Ενοίκια: Πότε εκπίπτουν και πότε δεν εκπίπτουν οι δαπάνες

Είναι γνωστό ότι  οι επιχειρήσεις πρέπει να προβαίνουν σε φορολογική αναμόρφωση δαπανών που δεν είναι λειτουργικές για την επιχείρηση ή από τον νόμο δεν έχουν την δυνατότητα να τις εκπέσουν (Ν.4172/2013 άρθρο 23).

Στο άρθρο 23 υπάρχουν ορισμένες δαπάνες που αν δεν πληρωθούν με ηλεκτρονικό τρόπο, δεν αναγνωρίζονται ως εκπεστέες δαπάνες.

Έχουμε ξανά ασχοληθεί με το θέμα, αναλύοντας την περίπτωση της εξόφλησης τιμολογίων πάνω από 500 ευρώ, που ισχύει από την έναρξη του νέου Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ) , δηλαδή από την 1.1.2014, όπως και της δαπάνης της μισθοδοσίας, που ισχύει από 1.1.2017.

Ενοίκια

Σύμφωνα με το άρθρο με το άρθρο 13 του Ν.4646/2019 (ΦΕΚ 201/Α’/12.12.2019) και ισχύ, σύμφωνα με την παρ. 11 του άρθρου 66 του ίδιου νόμου, για δαπάνες που πραγματοποιούνται στα φορολογικά έτη που αρχίζουν από 1.1.2020 και μετά, προστέθηκε δέκατη πέμπτη (ιε) περίπτωση στο άρθρο 23 του Ν.4172/2013 «Μη εκπιπτόμενες επιχειρηματικές δαπάνες».

Με αυτή δεν εκπίπτουν : «ιε) Οι δαπάνες ενοικίων, εφόσον η εξόφλησή τους δεν έχει πραγματοποιηθεί με τη χρήση ηλεκτρονικού μέσου πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών.».

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) , με καθυστέρηση σχεδόν 18 μηνών, (ο νόμος ψηφίστηκε 12.12.2019 και η εγκύκλιος εκδόθηκε στις 21.5.2021),  έδωσε οδηγίες για την εφαρμογή του μέτρου με το έγγραφο Ε.2109/21.5.2021 «Προϋπόθεση για την αναγνώριση δαπάνης ενοικίου – Παροχή οδηγιών σχετικά με την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 23 του Ν.4172/2013 (Α’ 167), όπως τροποποιήθηκαν με τον Ν.4646/2019 (Α’ 201)».

Ηλεκτρονικό μέσο πληρωμής

Σύμφωνα με το παραπάνω έγγραφο, ως «ηλεκτρονικό μέσο πληρωμής», νοείται κάθε μέσο πληρωμής, που απαιτεί τη μεσολάβηση ενός τηλεπικοινωνιακού ή ηλεκτρονικού δικτύου, όπως π.χ. η μεταφορά χρημάτων μέσω ειδικών διαδικτυακών εφαρμογών («e-banking»), καρτών, το «ηλεκτρονικό πορτοφόλι», κ.λπ., ενώ η έννοια του «παρόχου υπηρεσιών πληρωμών» ορίζεται με τις διατάξεις της περ. 11 του άρθρου 4 του Ν.4537/2018 (Α’ 84). Στους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, τα πιστωτικά ιδρύματα, τα γραφεία ταχυδρομικών επιταγών και τα ιδρύματα πληρωμών όπως ορίζονται στην περ. 4 του άρθρου 4 του Ν.4537/2018.

Πέραν των ανωτέρω ως κατάλληλα μέσα πληρωμής για την έκπτωση των δαπανών ενοικίων νοούνται ενδεικτικά και τα ακόλουθα:

– Η κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, έστω και αν υπάρχουν περισσότεροι συνδικαιούχοι, είτε με μετρητά είτε με μεταφορά μεταξύ λογαριασμών (έμβασμα), η χρήση ταχυδρομικής επιταγής – ταχυπληρωμής ή η κατάθεση σε λογαριασμό πληρωμών των Ελληνικών Ταχυδρομείων,

– η χρήση τραπεζικής επιταγής,

– η έκδοση επιταγής σε διαταγή του εκμισθωτή

– η χρήση συναλλαγματικών οι οποίες εξοφλούνται μέσω τραπέζης.

Πότε εκπίπτουν τα ενοίκια

Η  δαπάνη των ενοικίων, λογιστικά,  εκπίπτει σε κάθε περίπτωση , είτε αυτά έχουν εξοφληθεί είτε όχι. Δηλαδή δεν συνδέεται η εξόφλησή τους με την έκπτωση λογιστικά από τα μικτά έσοδα της επιχείρησης/εταιρίας.

Δηλαδή τα ενοίκια θα έχουν κανονικά Λογιστική Βάση και θα εξετάσουμε αν έχουν εξοφληθεί βάσει νόμο, ώστε να μπορούν να εκπέσουν και φορολογικά.

Σύμφωνα με την Ε.2109/2021 σε περίπτωση που μέρος της δαπάνης ενοικίου δεν εξοφληθεί με κάποιο από τα μέσα πληρωμής που παρατίθενται πιο πάνω, δεν αναγνωρίζεται προς έκπτωση το σύνολο της δαπάνης.

Προσοχή: Βάσει της πάγιας θέσης της διοίκησης, ως δαπάνη θεωρείται το μηνιαίο μίσθωμα και όχι το ετήσιο σύνολο της δαπάνης. Αν λοιπόν το μηνιαίο μίσθωμα είναι 1.000 ευρώ και τον μήνα Μάρτιο το ενοίκιο εξοφληθεί με 500 ευρώ  μετρητά και 500 ευρώ με κατάθεση στην τράπεζα , η επιχείρηση δεν θα μπορεί να εκπέσει τα  1.000 ευρώ του μήνα Μαρτίου και όχι την συνολική δαπάνη του ενοικίου του χρόνου, με την προϋπόθεση ότι η εξόφληση των  υπολοίπων μηνών έγιναν βάσει νόμου ή δεν εξοφλήθηκαν.

