Ακίνητα: Πώς διαμορφώνονται οι τιμές των κατοικιών – Τι αποκαλύπτει έρευνα

Τις τάσεις τόσο στην ελληνική αγορά ακινήτων για την περίοδο 2020- 2021 περιλαμβάνει η  έκθεση της εταιρείας ολοκληρωμένης παροχής υπηρεσιών συμβουλευτικής σε ακίνητα Cerved Property Services.

Σύμφωνα με την έκθεση κατά την τελευταία τριετία υπήρξε σημαντική μεγέθυνση στην αγορά κατοικιών με την κύρια αιτία να επικεντρώνεται στην συνεχή αύξηση των αφίξεων ξένων τουριστών η οποία και κατέγραψε ιστορικό ρεκόρ για το 2019. Παράλληλη η αύξηση των επισκεπτών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη οδήγησε σε ανάλογη αύξηση και των διανυκτερεύσεων. Τα ανωτέρω μεγέθη επηρεάσθηκαν σημαντικά από την πανδημία παρόλη την συνεχιζόμενη άνοδο των αδειών παραμονής Golden Visa.

Κατά το β τρίμηνο του 2020 η σταδιακή έξαρση του Covid 19 οδήγησε σε σημαντική, κατά 60%,μείωση των ξένων επενδύσεων σε Real Estate σε σχέση με το β΄δίμηνο του 2019.Είναι επίσης άξιο αναφοράς ότι για το το σύνολο του 2019 μόλις το 25% των άμεσων ξένων επενδύσεων αφορούσε επενδύσεις σε Real Estate (1,5 δις ευρώ επι του συνόλου των 4,4 δις ευρώ).

Κατά το 2019 καταγράφηκε ιστορικό ρεκόρ στις χορηγήσεις Golden Visa αφού εκδόθηκαν 3428 άδειες για αγορά ακινήτων με συνολική αξία τα 857 εκ ευρώ. Αξιον αναφοράς είναι επίσης το γεγονός ότι το 74% των αδειών Golden Visa δόθηκε σε Κινέζους πολίτες. Παρόλη πάντως την εξέλιξη της πανδημίας η χώρα μας παραμένει, μαζί με την Ισπανία και την Πορτογαλία, στους κορυφαίους προορισμούς σε χορήγηση ειδικών Αδειών Παραμονής.

Κατά την εξέλιξη της πανδημίας διατηρήθηκε το αγοραστικό ενδιαφέρον στην ελληνική     αγορά κατοικιών για χορήγηση κάρτας Golden Visa.Αντίθετα οι εγχώριοι επενδυτές αλλά και ιδιοκτήτες ακινήτων διατηρούν στάση αναμονής αφού οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις μειώθηκαν δραστικά λόγω του Covid19.Σημαντική ένδειξη για αυτό είναι ότι κατά το 2020 οι μεταβιβάσεις ακινήτων στην Περιφέρεια Αττικής μειώθηκαν κατά 49,5% ενώ κατά το 2018 οι μεταβιβάσεις είχαν αυξηθεί κατά 59,6%.

Κατά την διάρκεια της δεκαετούς οικονομικής κρίσης και ως αποτέλεσμα αυτής μειώθηκε αισθητά ο ρυθμός ανακαίνισης αλλά και νέων επενδύσεων σε αστικά ακίνητα. Αυτό οδήγησε σε περιορισμό της προσφοράς ποιοτικών κατοικιών παρόλο ότι στην μετά τον Covid19 περίοδο αυξήθηκε έστω και σε χαμηλά ποσοστά ο ρυθμός έναρξης κατοικιών. Το αποτέλεσμα ,ήταν σε αρκετές περιοχές της  Αττικής ,οι μέσες τιμές τους να διατηρούνται σε σχετικά υψηλά επίπεδα. Βασικές αιτίες για αυτό ήταν η Golden Visa και η διατήρηση του μειωμένου ΦΠΑ για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Επίσης οι ασχολούμενοι με την ανάπτυξη ακινήτων που έχουν αγοράσει οικόπεδα σε ανταγωνιστικές τιμές συνεχίζουν να ολοκληρώνουν σταδιακά συγκροτήματα κατοικιών με μέσα επίπεδα τιμολόγησης.

