Εφικτή η πώληση 200.000 εξοχικών σε Ευρωπαίους συνταξιούχους

Περί τις 200.000 εξοχικές κατοικίες θα μπορούσαν να πουληθούν σε ξένους τα επόμενα χρόνια, εκτιμούν έμπειρα τραπεζικά στελέχη, τα οποία αναμένουν σημαντική αύξηση της ζήτησης από το εξωτερικό για ακίνητα στην Ελλάδα.

Όπως λένε, τα στοιχεία της Eurostat δείχνουν ότι οι άνω των 65 ετών πολίτες στην Ευρώπη ταξιδεύουν για περισσότερες ημέρες και εκτός της εποχής αιχμής, βοηθώντας την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου.

Επιπλέον, προτιμούν να καταλύουν σε ιδιόκτητες κατοικίες, γεγονός που δημιουργεί μία μοναδική ευκαιρία για την πώληση παραθεριστικών σπιτιών και την εισροών φρέσκων κεφαλαίων.

Στο πλαίσιο αυτό, οι ίδιοι κύκλοι θεωρούν ότι μέσα από έναν ολοκληρωμένο σχεδιασμό, είναι απολύτως εφικτή η πώληση 200.000 ακινήτων όλων των κατηγοριών σε αλλοδαπούς σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.

Σημειώνουν δε, πως αυτό μπορεί να γίνει είτε με μεμονωμένα ακίνητα, είτε με ιδιοκτησίες ενταγμένες σε συγκροτήματα κατοικιών, προσαρμοσμένες στις ιδιαίτερες απαιτήσεις του κοινού της τρίτης ηλικίας.

Υποστηρικτικά προς αυτήν την κατεύθυνση εκτιμάται ότι θα λειτουργήσει και η επικείμενη κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου στον ΕΝΦΙΑ, καθιστώντας υπολογίσιμη την ετήσια επιβάρυνση κάθε ακινήτου, ανεξάρτητα από το ύψος της συνολικής περιουσίας που θα αποκτηθεί στην Ελλάδα.

Αύξηση ζήτησης από Έλληνες

Οι ίδιες πηγές πιστεύουν ότι με τον οριστικό έλεγχο της πανδημίας και την πλήρη απελευθέρωση των δραστηριοτήτων και της κινητικότητας των πολιτών, ο ρυθμοί αύξησης αγοραπωλησιών ακινήτων και τιμών θα επιταχυνθούν.

Κι αυτό διότι η ζήτηση θα αυξηθεί σημαντικά και από Έλληνες που ενδιαφέρονται για απόκτηση κύριας κατοικίας. Πρόκειται για τάσεις που είναι ήδη εμφανείς στην κτηματαγορά.

Βάσει των στοιχείων-εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το β΄ τρίμηνο του 2021 ήταν αυξημένες κατά 4,6% (προσωρινά στοιχεία ΤτΕ) σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020.

Η αλήθεια είναι ότι οι πολύ χαμηλές έως μηδενικές αποδόσεις στις καταθέσεις συμβάλλουν στη ζήτηση εναλλακτικών τοποθετήσεων, με κυρίαρχη, την αγορά ακινήτων.

Ένα επενδυτικό ακίνητο σήμερα προσφέρει καθαρές αποδόσεις μέσω των ενοικίων της τάξης του 3% με 4% κατά μέσο όρο, χωρίς να συνυπολογίζεται η αναμενόμενη άνοδος της αξίας του.

Σημαντική ώθηση στις μεταβιβάσεις θα δώσουν και οι πρόσφατες αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών, κυρίως στις περιοχές όπου καταγράφονται μεγάλες αυξήσεις.

Εκτιμάται ότι πολλοί φορολογούμενοι θα σπεύσουν μέχρι το τέλος του έτους να συντάξουν συμβόλαια αγοράς ώστε να αποφύγουν πρόσθετες επιβαρύνσεις από τον φόρο 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

Στο πλαίσιο αυτό, πολλοί ιδιοκτήτες αναμένεται να επωφεληθούν και να προχωρήσουν σε αγοραπωλησίες, κυρίως σε περιοχές όπου καταγράφηκαν αυξήσεις όπως: 95% στο κέντρο της Αθήνας, έως και 76% στο Χαλάνδρι, 75% στη Δάφνη, 62% στην Ανάβυσσο, 60% στον Άγιο Δημήτριο, 57% στο Ελληνικό, 53% στη Γλυφάδα και 41% στου Ζωγράφου.

