Παγκόσμιος «πυρετός» στην αγορά κατοικιών, εν μέσω πανδημίας

Πανδημία, lockdown, κλειστές επιχειρήσεις, ανεργία και ύφεση. «Πέρυσι, τέτοια εποχή, νομίζαμε ότι στον κλάδο θα ξαναζούσαμε στιγμές του 2008», λέει η Κέιτ Έβερετ-Άλεν, επικεφαλής του τμήματος διεθνούς έρευνας κατοικιών στη συμβουλευτική εταιρεία ακίνητη περιουσία Knight Frank.

Αντί αυτού, έναν χρόνο μετά, οι τιμές των ακινήτων χτυπούν «ταβάνι», εν μέσω του τριτο-τέταρτου κύματος της πανδημίας και στη «σκιά» της μεγαλύτερης ύφεσης από τον Κραχ του 1929.

Από τις ΗΠΑ έως τη Νέα Ζηλανδία και από την Ευρώπη έως την Κίνα, η αγορά κατοικιών έχει πάρει «φωτιά», σε πανδημικό «φόντο», που -μεταξύ άλλων- συνθέτουν τα χαμηλά επιτόκια, τα κρατικά πακέτα στήριξης, η μειωμένη προσφορά ακινήτων και η αυξημένη ζήτηση από αγοραστές.

Πρωτίστως, δε, από άτομα και οικογένειες με αυξημένα, σταθερά εισοδήματα και γεμάτα πορτοφόλια.

Στις 37 χώρες-μέλη του ΟΟΣΑ η μέση ετήσια αύξηση στις τιμές των κατοικιών έφτασε το 6,7 σε ετήσια βάση στο τέταρτο τρίμηνο του 2020, ενώ στο πρώτο τρίμηνο του 2021 κατέγραψε τους ταχύτερους ρυθμούς από το 1990, σύμφωνα με τους Financial Times.

Υψηλή ζήτηση, σε ιλιγγιώδεις τιμές

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι πωλήσεις σπιτιών έφτασαν το 2020 σε υψηλό 14ετίας: απόρροια και των αλλαγών στις επιλογές στέγασης και στις συνθήκες (τηλ)εργασίας, που έφερε η πανδημία.

Σε ετήσια βάση, ανά την αμερικανική επικράτεια -κυρίως σε μικρότερες πόλεις και στην περιφέρεια μητροπολιτικών περιοχών, όπου μετακινήθηκε σημαντικό μέρος του πληθυσμού από αστικά κέντρα- οι τιμές των κατοικιών εκτοξεύτηκαν. Και συνεχίζουν να ανεβαίνουν…

Η μέση τιμή για ένα υπάρχον σπίτι ήταν τον Δεκέμβριο στα 309.800 δολάρια, αυξημένη κατά 12,9% σε ετήσια βάση. Τον Μάρτιο, έφτασε στα 329.100 δολάρια, αυξημένη κατά 17,2% συγκριτικά με τον Μάρτιο του 2020 (280.700 δολάρια).

Την ανοδική τάση ουσιαστικά υπαγορεύουν η κίνηση στα ακριβότερα ακίνητα, όπου υπάρχει και η μεγαλύτερη προσφορά στην αμερικανική αγορά.

Οι πωλήσεις σπιτιών που κοστολογούνται στα 500.000-750.000 δολάρια σημείωσαν πέρυσι ετήσια άνοδο 65%. Στις επαύλεις, με τιμές άνω του ενός εκατομμυρίου δολαρίων, η αντίστοιχη άνοδος έφτασε το 94%!

Αντίθετα, οι πωλήσεις κατοικιών αξίας κάτω των 100.000 δολαρίων σημείωσαν πτώση 15% σε ετήσια βάση.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, παρά τη χειρότερη ύφεση εδώ και τρεις αιώνες, η ετήσια αύξηση στις τιμές των ακινήτων έφτασε τον Μάρτιο στο 10,2%, ανεβάζοντας το κόστος για την αγορά μιας μέσης κατοικίας στις 256.405 λίρες.

