Η πανδημία αλλάζει τις πόλεις και τις τιμές των ακινήτων

Η μια έρευνα μετά την άλλη που βλέπουν το φως της δημοσιότητας έρχονται να επιβεβαιώσουν αυτό που συμβαίνει τα δύο τελευταία χρόνια – της πανδημίας – στον χώρο του real estate στην Ελλάδα αλλά και σε όλον τον κόσμο.

Η αγορά στα ακίνητα έχει αλλάξει, οι τιμές έχουν εκτοξευθεί στα ύψη, οι πόλεις αλλάζουν και στις περισσότερες περιπτώσεις τα έργα υποδομής που γίνονται – με πρώτο το μετρό – παίζουν καθοριστικό ρόλο επιλογής μιας κατοικίας ή ενός επαγγελματικού χώρου. Το ακίνητο εξακολουθεί να αποτελεί μια καλή επένδυση.

Σύμφωνα με την ανάλυση των οικονομολόγων της Alpha Bank, η άνοδος που παρατηρείται στις τιμές στην αγορά ακινήτων, ήδη από το προηγούμενο έτος, σε παγκόσμιο επίπεδο οφείλεται συνδυαστικά στους εξής παράγοντες:

– στο περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων που πυροδοτεί τη στροφή στα ακίνητα και στη ζήτηση στεγαστικών δανείων,

– στην υιοθέτηση ευέλικτων μορφών εργασίας, όπως η εξ αποστάσεως εργασία (π.χ. άνοδος της ζήτησης για μεγαλύτερης επιφάνειας ακίνητα),

– στις πολιτικές που εφάρμοσαν τα κράτη διεθνώς κατά τη διάρκεια της πανδημικής κρίσης για τη στήριξη της ζήτησης και της ρευστότητας των νοικοκυριών, και

– στην άνοδο του κόστους κατασκευής νέων κτιρίων και κατοικιών.

Η αντίστροφη εικόνα της κρίσης

Με βάση τα στοιχεία έρευνας που δημοσίευσε η Alpha Bank, τώρα ζούμε την αντίστροφη εικόνα της κρίσης της εποχής των μνημονίων, όταν οι τιμές των κατοικιών κατέγραψαν ραγδαία πτώση στην Ελλάδα και συγκεκριμένα 42% στο διάστημα 2008-2017.

Από το 2018 και μετά, ωστόσο, η αγορά ανέκαμψε ενώ το 2019 σημείωσε ισχυρή επιτάχυνση. Παρά το ξέσπασμα της πανδημίας στις αρχές του 2020, η πορεία ανάκαμψης δεν ανακόπηκε. Ο σχετικός δείκτης σημείωσε άνοδο κατά 4,4% το 2020 από 7,2% το 2019, ενώ το πρώτο εξάμηνο του 2021 αυξήθηκε κατά 4%.

Στις Τράπεζες επίσης αξιολογούν την υποχώρηση τιμών στα επαγγελματικά γραφεία, όπου πλέον μένουν μόνο οι αίθουσες συσκέψεων και αντιθέτως μετρούν ξεχωριστά την εκτίναξη των τιμών στις κατοικίες, ιδιαιτέρως σε περιοχές παραθαλάσσιες που εξασφαλίζουν ευζωία και  καλύτερο περιβάλλον.

Εχει παρατηρηθεί ότι οι τιμές των ακινήτων στα παραλιακά μέτωπα αυξάνονται με μεγαλύτερη ταχύτητα απ’ ό,τι στις αστικές ζώνες των βορείων προαστίων. Και ακόμη γενικώς τείνει να επικρατήσει τάση για μεγαλύτερα σπίτια, καθώς στην ψηφιακή εποχή το σπίτι, πέραν των άλλων, μετατρέπεται βαθμηδόν και σε τόπο εργασίας

Αλλαγές σε ΕΝΦΙΑ και αντικειμενικές

Την ίδια στιγμή στην Ελλάδα η συζήτηση περιστρέφεται γύρω από τις αλλαγές που σχεδιάζει η κυβέρνηση στον ΕΝΦΙΑ, λύνοντας τη δύσκολη άσκηση να μην επιβαρυνθούν περαιτέρω τα νοικοκυριά από τις αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που θα ισχύσουν σε όλη την Ελλάδα από την Πρωτοχρονιά, αλλά να μη χάσει και έσοδα το Δημόσιο από τα 2,6 δισ. ευρώ που εισπράττει κάθε χρόνο.

Από τη μεριά τους οι ξένοι επενδυτές ακόμη δεν μπορούν να δεχθούν πώς γίνεται σε μία συναλλαγή άλλη τιμή να καθορίζουν οι αγοραστές και οι πωλητές και άλλη να θεωρεί το κράτος ότι έχει πραγματοποιηθεί.

