα και σε άλλους.

Ο CEO της JPMorgan Chanse, Τζέιμιι Ντίμον -ο μεγαλύτερος εργοδότης στον ιδιωτικό τομέα στη Ν.Υόρκη- σε επιστολή του προς τους μετόχους της τράπεζας υποστήριξε ότι η εξ αποστάσεως εργασίας “θα μειώσει σημαντικά την ανάγκη μας για ακίνητα,” τονίζοντας ότι για κάθε 100 υπαλλήλους η τράπεζα ίσως χρειαστεί θέσεις για 6 μόνο.

Ο επικεφαλής του Twitter, Τζακ Ντόρσει δήλωσε ότι οι εργαζόμενοι μπορούν να συνεχίσουν να εργάζονται απο το σπίτι τους εάν θέλουν.

«Πονοκέφαλος» για ιδιοκτήτες

Ο μεγάλος πονοκέφαλος είναι για τους ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων, η προοπτική αφ’ ενός των άδειων γραφείων και αφ ετέρου της δημιουργίας υπερπροσφοράς στην αγορά καθώς αυτή τη στιγμή στις ΗΠΑ χτίζονται κτήρια γραφείων 124 εκατ. τετραγωνικών ποδών, χώροι που προορίζονται για να φιλοξενήσουν περίπου 700.000 εργαζόμενους.

Ενας τέτοιος συνδυασμός θα πιέσει χαμηλότερα τις τιμές ενοικίασης, τη στιγμή που είχαν αγγίξει επίπεδα-ρεκόρ τη χρονιά πριν την πανδημία.

Ηδη, οι τιμές ζήτησης για ενοικίαση γραφείων υποχώρησαν στα 74 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι, από 82 δολάρια που ήταν στις αρχές του 2020.

Υπάρχει βεβαίως και η άλλη πλευρά στην υπόθεση. Γίγαντες της τεχνολογίας, όπως Amazon, Facebook, Google, Apple, μεγάλωσαν τις εγκαταστάσεις γραφείων στη Ν.Υόρκη στη διάρκεια του 2020, αλλά και σε άλλες περιοχές, με την Amazon να ενημερώνει τους υπαλλήλους της ότι θα επιστρέψει στη γραφειοκεντρική κουλτούρα της.

Η απάντηση στο πόσο χώρο γραφείου χρειάζονται οι εταιρείες θα δοθεί από την ίδια την οικονομία και την αγορά  Οι αλλαγές στις εργασιακές πρακτικές θα είναι βασικός παράγων καθώς επιστρέφουμε απο αυτό που το ΔΝΤ εύστοχα χαρακτήρισε “Μεγάλο Lockdown, παραφράζοντας την “Μεγάλη Υφεση” του 1930.

Ο Μπιλ Κέρ, καθηγητής στο Πανεπιστήμιο του Χάρβαρντ, εκτιμά πως το μέλλον της αγοράς γραφείων θα εξαρτηθεί απο τη δυναμική της προσφοράς και της ζήτησης.

H JLL εμφανίζεται συγκρατημένα αισιόδοξη για τις προοπτικές της αγοράς, θεωρώντας πως ο ισχυρός ρυθμός ανάπτυξης των ΗΠΑ θα παρασύρει την αγορά επαγγελματικών ακινήτων, με τα γραφεία να υποαποδίδουν λόγω των προγραμμάτων εξ αποστάσεως εργασίας.

Η HSBC μειώνει τους χώρους

Η HSBC ανακοίνωσε χθες ότι μειώνει τους χώρους των γραφείων της κατά 20% φέτος, ενώ έχει δεσμευθεί για την μείωση των χώρων γραφείων της κατά 40% μακροπρόθεσμα, στοχεύοντας στη μετάβαση σε υβριδικό μοντέλο εργασίας.