Έρευνα Ο.Τ.: Γιατί δεν πέφτουν οι τιμές των ακινήτων;

Η αγορά κατοικίας ήταν πάντα μια από τις αγαπημένες επενδύσεις των Ελλήνων. Δεν είναι τυχαίο, άλλωστε, πως η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Μετά από μια σωρευτική αύξηση 170,4% τη χρυσή δεκαετία 1997 – 2007, η αγορά κατοικίας γνώρισε την απόλυτη κατάρρευση στα χρόνια της κρίσης και των Μνημονίων. Οι τιμές πώλησης των ακινήτων γκρεμίστηκαν. Αγοραπωλησίες και οικοδομική δραστηριότητα πάγωσαν. Οι απώλειες στον κλάδο των ακινήτων έφτασαν στα επίπεδα του 40%-50% ενώ χιλιάδες θέσεις εργασίας χάθηκαν.

Η εικόνα αρχίζει σιγά – σιγά να δείχνει σημάδια ανάκαμψης από το 2018. Το φαινόμενο Airbnb έχει πλέον εισβάλλει και στην Ελλάδα την ώρα που Κινέζοι, Ρώσοι και Τούρκοι κυνηγούν την Golden Visa στην χώρα μας επενδύοντας σε ακίνητα. Η ελληνική αγορά ζεσταίνεται. Οι τιμές πώλησης των κατοικιών παίρνουν ξανά την ανηφόρα. Συνοικίες του κέντρου της Αθήνας γίνονται πόλος έλξης των επενδυτών του real estate και υποβαθμισμένες περιοχές γίνονται περιζήτητες από τη μια μέρα στην άλλη.

Σε γειτονιές της Αθήνας όπως το Κουκάκι, το Μεταξουργείο, το Μοναστηράκι αλλά και τα Εξάρχεια και την Κυψέλη οι τιμές πώλησης των κατοικιών κάνουν ράλι καταγράφοντας αυξήσεις της τάξης του 20% και 30%.

Όλα δείχνουν ότι η αγορά έχει αφήσει πίσω της, τις δύσκολες μέρες της κρίσης.

Μέχρι τον Μάρτιο του 2020. Η επέλαση της πανδημίας και η καραντίνα παγώνουν τα πάντα. Το τοπίο στην κτηματαγορά ανατρέπεται για άλλη μια φορά. Το αίσθημα αβεβαιότητας κυριαρχεί και πολλά επενδυτικά σχέδια μπαίνουν στον πάγο εν αναμονή της ομαλοποίησης της κατάστασης τόσο στην ελληνική όσο και στην παγκόσμια οικονομία.

Ωστόσο, η αγορά δείχνει να έχει αντοχές και αντισώματα στην πανδημία. Κόντρα στην υγειονομική και οικονομική κρίση, οι τιμές των ακινήτων κρατήθηκαν στο ύψος τους.

Οι αριθμοί

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος το 2020, για τρίτη συνεχή χρονιά, στην αγορά των κατοικιών σημειώνεται αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να καταγράφουν αύξηση κατά 4,2% σε ετήσια βάση, έναντι 7,2% το 2019 και 1,8% το 2018. Οι τιμές των «νέων» διαμερισμάτων το 2020 αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 4,7%, σημαντικά ενισχυμένο σε σχέση με αυτόν των «παλαιών» διαμερισμάτων (3,9%). Οι υψηλότεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στην Αθήνα (7,4%) και στη Θεσσαλονίκη (4,6%).

Στο ερώτημα γιατί δεν «πέφτουν» οι τιμές των ακινήτων απαντούν στον Ο.Τ. ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, ο Γιάννης Ρεβύθης, μέλος ΔΣ Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας και ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solutions.

Οι πωλητές ακινήτων δύσκολα μειώνουν τις τιμές

Όπως μας εξηγεί ο Γιάννης Ρεβύθης «η Ελλάδα έχει αποδείξει από το παρελθόν ότι οι πωλητές ακινήτων δύσκολα πείθονται σε περιόδους κρίσεων να μειώσουν τις τιμές δραματικά και το πιο πρόσφατο παράδειγμα ήταν η περίοδος του μνημονίου όπου οι τιμές υποχώρησαν μετά από 3 χρόνια οικονομικής ύφεσης». Σύμφωνα με τον ίδιο αυτή την περίοδο « οι ξένοι επενδυτές κρατούν στάση αναμονής είτε γιατί αναμένουν μια διόρθωση τιμών είτε γιατί δεν μπορούν να ταξιδέψουν.