Ενισχυτικά για την αγορά προβλέπεται να λειτουργήσει, σε πολλά επίπεδα, ο νέος νόμος σχετικά με την αναβάθμιση των υπηρεσιών του Κτηματολογίου.

Συγκεκριμένα, το ποσοστό της κτηματογράφησης της χώρας που φθάνει το 35%, σε μια διετία θα αγγίξει το 90%. Ταυτόχρονα θα μειωθεί σημαντικά η γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Τα δημοφιλή σπίτια

Σύμφωνα με πληροφορίες, ο μέσος όρος του εμβαδού κατοικίας που αναζητείται για αγορά είναι τα 95 τ.μ..

Η ανώτατη τιμή που θέτουν οι υποψήφιοι αγοραστές χρήστες στην αναζήτησή τους παρουσιάζει αύξηση για το 2021 και κυμαίνεται στα 160.000 ευρώ έναντι 147.000 ευρώ το 2020.

Σύμφωνα με επικεφαλής διεύθυνσης στεγαστικής πίστης συστημικού ομίλου, η συντήρηση των επιτοκίων σε χαμηλά επίπεδα από την ΕΚΤ, η μεγάλη ρευστότητα που διαθέτουν οι τράπεζες και η πρόθεση τους για ισχυρή πιστωτική επέκταση, ευνοούν το δανεισμό.

Ένας ακόμη λόγος που οδηγεί σε ενίσχυση των εκταμιεύσεων, είναι τα υψηλά μισθώματα στις κατοικίες.

Κι αυτό διότι η πληρωμή ενοικίου κάθε μήνα αν και προσφέρει στέγαση, δεν επιστρέφει τίποτα από πλευράς επένδυσης.

Στον αντίποδα, στην περίπτωση της αγοράς κατοικίας, είτε με ίδιους πόρους, είτε με λήψη στεγαστικού δανείου, το ακίνητο αποτελεί ιδιοκτησία που παρέχει τεκμαρτό εισόδημα αν ιδιοκατοικείται.

Επίσης, υπάρχει η πιθανότητα κέρδους σε περίπτωση μελλοντικής μεταπώλησης, καθώς παρόλο που οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν τα τελευταία χρόνια, προέρχονται από μεγάλη πτώση στα πρώτα χρόνια της κρίσης.

Αυτό σημαίνει ότι η αγορά σπιτιού μπορεί να συμφέρει σημαντικά έναντι του ενοικίου, εφόσον ο ενδιαφερόμενος διαθέτει το 20% της εμπορικής του τιμής για την απαραίτητη ίδια συμμετοχή του.

Ενοίκιο ή αγορά

Ακολουθεί ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα αναφορικά με το όφελος που μπορεί να έχει κάποιος αν φύγει από το ενοίκιο και αποκτήσει δικό του σπίτι.

• Ας υποθέσουμε ότι μια οικία εμπορικής αξίας 100.000 ευρώ, ενοικιάζεται για 450 ευρώ το μήνα, ή 5.400 ευρώ ετησίως

• Στην περίπτωση της αγοράς του για ιδιοκατοίκηση στην τρέχουσα αξία, η εικόνα διαμορφώνεται ως εξής:

– 100.000 ευρώ η αξία

– 6.000 ευρώ τα διάφορα έξοδα (μεσιτικά, συμβολαιογραφικά, δικηγόρου, φόρο μεταβίβασης, δικαιώματα υποθηκοφυλακείου κλπ.,)

– Άρα συνολικό κόστος 106.000 ευρώ.

– Επιπλέον, προκύπτει ετήσια επιβάρυνση λόγω ΕΝΦΙΑ και δαπανών συντήρησης, που ανέρχεται σε 400 ευρώ.

Στην περίπτωση λήψης στεγαστικού δανείου ύψους 80.000 ευρώ, διάρκειας 30 ετών με επιτόκιο 3%, η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 340 ευρώ (-24% του μισθώματος) ή 4.080 ευρώ ετησίως.

Άρα προκύπτει μία ελάφρυνση σε σχέση με την ενοικίαση της τάξης των 77 ευρώ μηνιαίως ή περίπου 1000 ευρώ ετησίως (924 ευρώ).