H ριζική μείωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσα από διεθνείς ηλεκτρονικές πλατφόρμες, λόγω της σταδιακής εξάπλωσης του Covid 19,οδήγησε τους ιδιοκτήτες στην προσφορά μακροχρονιότερων μισθώσεων .Συνολικά πάντως οι μισθώσεις κατοικιών διατηρούνται σε επίπεδα τιμών προ της πανδημίας με τους αυξητικούς όμως ρυθμούς να έχουν ανασχεθεί μετά την κορύφωση των ενοικίων  που έχουν καταγραφεί.

Κόστος κατοικιών

· Η Ελλάδα βρίσκεται στην κορυφή των χωρών της Ε.Ε με το ποσοστό των νοικοκυριών που οι δαπάνες τους για κατοικία ξεπερνά το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους να βρίσκεται στο 36,2%.Ακολουθούν  η Βουλγαρία και η Δανία με ποσοστά 16% και 15,6% αντίστοιχα την ίδια ώρα που ο μέσος όρος των χωρών της Ε.Ε φθάνει μόλις στο 10,2% επι του συνολικού πληθυσμού.

· Το 41% των νοικοκυριών στην χώρα μας είναι επιβαρυμένα με μηνιαία κόστη που αφορούν είτε το ενοίκιο είτε την δόση του στεγαστικού τους δανείου είτε τα έξοδα διαχείρισης της κατοικίας που ως σύνολο ξεπερνούν το 40% του συνολικού τους  εισοδήματός τους. Με σημαντική απόσταση, ως προς βάρη αυτά, να ακολουθούν η Βουλγαρία με 29,3 %των νοικοκυριών και η Κύπρος με 17,6%.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

· Κατά τον Νοέμβριο 2020 οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών μέσα από διεθνείς πλατφόρμες ,στην ευρύτερη Περιφέρεια Αττικής, υποχώρησαν κατά 30%.Οι μεγαλύτερες μειώσεις καταγράφηκαν στο Παγκράτι και στην Πλατεία Αττικής με μειώσεις 50% και 46% αντίστοιχα. Αντίθετα σε πολύ διαφορετική εικόνα εμφάνισαν οι μισθώσεις σε περιοχές όπως το Θησείο και ο Νέος Κόσμος με τις μειώσεις να έχουν περιορισθεί στα 28,5% και 25% αντίστοιχα

· Τα έσοδα από μισθώσεις κατοικιών, μέσω της Οικονομίας Διαμοιρασμού και κυρίως της πλατφόρμας Airbnb  μειώθηκαν κατά 30-35% σε σύγκριση με τα αντίστοιχα έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών που οι ιδιοκτήτες τους καρπώθηκαν κατά τα έτη 2019 και 2020.

· Το δημοσιονομικό όφελος μέσω των φόρων που απέδωσαν οι ιδιοκτήτες κατοικιών με βραχυχρόνιες μισθώσεις από τα 68 εκ ευρώ το 2017 και τα 176 εκ ευρώ το 2018 έφθασαν τα 200 εκ ευρώ το 2019.Οσον αφορά τα ευρύτερα οφέλη που καρπώθηκε η ελληνική οικονομία, μέσα από τις πλατφόρμες διαμοιρασμού ,έφθασε τα 1,15 δισ. ευρώ για την περίοδο Ιούνιος 2018-Μάιος 2019.

Νέες αστικές ανάπτυξης

·  Κατά το 2020 οι επενδύσεις σε κατοικίες ξεπέρασαν την αντίστοιχη αξία των τοποθετήσεων σε γραφειακούς χώρους. Έτσι τα επενδυτικά σχέδια για νέα συγκροτήματα κατοικιών εντός της ευρύτερης Μητροπολιτικής περιοχής των Αθηνών, υπονοούν ότι η ελληνική αγορά ακολουθεί τις τάσεις των διεθνών αγορών στους επιμέρους τομείς του Real Estate.

· H Lamda Development,που θα υλοποιήσει την ολοκληρωμένη ανάπτυξη του Ελληνικού, προχώρησε σε πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος για αγορά ιδιωτικών κατοικιών ώς τμήμα του δομημένου χώρου που θα  περιέχει το ευρύτερο project του Ελληνικού

· Η διεθνής εταιρεία Real Estate Hines Henderson προχωρά στην ανάπτυξη 400 πολυτελών κατοικιών στην Βούλα με χρονοδιάγραμμα υλοποίησης το 2025.

