Η τρελή ζήτηση για κατοικίες εκτινάσσει τις τιμές σε αστρονομικά επίπεδα

Δεν έχει περάσει πολύς καιρός που εμπειρογνώμονες της αγοράς ακινήτων προετοιμάζονταν για τα χειρότερα. Η πανδημία του κορονοϊού οδήγησε το μεγαλύτερο μέρος του κόσμου σε lockdown, κλείνοντας επιχειρήσεις, κοστίζοντας σε δεκάδες εκατομμύρια εργαζόμενους τις δουλειές τους και βάζοντας την αγορά στέγης στην κατάψυξη.

Ο αριθμός των ανθρώπων που ζητούσαν από τους δανειστές περισσότερο χρόνο για τις πληρωμές των δανείων τους εκτινάχθηκε καθώς η παγκόσμια οικονομία έπεσε σε βαθιά ύφεση το 2020.

«Τέτοια εποχή πέρυσι πιστεύαμε ότι θα ξαναζούσαμε το 2008 πάλι από την αρχή,» δήλωσε στο CNN η Κέιτ Εβερετ-Αλεν, επικεφαλής του τμήματος έρευνας στην Knight Frank.

Ο φόβος ήταν ότι οι τιμές κατοικιών θα κατέρρεαν, όπως συνήθως γίνεται σε περιόδους οικονομικής κρίσης. Η αύξηση των πτωχεύσεων και της ανεργίας θα πίεζε το διαθέσιμο εισόδημα και θα καθιστούσε δύσκολο σε υπερχρεωμένους ιδιοκτήτες ακινήτων να διατηρήσουν τα στεγαστικά τους δάνεια. Οι τυχεροί που είχαν δεύτερο σπίτι θα αναγκάζονταν να πουλήσουν ώστε να μαζέψουν ρευστό, ασκώντας περισσότερες πιέσεις στις τιμές. «Στην πραγματικότητα, τίποτα από αυτά δεν συνέβη,» πρόσθεσε η Εβερετ-Αλεν.

Αντίθετα, οι τιμές κατοικιών εκτινάχθηκαν στα ύψη την ίδια ώρα που η παγκόσμια οικονομία κατέγραφε τη χειρότερη συρρίκνωση από την Μεγάλη Υφεση. Το φαινόμενο είναι παγκόσμιο, παντού από τη Νέα Ζηλανδία μέχρι τις ΗΠΑ, τη Γερμανία, την Κίνα και το Περού, οι τιμές ανεβαίνουν σε αστρονομικά επίπεδα προκαλώντας πανικό στους υποψήφιους αγοραστές. Στα 37 κράτη-μέλη του ΟΟΣΑ, οι πραγματικές τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 7% στο διάστημα τέταρτο τρίμηνο 2019-τέταρτο τρίμηνο 2020, καταγράφοντας την μεγαλύτερη ετήσια άνοδο των τελευταίων δύο 10ετιών.

Το ερώτημα που γεννιέται είναι εύλογο. Είναι μια φούσκα έτοιμη να εκραγεί; Όχι, σύμφωνα με την Εβερετ-Αλεν. Το κόστος δανεισμού παραμένει φθηνό και από τη στιγμή που τα σύνορα θα ανοίξουν ξανά, οι ξένοι επενδυτές θα δώσουν μεγαλύτερη τόνωση στις αγορές ακινήτων όπου μέχρι τώρα η δραστηριότητα κυριαρχείται από τους εγχώριους αγοραστές, επισημαίνει. «Αυτό θα συνεχιστεί στη διάρκεια του έτους και το 2022 και μετά θα υπάρξει κάτι σαν ραστώνη,» δήλωσε η Εβερετ-Αλεν.

H επίδραση του Covid-19

Ολως περιέργως, η πανδημία ωφέλησε τις τιμές ακινήτων. Αυτό έγινε επειδή οι κυβερνήσεις βοήθησαν τους ιδιοκτήτες υιοθετώντας πολιτικές προσωρινής απαγόρευσης των πλειστηριασμών, προσφέροντας τεράστια ποσά στήριξης σε εργαζόμενους και επιχειρήσεις και μαζί πάγωμα στις πληρωμές δόσεων. Οι μειώσεις επιτοκίων διατήρησαν προσιτές τις αποπληρωμές στεγαστικών δανείων σε πολλές χώρες, ενώ οι προσωρινές μειώσεις φόρων σε κάποιες αγορές τόνωσαν το αγοραστικό ενδιαφέρον για κατοικία.

