Ερχονται κανόνες για το πού μπορείς να χτίσεις

Σε αγώνα δρόμου έχει αποδυθεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) προκειμένου να… στρώσει το έδαφος για την κατάρτιση πολεοδομικών σχεδίων που θα καλύπτουν όλη την επικράτεια και θα καθορίζουν χρήσεις γης, όρους δόμησης και περιοχές προς πολεοδόμηση. Τη «σκυτάλη» πήρε προσφάτως από μια Διοίκηση που, εδώ και μια επταετία, δεν κατάφερε να υλοποιήσει το έργο.

7 χρόνια αδράνειας

Από το 2014 (Ν. 4269/2014) έως σήμερα το μόνο που άλλαξε ήταν το νομοθετικό πλαίσιο και η… ονοματοδοσία. Τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ), τα Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ) και άλλα εργαλεία σχεδιασμού των πόλεων μετονομάστηκαν αρχικά σε Τοπικά Χωρικά Σχέδια (ΤΧΣ) και έπειτα σε Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ). Αλλαξε επίσης και ο φορέας υλοποίησής τους και από τους δήμους και τις πρώην Περιφέρειες (αργότερα Αποκεντρωμένες Διοικήσεις) η αρμοδιότητα πέρασε στο Κτηματολόγιο και προσφάτως στο ΤΕΕ.

Κατά τα άλλα, η εικόνα παραμένει η ίδια. Σήμερα το 80% της χώρας δεν έχει πολεοδομικό σχεδιασμό. Αλλά και από το 20% που διαθέτει, στις μισές περιπτώσεις θεωρείται παρωχημένος. Συνέπεια; Η άναρχη και αυθαίρετη δόμηση, η υπερβολική αστική διάχυση στον αγροτικό χώρο και πολλαπλά προβλήματα στο περιβάλλον.

Παράλληλα, η έλλειψη χρήσεων γης δυσχεραίνει την επιλογή τόπου εγκατάστασης για νέες επενδύσεις, επιμηκύνει τον χρόνο για την έγκριση διαφόρων έργων, συχνά ακυρώνει, εκ των υστέρων, επενδύσεις, ή δημιουργεί δυσκολίες μετασχηματισμού ή επέκτασής τους.

Ετσι, έχει αποφασιστεί να ανατεθούν μελέτες για 800 από τις περίπου 1.135 δημοτικές ενότητες της χώρας. Πλέον η πλειονότητα των κονδυλίων για την εκπόνησή τους εξασφαλίστηκε από το Ταμείο Ανάκαμψης και δεν υπάρχουν άλλες δικαιολογίες. Με την αιτιολογία ότι θα επιλυθεί ένα από τα προβλήματα που διαχρονικά καθυστερούν την προσέλκυση επενδύσεων και τη φιλική προς το περιβάλλον πολεοδομική ανάπτυξη δεσμεύτηκαν 250 εκατ. ευρώ (από τα συνολικά 300 εκατ. ευρώ που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της πολεοδομικής μεταρρύθμισης). Με αυτά θα καταρτιστούν τα ΤΠΣ, Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) δόμησης, οριοθέτηση οικισμών και μελέτες χαρακτηρισμού δημοτικών οδών σε όλη την επικράτεια.

Το πρόγραμμα των μελετών

Η πρώτη πιλοτική ανάθεση 10 με 15 μελετών, όπως αναφέρει στο «Βήμα» στέλεχος του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), θα γίνει από το ΤΕΕ έως τον Ιούλιο και θα αφορά διάσπαρτες μικρές περιοχές σε όλη τη χώρα. Οι επόμενες όμως προκηρύξεις σε «πακέτα» των 50 με 80 μελετών ανά μήνα προγραμματίζονται να ξεκινήσουν τον Σεπτέμβριο. Ο ρυθμός καθορίστηκε βάσει των δυνατοτήτων του εγχώριου μελετητικού δυναμικού, το οποίο δεν επαρκεί για τέτοιον όγκο εργασιών. Εκτιμάται ότι για την κάλυψη περίπου 800 δημοτικών ενοτήτων θα πρέπει να ανατεθούν περί τις 250 μελέτες.