Τουρισμός

·  Στην περίοδο Ιανουαρίου-Νοεμβρίου 2020 οι αφίξεις ξένων τουριστών μειώθηκαν κατά 76,3% σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Εστιάζοντας μόνον στα στοιχεία των Αεροδομίων “Ελ.Βενιζέλος” και “Μακεδονία” οι αφίξεις σε αυτά μειώθηκαν κατά 67% και 66,8% αντίστοιχα. Για την ίδια περίοδο αναφοράς οι μειώσεις των τουριστικών εσόδων ,λόγω του Covid 19,έφθασαν και αυτές στο 76,3% σε σχέση με το 2019.

· Σύμφωνα με στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου μόνο 1 στα 5 ξενοδοχεία παρέμειναν ανοικτά για όλο το 2020.Επιπλέον η μέση περίοδος λειτουργίας των εποχικών ξενοδοχείων συρρικνώθηκε στους 3,2 μήνες και η πληρότητά τους στο 23,1% λόγω των ασυνήθιστων συνθηκών που δημιούργησε ο Covid 19.

·  Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ κατά το γ ‘τρίμηνο 2020 η μείωση της απασχόλησης στο σύνολο του τουριστικού κλάδου έφθασε το 35,9%.

·  Σύμφωνα με στοιχεία του UNWTO(Παγκόσμιος Οργανισμός Τουρισμού του ΟΗΕ) κατά το 2020 και λόγω των αρνητικών συνεπειών από το COVID σε διεθνές επίπεδο ο παγκόσμιος τουριστικός κλάδος απώλεσε αφίξεις περί το 1δισ και έσοδα περί το 1,1 τρις δολάρια.

·  Κατά το 2020 ο εσωτερικός τουρισμός εν μέρει αντιστάθμισε τις μεγάλες μειώσεις στις αφίξεις αλλοδαπών τουριστών συνεισφέροντας στο 10% των συνολικών εσόδων του κλάδου. Οι περιορισμοί που συγκέντρωσαν περισσότερο τις προτιμήσεις  των Ελλήνων τουριστών ήταν η Πελοπόννησος και η Ήπειρος ενώ στα νησιά η Κρήτη και η Ρόδος καθώς και η Μυτιλήνη, Σάμος, Χίος και Λήμνος παρόλο ότι τα τελευταία βρισκόταν χαμηλά στις προτιμήσεις  κατά τις προηγούμενες τουριστικές περιόδους.

· Σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον συγκεντρώνουν οι ποιοτικές και πολυτελείς κατοικίες. Δείγμα του ενδιαφέροντος η αγορά, από Έλληνα εφοπλιστή, των κατοικιών που αναπτύσσονται σε οικόπεδο που γειτνιάζει στον “Αστέρα Βουλιαγμένης” με το τίμημα της συναλλαγής να ξεπερνά τα 40 εκ ευρώ. Υψηλή επίσης ζήτηση καταγράφηκε για τις πολυτελείς κατοικίες του συγκροτήματος “Costa Navarino” καθώς και του συγκροτήματος Κοκοτού στην Ελούντα.

·  Η ζήτηση για μόνιμες παραθεριστικές κατοικίες και παρά την πανδημία αυξήθηκε κατά 30%.Το μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον προήλθε από πολίτες της Αγγλίας, ΗΠΑ, Κύπρου, Αυστραλίας και Γαλλίας, Γλυφάδα, Πάρος και Σαντορίνη αποτελούν τους τρείς υψηλότερους προορισμούς για αγορά κατοικιών.

Νέα επενδυτικά σχέδια στον τουρισμό

· To project “ Killada Hills” στην Φθιώτιδα με το συνολικό κόστος να φθάνει τα 400 εκ ευρώ και φορέα υλοποίησης την εταιρεία “Dolphin Capital Investors”

· H ανάπτυξη μίας έκτασης 500 στρεμμάτων στην Κασσιόπη Κέρκυρας από τον αμερικανικό τουριστικό όμιλο NCH.Το συνολικό κόστος θα φθάσει τα 120 εκ ευρώ.