Τα μέτρα αυτά πρόσφεραν κάλυψη στην αγορά στέγης στη διάρκεια της ύφεσης, όμως η ίδια η πανδημία έδωσε τεράστια ώθηση στις τιμές. Ο Ρίτσαρντ Ντόνελ, της βρετανικής πλατφόρμας ακινήτων Zoopla, υποστηρίζει ότι η μεγάλη πλειονότητα του πληθυσμού επανεκτίμησε το τι ζητά από τα σπίτια τους καθώς πολλοί άνθρωποι αναγκάστηκαν να μετατρέψουν τα σπίτια σε γραφεία και αίθουσες σχολείων βάζοντας στο κάδρο την ανάγκη για περισσότερο χώρο. Οι πλουσιότεροι εγκατέλειψαν γρήγορα τις πόλεις αγοράζοντας μεγαλύτερα σπίτια στα προάστια με περισσότερο εξωτερικό χώρο προεξοφλώντας ότι ίσως δεν χρειαστεί να επιστρέψουν στα κεντρικά γραφεία ακόμη και μετά το τέλος της πανδημίας.

Για παράδειγμα, στο Ηνωμένο Βασίλειο, πόλεις που βρίσκονται κοντά στο Λονδίνο, όπως το Γουίντσεστερ και το Μπίσοπς Στόρφορντ, είδαν τις αξίες ακινήτων να ενισχύονται σημαντικά. Στελέχη της αγοράς τονίζουν ότι σε πρωτεύουσες όπως το Λονδίνο και το Παρίσι, τα πλούσια στελέχη επιχειρήσεων αντάλλαξαν τα σπίτια τους στην πόλη με κάτι μεγαλύτερο αλλά φθηνότερο μακριά από την πόλη, αφήνοντάς τους αρκετά μετρητά για να αγοράσουν ένα μικρό διαμέρισμα στο κέντρο ή ένα εξοχικό. Η τάση αυτή ενίσχυσε τη ζήτηση για ακίνητα σε περιοχές όπως η γαλλική Ριβιέρα, παραδοσιακά στόχος ξένων αγοραστών. Στην παραλιακή πόλη του Ιλφρακόμπ στη νοτιοδυτική Αγγλία, ο Λι Χάσελ, της εταιρείας ακινήτων Webbers πούλησε δύο ακίνητα για 100.000 στερλίνες πάνω από τις τιμές ζήτησης. «Στα 38 χρόνια που κάνω αυτή τη δουλειά δεν έχω ξαναδεί την αγορά έτσι,» σχολίασε ο Χένρι Πράιορ, μεσίτης ακινήτων, για να προσθέσει πως ο κόσμος αγοράζει ακίνητα σε κατάσταση πανικού. Τον Μάρτιο καταγράφηκαν 180.000 πωλήσεις, διπλάσιες από τον μέσο όρο του αντίστοιχου μήνα την περασμένη 20ετία. «Πριν 12 μήνες ο κόσμος αγόραζε πανικόβλητος χαρτιά υγείας, σήμερα αγοράζει σπίτια,» πρόσθεσε ο Πράιορ. Οι τιμές κατοικιών στη Βρετανία αυξήθηκαν κατά 8,5% το 2020, το υψηλότερο ποσοστό από το 2014.

Δεν είναι μόνο το Ηνωμένο Βασίλειο. Στις ΗΠΑ, ο αριθμός των πωλήσεων κατοικιών αυξήθηκε στα υψηλότερα επίπεδα από το 2006 πέρυσι, ενώ οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 9% το 2020 και συνεχίζουν να αυξάνονται.

Στη Γερμανία, τα ακίνητα πωλούνται σε διάστημα δύο εβδομάδων από την ημέρα που ανεβαίνουν στις λίστες. «Είναι μια πολύ ισχυρή αγορά και οι τιμές ανεβαίνουν διαρκώς,» δήλωσε ο Μίκαελ Χέμινγκ, της Fine & Country.

Στην Πορτογαλία, οι ξένοι αγοράζουν σπίτια παρά το γεγονός ότι δεν μπορούν να τα δουν πριν. Οι τιμές αυξήθηκαν 6% στο τέταρτο τρίμηνο του 2020 έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2019, σύμφωνα με στοιχεία της Knight Frank. «Πουλάμε στα τυφλά,» δήλωσε ο Τσάρλς Ρόμπερτς, της Fine & Country, προσθέτοντας ότι οι ξένοι αγοραστές θέλουν καθαρό αέρα, ανοιχτούς χώρους και ειδυλλιακό περιβάλλον για να ξεφύγουν από την επόμενη πανδημία. Ο Ρόμπερτς πούλησε διαμέρισμα στην παραλιακή πόλη Κάσκαις, δυτικά της Λισαβώνας αντί 3,5 εκατ ευρώ σε νατιοαφρικανό που δεν έχει ποτέ επισκεφθεί την πόλη.