Το μεγάλο στοίχημα ωστόσο είναι ο χρόνος ολοκλήρωσής τους. Εως σήμερα ο ρυθμός εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων ήταν περίπου 30 ανά δεκαετία. Και τώρα θα πρέπει έως το 2024 να έχουν παραληφθεί οι μελέτες, αξιολογηθεί και αποπληρωθεί. Διαφορετικά εάν ο προγραμματισμός δεν τηρηθεί αυστηρά, το κόστος τους δεν θα μπορεί να καλυφθεί από το Σχέδιο Ανάκαμψης, αλλά από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων. Για τον λόγο αυτόν, όπως ανέφερε προσφάτως ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης, σε κλειστή ημερίδα του ΤΕΕ, εντός του 2021 πρέπει να υπογραφούν οι συμβάσεις για το 70% των αναθέσεων και το 2022 για το 100%.

Ωστόσο, σύμφωνα με έμπειρους μηχανικούς, οι χρόνοι είναι εξαιρετικά συμπιεσμένοι διότι στην καλύτερη περίπτωση απαιτούνται 3 με 4 χρόνια για την εκπόνηση της κάθε μελέτης. Οπως σημειώνουν, σήμερα δεν υπάρχει επαρκής αριθμός μελετητών στην Ελλάδα, ενώ ο όγκος δουλειάς είναι τεράστιος, με δεδομένο ότι κάθε ανάθεση ΤΠΣ περιλαμβάνει την κύρια μελέτη, τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), την Ειδική Μελέτη Εκτίμησης Γεωλογικών Κινδύνων και Γεωλογικής Καταλληλόλητας και τη Μελέτη Προσωρινής Οριοθέτησης των Υδατορεμάτωv.

Οι συντελεστές δόμησης και τα αγκάθια

Παράλληλα με τα ΤΠΣ, πρέπει να ανατεθούν περί τις 10 μελέτες για Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που στοχεύουν στη χωρική οργάνωση και ανάπτυξη περιοχών που μπορούν να λειτουργήσουν ως υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραμμάτων υπερτοπικής ή στρατηγικής σημασίας. Ηδη έχει ανακοινωθεί η πρόθεση για εκπόνηση ΕΠΣ σε Μύκονο, Σαντορίνη, Δήμο Μίνωα-Πεδιάδας και Ελαφόνησο.

Επίσης, θα πρέπει να συνταχθούν μελέτες για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (περιοχή όπου θα επιτρέπεται η πραγματοποίηση Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης σε ωφελούμενα ακίνητα) σε 600 δημοτικές ενότητες, για οριοθετήσεις 170 οικισμών (όπως των χωριών του Πηλίου), καθώς και ειδικές μελέτες χαρακτηρισμού δημοτικών οδών και καθορισμού αναγκαίων πολεοδομικών όρων και περιορισμών για διάνοιξη νέων οδών, γεγονός που επηρεάζει την εκτός σχεδίου δόμηση.

Σχετικά με τα περισσότερα από 120 ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ που βρίσκονται σε εξέλιξη και είχαν προθεσμία ολοκλήρωσης έως τον περασμένο Μάρτιο, ο υφυπουργός Περιβάλλοντος κ. Νίκος Ταγαράς έδωσε παράταση έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2022.

Πέραν ωστόσο από τις όποιες καθυστερήσεις μπορεί να φέρει ο ανεπαρκής αριθμός μελετητών, μηχανικών, γεωλόγων και άλλων επιστημονικών και τεχνικών ειδικοτήτων που είναι απαραίτητες για τη σύνταξη των μελετών, υπάρχουν άλλα δύο «αγκάθια» που ενδέχεται να προκαλέσουν κωλύματα στην πρόοδο του έργου. Το πρώτο αφορά την οριοθέτηση των ρεμάτων. Ειδικά σε όσα βρίσκονται σε περιοχές υψηλής οικιστικής αξίας καταγράφονται καταπατήσεις, οικοπεδοποιήσεις, μπαζώματα και κάθε είδους αυθαιρεσίες, όχι μόνο ιδιωτών αλλά και δημοσίων φορέων. Πλημμυρικά φαινόμενα τα τελευταία χρόνια (Μάνδρα, Μουζάκι, Εύβοια κ.ά.) ανέδειξαν με τραγικό τρόπο δεκάδες τέτοιες περιπτώσεις, τις οποίες οι μελετητές θα βρουν μπροστά τους και θα πρέπει να αντιμετωπίσουν. Οσον αφορά τις μελέτες γεωλογικής καταλληλόλητας, η πολυμορφία και πολυπλοκότητα των γεωλογικών συνθηκών ανά περιοχή της χώρας απαιτούν αξιόπιστη διερεύνηση και καταγραφή των γεωλογικών κινδύνων.