Παρότι δεν υπάρχουν αρκετές αγοροπωλησίες και μισθώσεις, οι τιμές δεν έχουν μειωθεί στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδος και σε πολλά είδη ακινήτων και μάλιστα σε ορισμένες περιοχές παρατηρούνται και μικρές αυξήσεις, όπως, για παράδειγμα, σε ακίνητα εισοδήματος, σε πολύ εμπορικούς δρόμους και γειτονιές, σε κατοικίες της τελευταίας δεκαετίας στα Νότια και Βόρεια Προάστια αλλά και σε οικόπεδα με υψηλό συντελεστή δόμησης στα Νότια και στα Ανατολικά Προάστια αλλά και στο κέντρο της Αθήνας. Γενικά οι τιμές δεν έχουν υποχωρήσει σε πάρα πολλές περιοχές την Αττικής και την περιφέρειας ειδικά σε ακίνητα προβολής ή μοναδικά όπως επίσης σε παραθαλάσσιες τουριστικές εκτάσεις σε όλη την επικράτεια.

Οι τράπεζες λόγω των συνθηκών δεν πιέζουν τους δανειολήπτες, τα fund που έχουν πληθώρα ακινήτων κρατούν στάση αναμονής και οι περισσότεροι πωλητές αναμένουν ότι μετά την ολοκλήρωση της πανδημίας θα βρουν την υψηλότερη τιμή που θα τους ικανοποιεί για να πουλήσουν τα ακίνητά τους. Οι κατασκευαστές και οι developers συνεχίζουν να αναζητούν και να αγοράζουν οικόπεδα σε καλές περιοχές γιατί πιστεύουν ότι όταν ανοίξει η αγορά θα ξεφύγουν οι τιμές προς τα πάνω και είναι σίγουρο ότι μετά από αυτή την κακή συγκυρία που υφίσταται όλος ο κόσμος το νέο ξεκίνημα θα φέρει περισσότερες επενδύσεις και αρκετά κέρδη».

Η μικρή διαθεσιμότητα νεόδμητων ακινήτων κρατάει ψηλά τις τιμές

Από την πλευρά του ο Θεμιστοκλής Μπάκας σημειώνει ότι «σε περιοχές τόσο του κέντρου της Αθήνας, όσο και των νοτίων προαστίων που τα προηγούμενα χρόνια καταγράφηκε έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον, είτε από αλλοδαπούς επενδυτές ή/και εγχώριους που στόχευσαν τόσο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, χρυσή βίζα, όσο και στην άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση, οι επενδυτικές ενέργειες συντέλεσαν στην αύξηση των αξιών στην εκάστοτε περιοχή αλλά και στην αλλαγή της «εικόνας» που κυριαρχούσε εντός των μνημονιακών χρόνων για την ακίνητη περιουσίας.

Ξαφνικά, αναδείχθηκαν νέες περιοχές του κέντρου που μέχρι πρότινος χαρακτηρίζονταν «υποβαθμισμένες» και μια συνολική επένδυση 100.000 ευρώ, αντιλαμβανόσουν ότι είτε μπορεί να σου έφερνε μια καλή απόδοση μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης, είτε μέσω της αγοράς , της άμεσης ανακαίνισης και μεταπώλησης που τύγχανε άμεση ανταπόκριση από αλλοδαπούς και εγχώριους ενδιαφερόμενους».