Στην Ινδία, οι τιμές υποχώρησαν μετά τη συρρίκνωση του ΑΕΠ κατά 6,9% το 2020, όμως οι συναλλαγές αυξήθηκαν σημαντικά μετά το τέλος του πρώτου lockdown. Το δεύτερο κύμα της πανδημίας άλλαξε ξανά τα πράγματα προς το χειρότερ.

Οι κυβερνήσεις σπεύδουν να καλμάρουν τις αγορές

Σε αρκετές χώρες, οι κυβερνήσεις ήδη εξετάζουν τρόπους για να εμποδίσουν την υπερθέρμανση των αγορών κατοικίας. Στη Νέα Ζηλανδία, όπου οι μέσες τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 24% σε ετήσια βάση τον Μάρτιο σε νέα επίπεδα-ρεκόρ, η κυβέρνηση πιέζεται να σταθεροποιήσει την αγορά. Τον Μάρτιο, ανακοίνωσε σειρά μέτρων με την ελπίδα ότι θα υποχωρήσει η ζήτηση από επενδυτές και θα επιβραδύνει τον ρυθμό αύξησης των τιμών. Τα μέτρα περιλαμβάνουν κλείσιμο στις φορολογικές τρύπες, ενώ εξετάζεται αυστηρότερος έλεγχος δανείων σε κερδοσκόπους.

Στην Κίνα, όπου οι τιμές κατοικιών στις μεγάλες πόλεις Πεκίνο, Σενζέν, Σαγκάη και Γκουαντζού αυξήθηκαν κατά 12% τον Μάρτιο, το Πεκίνο εμφανίζεται πιο αποφασισμένο από ποτέ να βάλει φρένο στην κούρσα της αγοράς, όπως αναφέρουν αναλυτές της Societe Generale. Η Μισέλ Λαμ, της γαλλικής τράπεζας, αναφέρει ότι σε περισσότερες από 30 πόλεις, που αντιστοιχούσαν στο ένα-πέμπτο των εθνικών πωλήσεων το 2019, ανακοινώθηκαν σημαντικά μέτρα συγκράτησης της αγοράς. Τα μέτρα αυτά περιλαμβάνουν περιορισμούς στις αγοραπωλησίες, στην πίστωση, αύξηση της περιόδου διακράτησης για φορολογικές εξαιρέσεις και κλείσιμο τρυπών για ψεύτικα διαζύγια. Οι αναλυτές της Societe Generale εκτιμούν ότι η διόρθωση στην αγορά της Κίνας θα είναι μετριοπαθής δεδομένου ότι οι όροι δανεισμού θα παραμείνουν ευνοϊκοί.

Γιατί δεν θα σκάσει αυτή η φούσκα

Παρότι οι κυβερνήσεις στρέφουν την προσοχή τους στην αγορά στέγης, αναλυτές δεν προβλέπουν διόρθωση των τιμών κατοικιών. Η παγκόσμια οικονομική ανάπτυξη προβλέπεται να είναι ισχυρότερη φέτος λόγω των προγραμμάτων εμβολιασμού και της άρσης των lockdown, συνδυασμός υποστηρικτικός για την αγορά κατοικίας.

Κυρίως, τα επιτόκια αναμένεται να παραμείνουν χαμηλά. Ιστορικά, περίοδοι ασθενών τιμών κατοικιών προκλήθηκαν από αυξανόμενα επιτόκια, αναφέρον εμπειρογνώμονες της αγοράς.

Τα επιτόκια ενυπόθηκων δανείων στην Ευρωζώνη βρίσκονταν στο 1,3% κατά μέσον όρο τον Μάρτιο. Παρότι ο πληθωρισμός ανεβαίνει, διαμορφωτές πολιτικής είναι αποφασισμένοι να διατηρήσουν τα επιτόκια χαμηλά ώστε να διασφαλίσουν την ανάκαμψη.

«Τα επιτόκια ενυπόθηκων δανείων θα παραμείνουν δομικά χαμηλά και υποστηρικτικά της ανάπτυξης της αγοράς για την επόμενη διετία,» δήλωσε ο Ανταμ Τσάλις, της Jones Lang LaSalle. Με άλλα λόγια, μην περιμένετε να σκάσει σύντομα αυτή η φούσκα.