Πρόβλημα κόστους και γραφειοκρατίας

Οι ίδιοι εντοπίζουν το μεγάλο πρόβλημα στις αγοραπωλησίες, στη συλλογή των δικαιολογητικών (απαιτούνται περισσότερα από 10) και στην υποχρεωτική «ταυτότητα κτιρίου» που εισάγεται από 1η Ιανουαρίου και αναμένεται να δημιουργήσει τεράστιο πρόβλημα κόστους και γραφειοκρατίας.

Σε αυτή την παράμετρο η κυβέρνηση, διά του υπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κυριάκου Πιερρακάκη, προωθεί την αυτόματη συγκέντρωση των δικαιολογητικών από τους συμβολαιογράφους ενώ εξηγεί ότι η «ταυτότητα κτιρίου» είναι απαραίτητη για να λειτουργήσει η πλατφόρμα e-ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ώστε όλες οι αγοραπωλησίες να γίνονται ηλεκτρονικά.

Ανοδική τάση διεθνώς Η ανοδική τάση που ακολουθούν οι τιμές των ακινήτων από την έναρξη της πανδημικής κρίσης δεν παρατηρείται μόνο στη χώρα μας αλλά και διεθνώς. Στην ευρωζώνη ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών επιταχύνθηκε εντός του 2020 και διαμορφώθηκε σε επίπεδο υψηλότερο από το αντίστοιχο στην Ελλάδα. Συγκεκριμένα, το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στην ευρωζώνη αυξήθηκαν κατά 6,8% σε ετήσια βάση. Ακόμα πιο έντονη ήταν η άνοδος των ονομαστικών τιμών των κατοικιών στις χώρες του ΟΟΣΑ (12,3% κατά μέσο όρο σε ετήσια βάση), ενώ οι μεγαλύτερες αυξήσεις, σύμφωνα με τα στοιχεία του ίδιου Οργανισμού, σημειώθηκαν στην Τουρκία (30,2%), στη Ρωσία (21,1%) και στις ΗΠΑ (17,4%).

Αυξήθηκε η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα

Με την άνοδο των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα αυξήθηκε σημαντικά το 2020. Οπως επισημαίνεται στην έρευνα της Alpha Bank, πέρυσι αυξήθηκε κατά 5,9% σε ετήσια βάση, ενώ το 2021 τρέχει με πολλαπλάσιο ρυθμό (46,6% σε ετήσια βάση). Παράγοντες που δραστηριοποιούνται στον χώρο του real estate ζητούν την επέκταση του μέτρου της αναστολής ΦΠΑ στην οικοδομή και πέραν του 2022 και την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ που αποτελεί τροχοπέδη για την έλευση περισσότερων ξένων επενδυτών.

H αξιολόγηση της αγοράς και οι συνθήκες υπερεκτίμησης

H ραγδαία αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων σε διεθνές επίπεδο φέρνει στην επιφάνεια την ανάγκη για μια προσεκτική αξιολόγηση της αγοράς οικιστικών ακινήτων σε σχέση με τον οικονομικό κύκλο, ώστε να προβλεφθούν τυχόν σημαντικές διακυμάνσεις των τιμών επισημαίνουν οι αναλυτές.
Τόσο ο λόγος της τιμής προς την απόδοση όσο και ο λόγος της τιμής προς το εισόδημα, για την πλειοψηφία των χωρών, παραμένουν υψηλότερα του μακροχρόνιου μέσου όρου τους, αντανακλώντας συνθήκες υπερεκτίμησης της αξίας της αγοράς οικιστικών ακινήτων.
Ο λόγος τιμής προς απόδοση στην Ελλάδα ήταν το δεύτερο τρίμηνο του 2021 από τους χαμηλότερους μεταξύ αρκετών χωρών, καθώς η ετήσια άνοδος των τιμών των ακινήτων ξεπέρασε οριακά την αύξηση των ενοικίων. Οσον αφορά τον λόγο τιμής προς διαθέσιμο εισόδημα, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται μαζί με μια μικρή ομάδα χωρών (όπως η Ιταλία και η Πολωνία) κάτω του μακροχρόνιου μέσου, έστω και οριακά.
Πάντως, σύμφωνα με την Alpha Bank, η αγορά κατοικίας είναι ακόμη προσιτή, καθώς ο ρυθμός αύξησης των τιμών υπολείπεται του ρυθμού αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος (ο ρυθμός αύξησης του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος διαμορφώθηκε στο 5,1% κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους και στο 7% το δεύτερο τρίμηνο, έναντι αύξησης 3,5% και 4,6% αντίστοιχα στις τιμές των οικιστικών ακινήτων).