Μεταρρύθμιση Αντικειμενικών Αξιών: Αναπροσαρμογή, άρση αδικιών και εναρμόνιση με την αγορά

Η μεταρρύθμιση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας για τη σύγκλιση των τιμών αγοράς και των αντικειμενικών αξιών αποτελεί μία μεταρρυθμιστική πρωτοβουλία που προωθείται από την Κυβέρνηση και το Υπουργείο Οικονομικών από τον Οκτώβριο του 2019. Η ανάγκη αντιμετώπισης ελλείψεων και δομικών αδυναμιών του υφιστάμενου συστήματος, ψηφιακού εκσυγχρονισμού και διαφάνειας της διαδικασίας, διόρθωσης αδικιών του παρελθόντος σε βάρος πολλών ιδιοκτητών καθώς και εναρμόνισης των αντικειμενικών αξιών με τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων κατέστησαν τη μεταρρύθμιση του πλαισίου αντικειμενικών αξιών σημαντική προτεραιότητα. Στόχος, λοιπόν, είναι μέσω της διόρθωσης των αδυναμιών και της διεύρυνσης της φορολογητέας βάσης, να καταστεί στη χώρα μας η φορολογία της ακίνητης περιουσίας κοινωνικά πιο δίκαιη και οικονομικά πιο αποτελεσματική. Ταυτόχρονα, η μεταρρύθμιση αποτελεί υλοποίηση των δεσμεύσεων της χώρας στο πλαίσιο του καθεστώτος ενισχυμένης εποπτείας, υλοποίηση η οποία είχε μείνει σε εκκρεμότητα από την προηγούμενη περίοδο διακυβέρνησης της χώρας.

Σε δύο φάσεις

Η μεταρρύθμιση υλοποιείται σε δύο φάσεις, με την πρώτη να ολοκληρώνεται τώρα και με τη δεύτερη να προωθείται. Η πρώτη φάση της μεταρρύθμισης του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών βασίστηκε σε τέσσερις (4) μεταρρυθμιστικούς άξονες. Ο πρώτος άξονας είναι ο εκσυγχρονισμός και η βελτίωση του θεσμικού πλαισίου για την ενίσχυση της λειτουργικότητας της διαδικασίας επικαιροποίησης και προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών και την εναρμόνιση με τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα. Ο δεύτερος άξονας είναι η χωρική επέκταση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού των αξιών ακινήτων, το οποίο αποτελείται πλέον από 13.808 ζώνες στην επικράτεια, αυξημένες δηλαδή κατά 3.643 ζώνες, ή κατά 35,8%, και οι οποίες αντιπροσωπεύουν το 98% του πληθυσμού. Μέχρι πριν τη μεταρρύθμιση το σύστημα αποτελούνταν από 10.165 ζώνες και είχε ποσοστό πληθυσμιακής κάλυψης 85%. Ο τρίτος άξονας αφορά στον τεχνολογικό εκσυγχρονισμό, τη διαμόρφωση ψηφιακής πλατφόρμας για την υλοποίηση της μεταρρύθμισης, καθώς και επικαιροποιημένου και εμπλουτισμένου ψηφιακού χάρτη του συστήματος απεικόνισης των ζωνών, ο οποίος θα είναι διαθέσιμος στους πολίτες. Τέλος, ο τέταρτος άξονας της μεταρρύθμισης είναι η επικαιροποίηση των τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές του μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών, η αναπροσαρμογή δηλαδή των αντικειμενικών αξιών.

Με την ολοκλήρωση της πανελλαδικής εκτιμητικής άσκησης από τους πιστοποιημένους εκτιμητές βάσει της προβλεπόμενης τεχνοκρατικής διαδικασίας, διαμορφώθηκαν οι νέες αντικειμενικές αξίες για τις υφιστάμενες και νέες ζώνες του συστήματος. Ειδικότερα, όσον αφορά το σύνολο της επικράτειας, δηλαδή 13.808 ζώνες, η εικόνα για τις νέες τιμές ζώνης είναι ανοδική, με μέσο όρο μεταβολής στο +8%. Συγκεκριμένα, το 55% του συνόλου των ζωνών (7.634 ζώνες) εμφανίζει αύξηση κατά μέσο όρο 19,5%, το 21% του συνόλου των ζωνών (2.860 ζώνες) εμφανίζει μείωση κατά μέσο όρο 14,7%, ενώ το 24% του συνόλου (3.314 ζώνες) παραμένει αμετάβλητο. Αναφορικά με τις επεκτάσεις ζωνών, προκύπτει αυξητική εικόνα, διότι σε 133 από τις 165 ζώνες, η ένταξή τους στο σύστημα έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών ζώνης κατά 41%, κατά μέσο όρο, σε σχέση με τις υφιστάμενες. Όσον αφορά τις νέες εντάξεις στο σύστημα, δηλαδή 3.478 περιπτώσεις, εμφανίζεται μικτή εικόνα, καθώς το 40% των νέων εντάξεων εμφανίζει αύξηση κατά μέσο όρο 26%, το 44% των νέων εντάξεων παρουσιάζει μείωση κατά μέσο όρο 18% και το 16% των νέων εντάξεων δεν παρουσιάζει κάποια μεταβολή στην τιμή. Τέλος, όσον αφορά τις 10.165 υφιστάμενες ζώνες, η τάση που εμφανίζεται από τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών είναι σχετικά ανοδική, καθώς ο μέσος όρος μεταβολής των τιμών διαμορφώνεται στο +9%. Συγκεκριμένα, το 60% των υφιστάμενων ζωνών παρουσιάζει αύξηση κατά μέσο όρο 18%, το 13% αυτών παρουσιάζει μείωση κατά μέσο όρο 11%, και το 27% παραμένει αμετάβλητο.