Σύμφωνα με στοιχεία του χρηματοοικονομικού ιδρύματος Nationwide Building Society, μόνο μέσα στον Απρίλιο η τιμής ενός μέσου σπιτιού αυξήθηκε κατά 6.000 λίρες. Κοντολογίς, 200 λίρες την ημέρα.

Ποσοστιαία, η μηνιαία αύξηση ήταν στο 2,1%, η υψηλότερη από το 2004.

Η μεγαλύτερη, δε, ζήτηση είναι σε περιοχές έξω από το Λονδίνο, με εύκολη πρόσβαση στη βρετανική πρωτεύουσα.

Τι γίνεται στην Ευρώπη

Τα στοιχεία της Eurostat για το τέταρτο τρίμηνο του 2020 ως προς τις τιμές κατοικιών καταγράφουν αύξηση 5,7% στο σύνολο των «27» της Ε.Ε. και 5,4% στην ευρωζώνη.

Διψήφια αύξηση είχε το Λουξεμβούργο 16,7%, 9,8% Δανία 9,4% Λιθουανία, από 8,9% η Τσεχία και η Πολωνία.

Για την Ελλάδα δεν παραθέτονται στοιχεία.

Οι τάσεις στα αστικά κέντρα ποικίλουν.

Στη Στοκχόλμη, το Λουξεμβούργο και τη Μπρατισλάβα καταγράφηκαν μέσα στους τελευταίους 12 μήνες διψήφια ποσοστά αύξησης στις τιμές των ακινήτων.

Αντίθετα σε άλλες, όπως στη Μαδρίτη, οι τιμές μειώθηκαν.

Στο Παρίσι, εν τω μεταξύ, καταγράφεται μία τάση… επιλεκτικής φυγής προς τα περίχωρα και την ύπαιθρο, όπου αυξάνονται οι πωλήσεις.

Κατά τον Ντάνιελ Χάρινγκτον, στέλεχος της διεθνούς κτηματομεσιτικής Fine & Country, οι περισσότεροι πελάτες στην εταιρεία του είναι μεγαλοστελέχη επιχειρήσεων, που θέλουν να πουλήσουν τα μεγάλα σπίτια που έχουν σε κεντρικά σημεία στο Παρίσι.

Να αγοράσουν κάτι μεγαλύτερο, αλλά φθηνότερο έξω από την πόλη. Και με τα υπόλοιπα μετρητά να αγοράσουν ένα μικρό διαμέρισμα στη γαλλική πρωτεύουσας και μια εξοχική κατοικία κάπου αλλού, π.χ. στη Γαλλική Ριβιέρα.

Στη Γερμανία, σύμφωνα με την ίδια εταιρεία, η ζήτηση είναι τόσο μεγάλη, ειδικά σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά κατοικιών, που τα σπίτια πωλούνται μέσα σε δύο εβδομάδες από την καταχώρηση της αγγελίας.

Στην Πορτογαλία, από την άλλη, την άνοδο στις τιμές των κατοικιών ωθεί η ζήτηση αγοραστών από το εξωτερικό, που πολλές φορές δεν έχουν καν δει από κοντά το ακίνητο που αγοράζουν.

Αιτίες

Η πρόσφατη εκτίναξη στις τιμές των κατοικιών αποδίδεται σε μία σειρά παραγόντων.

Στα ακόμη πολύ χαμηλά επιτόκια των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων (στο 1,3% τον Μάρτιο κατά μέσο όρο στην ευρωζώνη και στο 3% για το 30ετές στεγαστικό σταθερού επιτοκίου στις ΗΠΑ), παρά τις πληθωριστικές τάσεις.

Στα κρατικά πακέτα στήριξης για την ανάκαμψη της οικονομίας, με προσώρας «πάγωμα» των υποχρεώσεων των δανειοληπτών και προσωρινές μειώσεις φόρων.

Σε μία επιστροφή των επενδύσεων σε ακίνητα, μιας και υπάρχει «φθηνό χρήμα».

Στον περιορισμένο αριθμό των διαθέσιμων ολοκληρωμένων κατασκευών, λόγω «παγώματος» της οικοδομής εν μέσω πανδημίας.

