Το Πανόραμα, η Μύκονος και οι τιμές του… δημάρχου

Το πιο ακραίο ίσως παράδειγμα ανισότητας στη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων είναι ότι μέσα στον αστικό ιστό του Λεκανοπεδίου στο Πάτημα Χαλανδρίου μια τεράστια περιοχή από τη Δουκίσσης Πλακεντίας μέχρι τις παρυφές της Πεντέλης δεν υπήρχε μέχρι το 2015.

Ο τότε δήμαρχος πήρε την απόφαση να καθορίσει τιμές ζώνης για περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού έτσι ώστε να υπάρχει βάση υπολογισμού για την επιβολή του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) το οποίο ανέρχεται σε ποσοστό 0,35‰ της αντικειμενικής αξίας.

Σε περιοχές όπου ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, για τον υπολογισμό του ΤΑΠ λαμβάνονται υπόψη μόνο η τιμή ζώνης και ο συντελεστής παλαιότητας.

Τιμές εκκίνησης ελάχιστου κόστους

Στις περιοχές που δεν έχει επεκταθεί ή δεν ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού, η αξία των ακινήτων – κτισμάτων και οικοπέδων – καθορίζεται με απόφαση του Δημοτικού ή Κοινοτικού Συμβουλίου, το οποίο για τον σκοπό αυτόν λαμβάνει υπόψη τα τηρούμενα στην αρμόδια ΔΟΥ στοιχεία, τις τοπικές συνθήκες, κάθε άλλο διαθέσιμο στοιχείο, π.χ. συμβολαιογραφικές πράξεις, δικαστικές αποφάσεις καθορισμού αποζημίωσης κ.λπ. Στη συγκεκριμένη περίπτωση το Δημοτικό Συμβούλιο καθορίζει μόνο την τιμή ζώνης.

Για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας με αντικειμενικά κριτήρια των κτισμάτων που βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού εφαρμόζονται τιμές εκκίνησης ελάχιστου κόστους:

Για τον Δήμο Χαλανδρίου:

Τιμή κατοικίας 700 €/τ.μ.
Τιμή μονοκατοικίας 980 €/τ.μ.
Τιμή επαγγελματικής στέγης 600 €/τ.μ.
Επιπλέον, για κτίσματα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως, εφαρμόζονται οι κάτωθι ενιαίες τιμές εκκίνησης ελάχιστου κόστους, που ισχύουν για όλες τις περιοχές της χώρας:
α) Σταθμοί αυτοκινήτων, βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτίρια 360 €/τ.μ.
β) Γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίρια-αποθήκες 200 €/τ.μ.
γ) Ξενοδοχεία, νοσηλευτήρια και ευαγή ιδρύματα 850 €/τ.μ.
δ) Εκπαιδευτήρια 570 €/τ.μ.
ε) Αθλητικές εγκαταστάσεις 570€/τ.μ.

Ο Δήμος λαμβάνοντας υπόψη όλα αυτά τα στοιχεία και τη χαμηλότερη τιμή ζώνης εντός σχεδίου στον Δήμο Χαλανδρίου, που είναι 1.400 €, πρότεινε τιμή ζώνης για περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, για τον υπολογισμό του ΤΑΠ, 350 ευρώ για την περιοχή εκτός σχεδίου Ζώνη Δουκίσσης Πλακεντίας – Πεύκο Πολίτη και 450 ευρώ για την περιοχή εντός σχεδίου (πρόσφατη ένταξη Εθνος).

Το Πανόραμα στη Θεσσαλονίκη

Αλλη χαρακτηριστική περίπτωση είναι το Πανόραμα της Θεσσαλονίκης, όπου ακόμη και σήμερα το μεγαλύτερο μέρος της περιοχής παραμένει εκτός αντικειμενικών αξιών. Δύο ζώνες με τιμές 1.950 και 2.000 ευρώ το τ.μ. εντάχθηκαν στο σύστημα μόλις το 2018.
Αντίστοιχη περίπτωση είναι άλλες περιοχές της Θεσσαλονίκης, όπως η Τριανδρία, που αναπτύχθηκε και επεκτάθηκε ραγδαία τις τελευταίες δύο δεκαετίες.

Αλλα χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι ότι περιοχές στο Ληξούρι της Κεφαλλονιάς είναι ακόμη και σήμερα εκτός αντικειμενικών αξιών, ενώ στον Πύργο και στην Καλαμάτα, παρά τη μεγάλη οικιστική, τουριστική και οικονομική ανάπτυξη των τελευταίων ετών, για πολλά χρόνια οι τιμές ζώνης και οι νέες εντάξεις στο σύστημα είναι «παγωμένες».
Το ίδιο φαινόμενο καταγράφεται σε όλα τα δυτικά παράλια.

Το παράδειγμα της Μυκόνου

Οι μεγαλύτερες αδικίες, με την έννοια ότι μόνο σε ένα μικρό ποσοστό ακινήτων (δεν υπερβαίνει το 30%) ισχύουν αντικειμενικές αξίες που προσεγγίζουν την πραγματικότητα, καταγράφονται στις Κυκλάδες, που είχαν θεαματική τουριστική ανάπτυξη τα τελευταία πέντε χρόνια, στην Πελοπόννησο, στα νησιά του Ιονίου και σε ολόκληρη τη Δυτική Ελλάδα όπου προφανώς λειτούργησαν ισχυρά πολιτικά και άλλα συμφέροντα και κράτησαν τις τιμές μεγάλων ιδιοκτησιών σε τιμές π.χ. κάτω των 600 ευρώ το τ.μ.

Βέβαια, όλα ξεκινούν από τη Μύκονο όπου οι αντικειμενικές τιμές επανακαθορίστηκαν τον Ιούλιο του 2018 και κυμαίνονται από τα 1.200 ευρώ στην Ανω Μερά έως τα 4.900 στην Α’ Ζώνη του παραδοσιακού οικισμού της Μυκόνου.

Συνολικά έχουμε 25 ζώνες, στην Ανω Μερά έχουμε από 1.200 ευρώ έως 1.600 ευρώ σε έξι ζώνες, στην πόλη της Μυκόνου από 3.200 έως 4.900 σε τέσσερις ζώνες, στον Αγιο Στέφανο σε τέσσερις ζώνες από 2.100 έως 2.500. Από εκεί και πέρα, στον Ορνό (Αϊ-Γιάννη) από 1.900 έως 2.800 ευρώ, στον Πλατύ Γιαλό από 1.600 έως 2.500 όσον αφορά τις τρεις ζώνες και, τέλος, στην περιοχή του Τούρλου από 2.100 έως 2.450.

Ομως στη Μύκονο το ποσοστό των ιδιοκτησιών που έχει ενταχθεί στο σύστημα δεν υπερβαίνει το 40% του νησιού, παρότι εκτός από το βόρειο τμήμα του όλο το νησί έχει αναπτυχθεί και χτιστεί από άκρη σε άκρη. Ετσι, δεκάδες αγοραπωλησίες γης και ακινήτων γίνονται με τιμές κατ’ εκτίμηση της Εφορίας, καθώς πολλές περιπτώσεις αφορούν ακίνητα που βρίσκονται ακόμη εκτός σχεδίου πόλεως.