Σύγκλιση με συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων

Ουσιαστικά, με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, επιτυγχάνεται πλέον η σύγκλιση των αντικειμενικών αξιών με τις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων. Μάλιστα, διευθετούνται εκκρεμότητες του παρελθόντος, καθώς η τρέχουσα αναπροσαρμογή στην ουσία αποτυπώνει τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων από το 2017 και έπειτα. Αυτό συμβαίνει διότι σε πολλές περιπτώσεις οι αξίες πριν την τρέχουσα μεταρρύθμιση δεν ανταποκρίνονταν στο σύνολό τους στις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών που είχαν υποβληθεί κατά την προηγούμενη πανελλαδική επικαιροποίηση το 2018. Συνεπώς, οι τρέχουσες εκτιμήσεις εμπεριέχουν και τις μεταβολές της προηγούμενης περιόδου που θα έπρεπε να έχουν ήδη ενσωματωθεί. Εξάλλου, η σύγκλιση αυτή αποτυπώνεται και από τη σύγκλιση των τάσεων και των ρυθμών της εκτιμητικής άσκησης των αντικειμενικών αξιών με την πορεία των αντίστοιχων δεικτών της Τράπεζας της Ελλάδος για την περίοδο 2017-2020. Συγκεκριμένα, ο δείκτης τιμών κατοικιών για τις αστικές περιοχές, που περιλαμβάνει όλο το εύρος των εξελίξεων (αυξήσεις, μειώσεις και μη μεταβολές) παρουσιάζει αύξηση 14,4% για την περίοδο 2017-2020, ενώ όσον αφορά την Αθήνα η αύξηση του δείκτη της Τράπεζας της Ελλάδος διαμορφώνεται στο 22,3% για την ίδια περίοδο, στα ίδια δηλαδή επίπεδα με την εικόνα που προκύπτει για την Αττική μέσα από την αναπροσαρμογή του αντικειμενικού, με μέσο όρο μεταβολής των τιμών των ζωνών στο +23%.

Όπως έχει σημειωθεί, βέβαια, από την πρώτη στιγμή, οι όποιες μεταβολές και οι αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες δεν συνεπάγονται αυτομάτως και αυξήσεις του ΕΝΦΙΑ, αφού οι συντελεστές υπολογισμού του φόρου θα προσαρμοστούν στις μεταβολές των αντικειμενικών αξιών. Συνεπώς, δεν θα προκύψουν επιβαρύνσεις για τη μεσαία τάξη και συνολικά δεν θα προκύψουν επιβαρύνσεις για τη μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων, ακόμα και στις περιπτώσεις αύξησης των τιμών των αντικειμενικών αξιών στο πλαίσιο της υλοποίησης του νέου συστήματος. Θα επιβαρυνθούν, όμως, κατοικίες σε περιοχές της χώρας που υπο-φορολογούνταν. Και αυτός ο δημοσιονομικός χώρος θα αξιοποιηθεί πλήρως για την περαιτέρω μείωση της φορολογίας ακινήτων, ιδιαίτερα χαμηλής και μεσαίας αξίας.

Παράλληλα, η μεταρρυθμιστική πρωτοβουλία, μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και την εναρμόνισή τους με τις συνθήκες της αγοράς ακινήτων, συνεχίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών προς δύο επιπλέον βασικές κατευθύνσεις:

1η. τη δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης του πλαισίου των αντικειμενικών αξιών, η οποία θα δώσει έμφαση, από τη μία πλευρά, στην περαιτέρω προσαρμογή των δεδομένων του συστήματος στις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων και, από την άλλη πλευρά, στην ψηφιακή αναδιάρθρωση και αναβάθμιση του συστήματος.

2η. τη διαμόρφωση του νέου ΕΝΦΙΑ από εξειδικευμένη σε θέματα φορολογικής πολιτικής Ομάδα Εργασίας που έχει αναλάβει τη μελέτη και επεξεργασία των συντελεστών, των χαρακτηριστικών και διάρθρωσης του νέου ΕΝΦΙΑ, που θα εφαρμοστεί από το 2022, ενώ θα αξιολογηθεί και η ευρύτερη επίπτωση των πρόσφατων μεταβολών στις αντικειμενικές αξίες. Και στην περίπτωση του νέου ΕΝΦΙΑ δεν θα υπάρξει αύξηση της συνολικής φορολογικής επιβάρυνσης, καθώς στόχος είναι η υλοποίηση ενός σύγχρονου συστήματος φορολόγησης, οικονομικά αποτελεσματικού και κοινωνικά δικαιότερου.

Χρήστος Τριαντόπουλος

Γενικός Γραμματέας Οικονομικής Πολιτικής