Προτάσεις για βελτίωση της αγοράς ενοικίασης κατοικιών

Η ευρωπαϊκή αγορά στέγης ήταν ένας τομέας που όχι μόνο δεν επλήγη αλλά κέρδισε στη διάρκεια της πανδημίας, με τις τιμές πώλησης και ενοικίου να ανεβαίνουν σε πανευρωπαϊκή κλίμακα παρά την πρωτοφανή συρρίκνωση της οικονομίας το 2020 και τις δυσκολίες που αντιμετώπισε η οικονομία της γηραιάς ηπείρου στο πρώτο τρίμηνο του 2021.

Στη χώρα μας, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στο α΄ τρίμηνο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 3,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020, ενώ για το σύνολο του 2020 και με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 4,3%, έναντι αύξησης 7,2% το 2019. Ανοδικά κινήθηκαν και οι τιμές ενοικίων με την αγορά να επισημαίνει ότι η κατάρρευση της αγοράς Airbnb λόγω των lockdowns και των περιορισμών στα ταξίδια δεν επηρέασε την εγχώρια αγορά κυρίως όσον αφορά στα ακίνητα άνω των 70 τμ που αφορούν οικογένειες.

Ανησυχητικές είναι οι εξελίξεις στην αγορά ενοικίασης ακινήτων στη Γερμανία, με τις τιμές να αυξάνονται σταθερά μετά την απόφαση του ανώτατου δικαστηρίου να ακυρώσει το πάγωμα των ενοικίων που ίσχυσε την περίοδο 2013-20119, οδηγώντας σε απόγνωση πολλούς ενοικιαστές, ειδικά στις μεγάλες πόλεις της χώρας, όπως η πρωτεύουσα το Βερολίνο. Η κατάσταση επιδεινώθηκε μετά την είδηση πως οι δύο μεγαλύτερες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων Vonovia και Deutsche Wohnen προχώρησαν σε συμφωνία 19 δις ευρώ που θα δημιουργήσει τον μεγαλύτερο διαχειριστή ακινήτων στη χώρα.

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχει διαγνώσει τον κίνδυνο από τις ανοδικές τιμές στην αγορά στέγης. Στην πρόσφατη έκθεσή της για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα, η ΕΚΤ επισημαίνει ότι η συνεχιζόμενη ισχύς των αγορών οικιστικών ακινήτων και ενυπόθηκων δανείων έχει οδηγήσει σε αύξηση του χρέους των νοικοκυριών και σε διόγκωση των τρωτών σημείων της αγοράς. Ο κίνδυνος διόρθωσης στις αγορές αυτές έχει ενισχυθεί εν μέσω τις διόγκωσης των αξιών στην Ευρωζώνη, συνολικά, υπογραμμίζει η κεντρική τράπεζα, επισημαίνοντας ότι η αγορά εμπορικών ακινήτων ήδη έχει αρχίσει να διορθώνει.

Στο πλαίσιο αυτό, το ΔΝΤ σπεύδει να τονίσει την ανάγκη για τη διασφάλιση προσιτών τιμών ενοικίασης κατοικιών που θα εντάσσεται στις προσπάθειες για την οικονομική ανάκαμψη της Ευρώπης. Σε έγγραφο που υπογράφουν οι Αλφρεντ Κάμερ, Αντρέα Σέχτερ και Αντρεας Τούντικα, στελέχη του Ταμείου, τονίζεται ότι ήδη πριν την πανδημία, πολλοί εργαζόμενοι στον τομέα υπηρεσιών (καταστήματα ή εστιατόρια) σε μεγάλες πόλεις της Ευρώπης, αναγκάζονταν να πληρώνουν περισσότερο από το 50% του εισοδήματός τους για ενοίκιο σπιτιού. Στη διάρκεια της πανδημίας, πολλοί εξ αυτών είδαν τα εισοδήματά τους να υποχωρούν, αυξάνοντας περισσότερο το μερίδιο του εισοδήματος που καλύπτει το ενοίκιο. Από τη στιγμή που ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα και νέοι τείνουν συχνότερα να εργάζονται σε τομείς έντασης επαφής ή σε ανασφαλείς εργασίες, απαιτούνται κυβερνητικές πολιτικές που θα διασφαλίσουν ότι αυτά τα νοικοκυριά δεν θα μείνουν ουραγοί στη διάρκεια της ανάκαμψης από την κρίση του κορωνοϊού.