· Η επένδυση της τάξης των 60 εκ ευρώ από την εταιρεία “Grivalia Hospitality” στην θέση Καλό Λιβάδι Μυκόνου. Το τουριστικό συγκρότημα θα έχει δυναμικότητα 378 κλινών.

· Η επένδυση “Elounda Hills”συνολικού προϋπολογισμού 600 εκ ευρώ που αφορά μία ολοκληρωμένη τουριστική ανάπτυξη.

· Η ανάπτυξη ξενοδοχείων και πολυτελών τουριστικών κατοικιών στην Ιο. Ιδιοκτήτης και επενδυτής ο επιχειρηματίας Α. Μιχαλόπουλος.

·  Η ολοκληρωμένη τουριστική επένδυση αξίας 240 εκ ευρώ στην περιοχή της Κυλλήνης με την χρηματοδότηση Γερμανικού επενδυτικού fund..H ανάπτυξη περιλαμβάνει ξενοδοχεία, τουριστικές κατοικίες, υποδομές, μεταξύ των οποίων και spa,καθώς και μαρίνα.

· Το άνοιγμα 40 νέων ξενοδοχείων στο Κέντρο της Αθήνας μεταξύ των οποίων ξεχωρίζουμε το “Athens Capital Hotel” δίπλα στην Πλατεία Συντάγματος. Η επένδυση έφθασε τα 22 εκ ευρώ ενώ το μάνατζμεντ ανέλαβε η διεθνής αλυσίδα Αccor Group.Επίσης στο 1,5 εκ ευρώ έφθασε η επένδυση της εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία Briq Properties.Αφορά ένα boutique hotel στο Κολωνάκι με το μάνατζμεντ να αναλαμβάνει η διεθνής αλυσίδα “The Modernist”.

· H κοινή επένδυση  σε ξενοδοχείο στην οδό Σταδίου συνολικού κόστους 20 εκ ευρώ των εταιρειών Dimand,Prodea και της ευρωπαϊκής αναπτυξιακής τράπεζας EBRD.Η επένδυση θα ολοκληρωθεί στα τέλη του 2021,θα είναι δυναμικότητας 200 δωματίων ενώ προβλέπεται μακροχρόνια μίσθωση του ξενοδοχείου διάρκειας 25 ετών με εκμισθωτή το Μετοχικό Ταμείο Στρατού.

·  O ξενοδοχειακός Όμιλος Israeli Fattal Hotel επανακατασκευάζει το “Esperia Hotel”με το συνολικό κόστος της επένδυσης ,για το πεντάστερο ξενοδοχείο, να φθάνει τα 10 εκ ευρώ.

· Ο αμερικανικός όμιλος επενδύσεων σε Real Estate Hines Hederson Park ανακατασκευάζει το πρώην “Odeon Starcity” στην Λ. Συγγρού δίπλα στο “Grand Hyat Hotel” που ήδη κατέχει.

· Κατά το 2020 η ελληνική τουριστική αγορά παρόλες τις αρνητικές εξελίξεις λόγω Covid19 έδειξε και θετικά στοιχεία σε επιμέρους τμήματα αυτής της αγοράς. Σε αυτά διακρίνουμε την αύξηση της πληρότητας σε περιοχές όπως ο Λαιμός Βουλιαγμένης, η Ελούντα αλλά και η αύξηση των αφίξεων των Mega Yachts με μήκος άνω των 50 μέτρων.

·  Στο πολύ διακριτό τμήμα της αγοράς αυτής  με τουρίστες υψηλού μέσου εισοδήματος η χώρα μας κατέλαβε κατά το 2020 την τρίτη θέση σε μερίδιο αγοράς αφίξεων(17%) με την Νότιο Γαλλία και Ιταλία να έχουν ένα πολύ μικρό προβάδισμα από την χώρα μας  με μερίδια αγοράς 20% και 19% αντίστοιχα.

·  Σταθμίζοντας την σχετική αποτελεσματικότητα της χώρας μας ως προς την αντιμετώπιση του Covid19 η Ελλάδα εκτιμάται ως τέταρτος σε προτίμηση ευρωπαϊκός προορισμός. Έτσι για το 2021 αναμένεται  αύξηση των αφίξεων κατά 40% σε σχέση με το 2020

Σύμφωνα με στοιχεία της IATTA θα χρειασθεί να φθάσουμε στο 2023η 2024 για να φθάσει.