Συμψηφισμός απαιτήσεων

Ακόμη δίνεται η δυνατότητα,  σε περίπτωση που οι αντισυμβαλλόμενοι πέραν από τη σχέση μίσθωσης (μισθωτής-εκμισθωτής) είναι ταυτόχρονα προμηθευτές και πελάτες, επιτρέπεται να προβούν σε εκατέρωθεν λογιστικούς συμψηφισμούς, εφόσον αυτό δεν αντιβαίνει σε διατάξεις άλλων νόμων και σε περίπτωση που απομένει διαφορά μετά τον συμψηφισμό (υπολειπόμενο μίσθωμα για καταβολή), απαιτείται να εξοφληθεί με ηλεκτρονικό μέσο πληρωμής ανεξάρτητα του ύψους αυτής προκειμένου το ποσό αυτό να εκπέσει από τα ακαθάριστα έσοδα.

Κατάθεση από τρίτον

Περαιτέρω, στην περίπτωση εξόφλησης από τρίτο πρόσωπο (ημεδαπό ή αλλοδαπό, το οποίο κατ’ εντολή του μισθωτή καταθέτει το σχετικό ποσό προς απόσβεση ισόποσης δικής του υποχρέωσης προς τον μισθωτή) με κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, η σχετική δαπάνη εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδα αυτού, αρκεί να αποδεικνύεται με βάση τα κατάλληλα στοιχεία (π.χ. τραπεζικά παραστατικά ή άλλα έγγραφα) η εξόφληση του εκμισθωτή καθώς και ο λόγος εξόφλησης των δαπανών από τον τρίτο. Αντιστοίχως με την πιο πάνω περίπτωση, όταν απομένει διαφορά (υπολειπόμενο μίσθωμα για καταβολή) μετά τον συμψηφισμό της απαίτησης του μισθωτή (έναντι του τρίτου) με την οφειλή του προς τον εκμισθωτή, τότε για να αναγνωρισθεί το σύνολο της δαπάνης απαιτείται η εξόφλησή της με ηλεκτρονικό μέσο πληρωμής.

Προκαταβολές

Το μέτρα ισχύει για μισθώματα που καταβάλλονται από 1.1.2020. Όπως όμως διευκρινίζεται από το έγγραφο, τυχόν προκαταβολές ενοικίων που αφορούν το φορολογικό έτος 2020 οι οποίες είχαν καταβληθεί μέχρι τις 12.12.2019 (ημερομηνία δημοσίευσης του Ν.4646/2019), αναγνωρίζονται προς έκπτωση ανεξαρτήτως του τρόπου εξόφλησής τους. Αντίθετα προκαταβολές που καταβλήθηκαν μετά τις 12.12.2019 και αφορούν δαπάνες ενοικίων από 1.1.2020 καταλαμβάνονται από τη νέα διάταξη.

Για παράδειγμα, ανώνυμη εταιρεία η οποία στο φορολογικό έτος 1.1.2019 – 31.12.2019 προκατέβαλε το ενοίκιο του Ιανουαρίου 2020 στις 5 Δεκεμβρίου 2019, θα εκπέσει στο φορολογικό έτος 2020 την υπόψη δαπάνη, ανεξάρτητα από τον τρόπο εξόφλησής της.

Μισθώματα που δεν έχουν εξοφληθεί μέσα στο έτος

Αν γνωρίζουμε ότι κάποιο ενοίκιο έχει εξοφληθεί με διάφορο τρόπο π.χ. μετρητά , μέσα στο φορολογικό έτος τότε το ενοίκιο ή τα ενοίκια αυτά θα πρέπει να πάνε στην φορολογική αναμόρφωση. Αν όμως δεν έχουν εξοφληθεί , θα εκπέσουν κανονικά το φορολογικό έτος που αφορούν.

Σύμφωνα με τις οδηγίες που δόθηκαν από την ΑΑΔΕ, οι δαπάνες που έχουν πραγματοποιηθεί εντός ενός φορολογικού έτους αλλά δεν έχουν εξοφληθεί στο έτος αυτό, κρίνονται οριστικά, ως προς την εκπεσιμότητά τους, στο φορολογικό έτος που θα λάβει χώρα η εξόφληση αυτών. Στην περίπτωση που στο έτος εξόφλησης των δαπανών διαπιστωθεί ότι οι δαπάνες αυτές εξοφλήθηκαν χωρίς να γίνει χρήση ηλεκτρονικού μέσου πληρωμής ή διαμεσολάβηση παρόχου υπηρεσιών πληρωμών (π.χ. με μετρητά), η επιχείρηση υποχρεούται να υποβάλει τροποποιητική δήλωση του φορολογικού έτους που αφορά η δαπάνη, προσθέτοντας τα ποσά αυτών των δαπανών ως θετική λογιστική διαφορά.

Αν δηλαδή δεν έχει εξοφληθεί κάποιο ενοίκιο μέσα στο 2020, θα εκπέσει κανονικά και λογιστικά και φορολογικά. Αν στο 2022 για παράδειγμα το ενοίκιο αυτό εξοφληθεί με μετρητά, τότε ο φορολογούμενος θα πρέπει να κάνει τροποποιητική φορολογική δήλωση της χρήσης του 2020 (φορολογικό έτος) και να θεωρήσει αυτή την δαπάνη μη εκπιπτόμενη, διαμορφώνοντας και αλλάζοντας τα σχετικά έντυπα.

Αλωνιάτης Απόστολος

Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.