Δύσκολη η «εξίσωση» για τη νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρέτων

Σε σταυρόλεξο για δυνατούς λύτες έχει μετατραπεί η αναζήτηση λύσης για την «τακτοποίηση» των αυθαιρέτων της «Κατηγορίας 5». Δηλαδή των κτισμάτων τα οποία είτε στερούνται κάθε νομιμότητας καθώς έχουν χτιστεί δίχως οικοδομική άδεια, είτε έχουν υπερβάσεις άνω του 40% των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης και δόμησης και άνω του 20% του επιτρεπόμενου ύψους.

Η πολιτική ηγεσία του  Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) εδώ και μήνες αναζητεί μια συνταγματικά ανεκτή λύση, όμως η επίλυση της εξίσωσης τελικά αποδεικνύεται πολύ δυσκολότερη από το αναμενόμενο.  Πόσο μάλλον όταν στην εξίσωση πρέπει να συνυπολογιστεί και ο παράγοντας «χρόνος», καθώς το υπουργείο αναζητά μια λύση όσο το δυνατόν συντομότερα και σίγουρα πριν τον Σεπτέμβριο οπότε αναμένεται να ανοίξει η ψηφιακή πύλη του νέου «Εξοικονομώ».

Κι αυτό διότι, στα προγράμματα εξοικονόμησης ενέργειας, που κινούνται με …καύσιμο τα ευρωπαϊκά κονδύλια,  επιτρέπεται η υπαγωγή μόνο νομίμως υφιστάμενων κτιρίων ή αυθαιρέτων που έχουν υπαχθεί σε κάποιον από τους νόμους για τις πολεοδομικές παραβάσεις έχοντας καταβάλει και το 30% του ενιαίου ειδικού πρόσημου.

Έτσι, το ΥΠΕΝ σχεδιάζει νέες ρυθμίσεις που θα ανοίγουν και πάλι τις σχετικές διαδικασίες για την «Κατηγορία 5», με δεδομένο αφενός το τεράστιο ενδιαφέρον για τα προγράμματα τύπου «Εξοικονομώ», και αφετέρου τη δεκαετή οικονομική κρίση, την οποία ακολούθησε η ύφεση εξαιτίας της πανδημίας, καθιστώντας δυσβάσταχτο για αρκετούς πολίτες το κόστος της υπαγωγής σε ρυθμίσεις νομιμοποίησης αυθαιρέτων.

Το ζητούμενο πλέον για το επιτελείο του ΥΠΕΝ είναι να δώσουν λύση ώστε οι πολίτες να «τακτοποιήσουν» τις αυθαιρεσίες ώστε να μπορέσουν να συνεχίσουν με το «Εξοικονομώ». Σε κάθε περίπτωση, πριν την τελική εκταμίευση από το πρόγραμμα εξοικονόμησης θα πρέπει να  προσκομιστεί από τους ωφελούμενους βεβαίωση περαίωσης της νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων.

Πως δημιουργήθηκε το πρόβλημα; 

Οι διαδικασίες νομιμοποίησης των μεγάλων αυθαιρέτων σταμάτησαν τον Οκτώβριο του 2020, όταν ο τότε υπουργός Περιβάλλοντος κ. Κωστής Χατζηδάκης έδωσε παράταση τακτοποίησης, μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, για τις υπόλοιπες πολεοδομικές παραβάσεις (Κατηγορίες 1 έως 4), αλλά όχι για την Κατηγορία 5.  Ωστόσο,  λόγω των έντονων αντιδράσεων, μηχανικών και πολιτών, επανήλθε δύο μήνες αργότερα, με νέες ρυθμίσεις και κτίρια της «Κατηγορίας 5» μετακινήθηκαν στην «Κατηγορία 4» προκειμένου να μπορούν να δηλωθούν, να μεταβιβαστούν, να αξιοποιηθούν και, κυρίως, να μην κατεδαφιστούν.   Παράλληλα, προωθήθηκαν και «φωτογραφικές» ρυθμίσεις για κτίρια που διαχειρίζονται οι τράπεζες, εκμισθώνονται με σύμβαση leasing, μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ κλπ. Οι εξαιρέσεις αυτές ωστόσο δημιούργησαν μια σειρά από παράδοξες ανισότητες. Έτσι:

• Μεγάλα αυθαίρετα που εντάσσονται στο χαρτοφυλάκιο των τραπεζών μπορούν να νομιμοποιηθούν έως τα τέλη του 2025. Μάλιστα, οι τράπεζες είτε δίνουν είτε παίρνουν ένα ακίνητο από πλειστηριασμό, δεν υποχρεούνται να έχουν δηλώσει και τακτοποιήσει τις αυθαιρεσίες εκ των προτέρων, όπως ισχύει για τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες.