Ανησυχητικές τάσεις

Την προηγούμενη 10ετία, η ενοικίαση κατοικίας είχε γίνει λιγότερο προσιτή σε πολλές ευρωπαϊκές οικονομίες. Σε πρόσφατη έκθεση του ΔΝΤ αναφέρεται ότι ένα τυπικό νοικοκυριό δαπανούσε περίπου το 25% του εισοδήματός του για ενοίκιο το 2018, ενώ μια νέα οικογένεια πλήρωνε περίπου το 1/3. Για ένα νοικοκυριό στο χαμηλότερο 20% της κατανομής εισοδήματος, το μερίδιο του εισοδήματος που απαιτείται για πληρωμή ενοικίου έφτανε το 40%. Αυτό το ποσοστό γενικά θεωρείται οριακό για ένα νοικοκυριό προκειμένου να θεωρηθεί υπερχρεωμένο με βάση τις δαπάνες ενοικίου. Είναι εντυπωσιακό το γεγονός ότι σχεδόν τα ¾ των κρατών που αναλύθηκαν στην έκθεση του ΔΝΤ έδειξαν ότι άνω του 50% των ενοικιαστών με χαμηλό εισόδημα χαρακτηρίζονταν υπερχρεωμένοι το 2018. Τα ποσοστά ήταν ιδιαίτερα υψηλά ανάμεσα στις ηλικίες 16-29 ετών και στις μεγάλες πόλεις. Στο διάστημα 2013-2018, σε ορισμένες πρωτεύουσες οι αυξήσεις ενοικίων ξεπέρασαν το ρυθμό ανάπτυξης σε επίπεδο χώρας κατά πολύ, όπως για παράδειγμα, τη Λισαβώνα, το Δουβλίνο, τη Μαδρίτη, το Ρέϊκιαβικ, τη Στοκχόλμη και την πόλη του Λουξεμβούργου.

Σε αντίθεση με τα ενοίκια, το κόστος για τους ιδιοκτήτες κατοικιών υποχώρησε από το 2014. Ενας ενοικιαστής τυπικά δαπανά μιάμισι φορά περισσότερο απ΄ ότι δαπανά ένας ιδιοκτήτης για στέγη, όταν μετριέται ως ποσοστό διαθέσιμου εισοδήματος. Αυτή η διάκριση μεγάλωσε στο διάστημα 2011-2013 και 2016-2018 κατά περίπου 4 ποσοστιαίες μονάδες. Αυτό σημαίνει ότι ενώ οι ιδιοκτήτες επωφελήθηκαν άμεσα από την μείωση των επιτοκίων, οι ενοικιαστές όχι.

Οι λόγοι πίσω από τις αυξανόμενες πιέσεις στη διαθεσιμότητα ενοικίασης

Η ανάλυση του ΔΝΤ δείχνει ότι η αυξανόμενη οικονομική παραγωγή δεν έχει μεταφραστεί σε κέρδη για το διαθέσιμο εισόδημα ειδικά για τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος. Επιπρόσθετα, η μεγαλύτερη αστικοποίηση, η δομική μεταμόρφωση προς μια απασχόληση υψηλής εξειδίκευσης στον τομέα υπηρεσιών και η άνοδος του τουρισμού, αύξησαν τις πιέσεις διαθεσιμότητας για τους ενοικιαστές. Με άλλα λόγια, τα φτωχότερα νοικοκυριά δεν μπόρεσαν να δρέψουν πολλά από τα οφέλη των μεταβαλλόμενων και αναπτυσσόμενων οικονομιών.