Σύμφωνα με τον ίδιο οι τιμές στα νεόδμητα με έτος κατασκευής μετά το 2018 και μετά τον Οκτώβριο του 2019 που ανακοινώθηκε η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες κατασκευές «παραμένουν υψηλές γιατί ακόμη και σήμερα, η διαθεσιμότητα καταγράφεται μικρή στις περιοχές που επικεντρώνεται η ζήτηση για αγορά». «Βασικός ρυθμιστής των τιμών αποτελούν τα έργα ανάπλασης και υποδομών που είτε έχουν ανακοινωθεί και αναμένουμε την έναρξη των εργασιών τους, είτε υλοποιούνται. Η αξιοποίηση εμβληματικών κτιρίων σε πολλές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, η νέα γραμμή 4 του μετρό, η αξιοποίηση και προσβασιμότητα των πολιτών σε «πνεύμονες» πρασίνου με την ταυτόχρονη αξιοποίηση της πολιτισμικής κληρονομίας της εκάστοτε περιοχής, η ανακατασκευή δημόσιων χώρων (πλατείες), το γεγονός ότι πολλά ακίνητα ακόμη και παλαιά διατίθενται πλέον ανακαινισμένα, σε συνάρτηση με την έντονη επενδυτική κινητικότητα που καταγράφεται από ιδιωτικές επενδύσεις μέσω funds ή/και ιδιωτικών σχημάτων τόσο στην τουριστική βιομηχανίας της πρωτεύουσας όσο και γενικότερα στην κτηματαγορά, συντελούν στην διατήρηση των τιμών σε υψηλά επίπεδα σε σχέση με το άμεσο παρελθόν και παράλληλα στην ενδεχόμενη αύξηση των τιμών σε νέες περιοχές που αναδύονται μέσω των έργων ανάπλασης και αξιοποίησης εφόσον ολοκληρωθούν στους χρόνους που έχουν οριστεί».

Η αγορά κατοικιών σε μεταβατικό στάδιο

Ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος βλέπει ότι «η αγορά των ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως κατοικιών (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, βίλλες, εξοχική κατοικία) μόλις επιστέψουμε σε μια νέα κανονικότητα, θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από μια νέα βάση».

Όπως αναφέρει «αν μελετήσουμε την πορεία της αγοράς κατοικιών μέσω των δεικτών της τράπεζας της Ελλάδος θα δούμε ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007 όπου ο δείκτης ήταν 100. Στην δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών, όπως φαίνεται στον πίνακα που ακολουθεί.

Παρατηρούμε ότι η Αθήνα από το 2018 έως το 2020 είδε μια ανατίμηση 18 έως 19%, η Θεσσαλονίκη 11 έως 14%, οι άλλες πόλεις 2 έως 6,5% και οι υπόλοιπες περιοχές από 3 έως 10%. Ακόμη παρατηρούμε ότι τα ακίνητα είναι περίπου 30 έως και 40% πιο φτηνά από ότι το 2007.

Στη νέα κανονικότητα θα δούμε:

• Την ανάγκη για σύγχρονες, πράσινες οικίες, τα μηδενικά σχεδόν επιτόκια των τραπεζών για τους καταθέτες να ωθούν κάποιους στα ακίνητα, τα χαμηλά επιτόκια για στεγαστικά δάνεια να είναι ένα θετικό στοιχείο στην τρέχουσα περίοδο, αλλά οι Έλληνες καμένοι στο παρελθόν από το δανεισμό να είναι διστακτικοί.
• Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών η των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον ένα ή τον άλλο βαθμό τις τιμές.
• Η βραχυχρόνια μίσθωση θα ανασυνταχθεί και θα δημιουργηθούν νέες ισορροπίες.
• Η χρυσή βίζα θα αρχίσει πάλι να κινείται με κάποιους ρυθμούς που θα τείνουν να θυμίζουν το 2019.
• Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. Άρα εκεί θα έχουμε ελαφρά αυξητικές τάσεις.
• Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον ευρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό.
• Οι κατοικίες στις πόλεις που θα εξακολουθήσουν να έχουν φοιτητές, θα παρουσιάζουν σταθερή ζήτηση, εφόσον δεν θα μειώνεται ο αριθμός των φοιτητών.
• Ακόμη η τηλεργασία, σε όσους είναι συμβατή, θα δημιουργήσει την ανάγκη ενός μικρού έστω χώρου για να εργάζονται από το σπίτι.
• Στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως πχ Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα) η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα.
• Λόγω της αδυναμίας πολλών νοικοκυριών να αποκτήσουν δικό τους σπίτι, η λύση θα είναι το ενοίκιο.
• Η εξοχική κατοικία θα συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως πχ στη βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον, Άγγλων, Γερμανών, Αράβων, Ρώσων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών.
• Το κόστος κατασκευής μαζί με την αξία γης έρχονται να δημιουργήσουν ένα πλαίσιο που αποτελεί κριτήριο για την απόφαση ανέγερσης νέας οικοδομής σε μια περιοχή, σε περίοδο μετάβασης από την κρίση σε νέες καλύτερες μέρες.