Επίσης στο γεγονός ότι, με ώθηση την τηλεργασία, πολλοί αναζήτησαν μεγαλύτερους και καλύτερους χώρους, που θα εξυπηρετούν και τις νέες εργασιακές συνθήκες.

Νέα «φούσκα»;

Αναλυτές και ειδικοί της αγοράς εκτιμούν ότι η σημερινή έκρηξη στην αγορά κατοικίας είναι πολύ πιο σταθερή από την τελευταία, που τελικά οδήγησε το 2007-2008 στην μεγάλη κρίση των στεγαστικών δανείων και, αλυσιδωτά, στην παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση.

Προς περιορισμό των συστημικών κινδύνων -αναφέρουν οικονομολόγοι στην Wall Street Journal- έχουν αυστηροποιηθεί πλέον τα κριτήρια στην χορήγηση δανείου, καθιστώντας πρακτικά αδύνατη την πρόσβαση στους Αμερικανούς μη έχοντες ήδη σπίτι και κεφάλαια.

«Η αγορά κατοικίας έχει γίνει ένα αγαθό πολυτελείας», παρατηρεί η Γκλεν Κέλμαν, διευθύνων σύμβουλος της κτηματομεσιτικής Redfin Corp.

«Η οικονομία δείχνει σαν να έχει κοπεί επίσημα στα δύο. Το ένα είναι σε μεγάλη δυσχέρεια, ενώ το άλλο αγοράζει σωρηδόν σπίτια».

Κατά τον Λόρενς Γιουν, επικεφαλής οικονομολόγο στην Εθνική Ένωση Κτηματομεσιτών (NAR) στις ΗΠΑ, «η αγορά κατοικιών θα δεχθεί τις αντισταθμιστικές δυνάμεις μιας μεγαλύτερης ώθησης από περισσότερες θέσεις εργασίας και της συγκράτησης των επιτοκίων ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων. Θα πρέπει να περιμένουμε για να δούμε ποια θα είναι ισχυρότερη».

Η μία μετά την άλλη, εν τω μεταξύ, κεντρικές τράπεζες και κυβερνήσεις ανά την υφήλιο λαμβάνουν ή εξετάζουν μέτρα για να μην υπερμανθεί η εγχώρια αγορά τους.

Στη Νέα Ζηλανδία -όπου η μέση τιμή αγοράς κατοικίας αυξήθηκε πάνω από 24% σε ετήσια βάση τον Μάρτιο, σε ιστορικό υψηλό- η κυβέρνηση ανακοίνωσε μέτρα αυστηροποίησης στην χορήγηση στεγαστικών δανείων.

Στην Κίνα -όπου σε πόλεις πρώτης κατηγορίας, όπως το Πεκίνο, η Σαγκάη και η Σεντσέν, η αύξηση της τιμής κατοικιών αυξήθηκε κατά 12% τον Μάρτιο- οι αρχές επέβαλαν περιορισμούς στις αγοραπωλησίες.

Προ ημερών, η Κεντρική Τράπεζα της Φινλανδίας απηύθυνε προειδοποίηση για τα επίπεδα χρέους των νοικοκυριών, όπως είχε κάνει η Κεντρική Τράπεζα της Σουηδίας.

Την Τετάρτη, στην εξαμηνιαία έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα τόνισε ότι τα υψηλά επίπεδα χρέους και μία «φούσκα» στις τιμές των ακινήτων αποτελούν τις μεγαλύτερες οικονομικές αδυναμίες της Ευρώπης και βαρίδια στην ανάκαμψη από την ύφεση που προκάλεσε η πανδημία.

Ειδικά για την αγορά οικιστικών ακινήτων, χαρακτήρισε φανερή την υπερτίμηση, εν μέρει λόγω των πολύ φθηνών δανείων.
«Ο κίνδυνος μιας διόρθωσης στις αγορές κατοικιών έχει αυξηθεί, εν μέσω ενδείξεων για υψηλές αποτιμήσεις στο σύνολο της ευρωζώνης», παρατηρεί.

Και προσθέτει ότι ο καθοδικός κίνδυνος για τις τιμές των κατοικιών προοιωνίζεται μία επιβράδυνση της αύξησης των τιμών το επόμενο έτος, αλλά δεν αναμένεται μείωσή τους.