Η πανδημία πιθανότατα θα χειροτερέψει τα πράγματα

Πολλοί άνθρωποι που νοικιάζουν σπίτια είναι περισσότερο ευάλωτοι στην κρίση του κορονοϊού καθώς εργάζονται σε βιομηχανίες έντασης επαφής, είναι στα αρχικά στάδια της καριέρας τους με ελάχιστη ασφάλεια εργασίας και γενικά έχουν μικρότερη πρόσβαση στην τηλεργασία. Τα εισοδήματά τους εκτιμάται ότι θα χρειαστούν αρκετά χρόνια για να ανακάμψουν, και η επιστροφή στην κανονικότητα θα χρειαστεί περισσότερο χρόνο. Το μικρότερο κόστος ενοικίασης θα μπορούσε μερικώς να αντισταθμίσει αυτές τις απώλειες εισοδήματος, όμως μέχρι στιγμής, οι μειώσεις ενοικίων παρατηρήθηκαν κυρίως σε ορισμένες καυτές τουριστικές περιοχές και ειδικότερα σε ακίνητα υψηλής αξίας. Επιπλέον, παραμένουν αβέβαια το εύρος και η διάρκεια των αλλαγών συμπεριφοράς που θα μπορούσαν να μετριάσουν το κόστος ενοικίασης. Ως αποτέλεσμα, οι τάσεις οικονομικής απόκλισης και οι ανισότητες που προϋπήρχαν της πανδημίας, πιθανότατα θα επιδεινωθούν.

Πολιτικές για πιο προσιτή ενοικίαση στέγης

Η αντιμετώπιση της διαθεσιμότητας κατοικιών προς ενοικίαση είναι δύσκολη επειδή είναι περίπλοκη η πολιτική στέγης. Η πολιτική αυτή συνήθως αντιμετωπίζει πολλαπλούς στόχους, όπως διαθεσιμότητα, ισορροπημένοι κανόνες ιδιοκτητών-ενοικιαστών και ισότιμη πρόσβαση σε ευκαιρίες. Γενικότερα, οι αποτελεσματικές πολιτικές θα πρέπει να περιλαμβάνουν προσπάθειες που θα ενισχύουν τις μακροπρόθεσμες ευκαιρίες για νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος και τους νέους, ώστε να επωφεληθούν από τη δομική μεταμόρφωση της οικονομίας.

Το πιο ισχυρό άμεσο εργαλείο πολιτικής είναι η αύξηση των επιπέδων και κάλυψης των κινητών επιδομάτων στέγης, τα οποία μπορούν να χρησιμοποιηθούν με ευελιξία σε διάφορες περιοχές. Το μέτρο αυτό οδηγεί σε ταχεία ανάπτυξη και αποτελεσματική στόχευση. Θα προσφέρει στήριξη στη διάρκεια της ανάκαμψης και αργότερα, μειώνοντας τις δαπάνες ενοικίου για οικογένειες χαμηλού εισοδήματος παντού. Οι κυβερνήσεις θα πρέπει επίσης να υιοθετήσουν πρωτοβουλίες που αυξάνουν τη διαθεσιμότητα προσιτής στέγης ώστε να εκτονωθούν οι πιέσεις στη ζήτηση σε πιο μόνιμη βάση. Ειδικότερα, οι κυβερνήσεις θα πρέπει να επενδύσουν περισσότερο σε προγράμματα κοινωνικής ενοικίασης στέγης –επιδοτούμενα ενοίκια- ειδικά σε περιοχές όπου η διαθεσιμότητα υποχωρεί. Θα μπορούσαν επίσης να προσαρμόσουν τα χρηματοπιστωτικά κίνητρα, για παράδειγμα, φορολογώντας τα άδεια ακίνητα και αφαιρώντας μερικές επιδοτήσεις στέγης από όσα ακίνητα ευνοούν τους ιδιοκτήτες υψηλού εισοδήματος και τη μεταφορά τους σε ιδιωτικές επενδύσεις για την ανάπτυξη στέγης προς ενοικίαση.

Το Ταμείο Ανάκαμψης προσφέρει μια ευκαιρία για επενδύσεις σε κοινωνική στέγη και δημόσιες υποδομές, ως αναπόσπαστο κομμάτι της στρατηγικής για την οικονομική ανάκαμψη. Μεγαλύτερες επενδύσεις στη στέγη θα μπορούσαν να υποστηρίξουν την ανάπτυξη δημιουργώντας απασχόληση, προσφέροντας προσιτή στέγη προς ενοικίαση και διευκολύνοντας την πρόσβαση σε εργασία.

Η πανδημία αναμένεται να χειροτερέψει τη διαθεσιμότητα στέγης προς ενοικίαση και τις τάσεις ανισότητας που προϋπήρχαν. Οι ευρωπαϊκές κυβερνήσεις πρέπει να επιταχύνουν τις προσπάθειές τους επειγόντως ώστε να αποφευχθεί ο κίνδυνος που αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος και οι νέοι στο να παραμείνουν ουραγοί.