22 Prodexpo – Γενιά ενοικιαστών με τα οικιστικά ακίνητα να περιέρχονται σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια

Σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια έχουν ήδη εισέλθει τα οικιστικά ακίνητα, καθώς οι τάσεις στην αγορά κατοικιών αλλάζουν, λόγω δημογραφικού, τεχνολογίας και κλιματικής αλλαγής. Οι αποδόσεις θα παραμείνουν θετικές και τα επόμενα χρόνια, αλλά δεν θα περιλαμβάνουν όλες τις περιοχές και όλες τις κατοικίες. Αυτά είναι τα δύο βασικά συμπεράσματα του πάνελ για τα mega trends στα οικιστικά ακίνητα κατά τις εργασίες της 22ης Prodexpo που πραγματοποιήθηκε στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών.

Οι τιμές των κατοικιών σημείωσαν άνοδο κατά 4,4% το 2020 , το 2021 κατά 4,6% και τα ενοικία κατά 20%, σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε η συντονίστρια του πανελ, κυρία Άννα Νάζου, MRICS, γενική διευθύντρια, NAIRealAct, Member of Valuation Forum RICS in Greece. Επίσης, ο όγκος αγοραπωλησιών πριν από την πανδημία είχε αυξηθεί έως 100% για να πέσει ο ρυθμός αυτός στο 40% κατά το 2020. Επιπλέον, οι τιμές των πράσινων ακινήτων στο εξωτερικό είναι 18% υψηλότερες κατά μέσο όρο σε σχέση με τις υπόλοιπες.

Τα megatrends μπορούν να αποτυπωθούν σε τέσσερις περιοχές, όπως εξήγησε ο κ.Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της GEOAXIS. Η πρώτη σχετίζεται με την κοινωνία και ειδικότερα με το δημογραφικό, καθώς οι νέοι σήμερα, ηλικίας 20-30 ετών, δεν θα μπορέσουν να αποκτήσουν το δικό τους ακίνητο, καθώς τα εισοδήματα αυξάνονται με χαμηλότερο ρυθμό από ό,τι οι τιμές ακινήτων. Για παράδειγμα ανέφερε ότι η απόκτηση μιας τυπικής κατοικίας στην Ελλάδα με αποταμίευση του ⅓ του βασικού μισθού απαιτεί 34 χρόνια, στην Ελβετία 17 έτη και στην Μάλτα 34. Επομένως, η πρώτη αλλαγή έχει να κάνει με το ποσοστό ιδιοκατοίκησης. Αυτό με τη σειρά του αλλάζει τις προτιμήσεις και οδηγεί στο δεύτερο mega trend που σχετίζεται με την περιαστική αστυφιλία. Όλα αυτά επηρεάζουν με τη σειρά τους την κατασκευή (3ο megatrend) αλλά και την έννοια της επένδυσης (4o megatrend), καθώς ολοένα και περισσότερο η κατοικία αποτελεί μέρος των χαρτοφυλακίων θεσμικών επενδυτών.

Από την πλευρά του ο κ. Γιάννης Ρεβύθης, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Revithis & Partners, εξήγησε ότι ναι μεν τα τουριστικά ακίνητα και οι παραθεριστικές κατοικίες έχουν σήμερα μεγαλύτερες αποδόσεις που φτάνουν έως το 9%, ωστόσο, οι κατοικίες αποτελούν πλέον πεδίο επένδυσης καθώς συνδυάζουν τα εξής χαρακτηριστικά: Πρώτον, χαμηλότερο κόστος εισόδου στην αγορά. Δεύτερον, μικρότερος κίνδυνος. Τρίτον, ευκολότερη ρευστοποίηση. Τέταρτον, πολλαπλές χρήσεις, όπως μετατροπή μιας οικίας σε μικρό ξενοδοχείο μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων ή σε γραφείο, ακόμα και σε αποθήκη. Παρ’ όλα αυτά, όπως σημείωσε ο κ. Ρεβύθης, οι αποδόσεις στις οικίες είναι μικρές και μπορεί να φτάσουν έως 2%, κυρίως λόγω ΕΝΦΙΑ, ενώ οι μεταβιβάσεις παραμένουν χρονοβόρες λόγω γραφειοκρατίας σε υποθηκοφυλακεία και για έκδοση σειράς πιστοποιητικών και βεβαιώσεων, όπως του ΤΑΠ. Επομένως, ένα συμβόλαιο σήμερα μπορεί να απαιτεί έως 4 μήνες για να ολοκληρωθεί και να υπογραφεί.

Η άνοδος στην αγορά κατοικίας θα συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια, κυρίως λόγω της μεγάλης υποχώρησης που προηγήθηκε, εκτιμά ο κ. Κυριάκος Ξύδης, managing partner της Berkshire Hathaway HomeServices Athens Properties. Στην άνοδο θα συμβάλουν και οι νέες τάσεις, όπως η ζήτηση για κατοικίες με χαμηλές ανάγκες συντήρησης, με ενιαίους χώρους αντί εσωτερικής σκάλας, και με πρόσβαση σε θέατρα, νοσοκομεία και εστιατόρια, λόγω της γήρανσης του πληθυσμού. Για τους λόγους αυτούς, θα παρατηρηθούν ανοδικές τάσεις στο κέντρο των Αθηνών, στα βόρεια και τα νότια προάστια και στη συνέχεια σε Πειραιά και σε ορισμένες περιοχές της ανατολικής Αττικής. Επίσης, θα υπάρξει ζήτηση για παραθεριστική κατοικία με τις τιμές να ανεβαίνουν στα νησιά των Κυκλάδων, στα Επτάνησα, στις Σποράδες και τις ΗΠΑ, καθώς θα συνεχίζεται το ενδιαφέρον από ιδιώτες από ΗΠΑ, Ευρώπη και Ασία.

Ο κ. Σταύρος Τόλιας, διευθύνων σύμβουλος της ZOIA, έκανε ειδική αναφορά στη μετακίνηση του πληθυσμού και στον παράγοντα περιβάλλον. Σήμερα, η νέα γενιά δεν μεταναστεύει μόνο, αλλά μπορεί να εργάζεται σε μία χώρα με υψηλότερα εισοδήματα και να κατοικεί στην Ελλάδα όπου τα ακίνητα ή τα ενοίκια είναι φθηνότερα. Επίσης, δεν μπορεί να υποτιμηθεί ο περιβαλλοντικός παράγοντας καθώς οι πράσινες κατοικίες έχουν υψηλότερες αποδόσεις, αλλά ούτε και η τεχνολογία στην αναζήτηση, αγορά ή ενοικίαση κατοικιών. Ο κ. Τόλιας προσέθεσε ότι η γήρανση του πληθυσμού και ο νέος τρόπος ζωής οδηγεί σε νέες κατοικίες που θα απευθύνονται σε οικογένειες με ένα ή δύο μέλη, ενώ η έννοια της οικίας θα συνδέεται με ολοκληρωμένες υπηρεσίες, όπως είναι η επίπλωση, η συντήρηση, κλπ.