• Σήμερα οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων «Κατηγορίας 5» δεν μπορούν να τα τακτοποιήσουν. Μπορούν όμως να το κάνουν όσοι τους κληρονομήσουν.

• Μεγάλα αυθαίρετα συνεχίζουν να δηλώνονται σε περιοχές που έχουν κηρυχθεί σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης. Η ρύθμιση όμως είναι οριζόντια για τις δημοτικές ενότητες και έτσι μπορούν να γλιτώσουν την κατεδάφιση όχι μόνο τα αυθαίρετα που έχουν πληγεί από την καταστροφή, αλλά και όσα σώθηκαν.

Ποιες λύσεις εξετάζονται 

Το «ξέπλυμα» για τις μεγάλες πολεοδομικές ….αμαρτίες σχεδιάζεται να γίνει μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.  Ως προϋπόθεση θα τεθεί η υποχρέωση υποβολής, μαζί με τη δήλωση υπαγωγής, πορίσματος ελέγχου από ελεγκτή δόμησης. Σήμερα ο νόμος ορίζει ότι πρέπει να ελέγχεται μόνο το 5% των δηλώσεων, αν και οι διαδικασίες δεν έχουν ακόμη ενεργοποιηθεί.

Ως …κολυμβήθρα του Σιλωάμ για τα μεγάλα αυθαίρετα σχεδιάζεται να λειτουργήσει και πάλι ο «μηχανισμός» εξαγοράς Συντελεστή Μεταφοράς Δόμησης, μέσω της Τράπεζας Γης. Απαραίτητη όμως προϋπόθεση είναι να «τρέξει» η θεσμοθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, όπως έχει ορίσει το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Ωστόσο, παρότι ο πρώην υφυπουργός Περιβάλλοντος κ. Δημήτρης Οικονόμου είχε εξαγγείλει, πριν από περίπου έναν χρόνο,  την προκήρυξη 50 μελετών (εν αναμονή της σύνταξης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων), ωστόσο ακόμη καμία δεν έχει προκηρυχθεί.

Εάν επανέλθει η δυνατότητα, μέσω της Τράπεζας Γης, θα μπορούν οι ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων να εξαγοράζουν τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) για να τα νομιμοποιήσουν οριστικά. Μάλιστα, με το άνοιγμα των …γκισέ της Τράπεζας θα πάρουν ανάσα και οι ιδιοκτήτες των αυθαιρέτων της «Κατηγορίας 5», οι οποίοι είχαν προλάβει να ξεκινήσουν διαδικασίες τακτοποίησης πριν λήξει η προθεσμία το περασμένο φθινόπωρο, εξαιρώντας τα για 30 χρόνια από την κατεδάφιση, αλλά έχασαν το δικαίωμα  να τα νομιμοποιήσουν οριστικά διότι η σχετική πρόβλεψη αφαιρέθηκε από τον νόμο Χατζηδάκη (4759/20).

 Για να είναι συνταγματικά στέρεο το νέο νομοθετικό οικοδόμημα,  η νομοπαρασκευαστική ομάδα του ΥΠΕΝ σκοπεύει να ενισχύσει το περιβαλλοντικό ισοζύγιο. Έτσι, μέρος του ποσού που θα συγκεντρώνεται στο Πράσινο Ταμείο από τις νομιμοποιήσεις θα κατευθύνεται στη δημιουργία χώρων πρασίνου τοπικά στις περιοχές όπου συγκεντρώνεται μεγάλος αριθμός αυθαιρέτων. Μάλιστα,  στις προτάσεις που επεξεργάζεται το ΥΠΕΝ περιλαμβάνεται και η αύξηση των προστίμων τακτοποίησης για τα μεγάλα αυθαίρετα, συγκριτικά με εκείνα των υπολοίπων κατηγοριών (1 έως 4).

Μεγάλες πιέσεις για την τακτοποίηση των μεγάλων δέχεται η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ και από πολλούς δήμους της χώρας, οι οποίοι διαθέτουν πολλά κτίρια που ανήκουν στην «Κατηγορία 5» (σχολεία, δημοτικά κτίρια, αθλητικές εγκαταστάσεις κλπ.) με συνέπεια να μην μπορούν να αξιοποιήσουν διάφορα προγράμματα  (π.χ. εξοικονόμησης ενέργειας ή αναβάθμισης) του ΕΣΠΑ ή του Ταμείου Ανάκαμψης  ενώ υπάρχει δυσκαμψία και στην αξιοποίησή τους.