Μία από τις πιο «καυτές» αγορές ακινήτων προσπαθεί να «δροσιστεί»

Η Νέα Ζηλανδία αποτελεί το νέο πείραμα, μέσω του οποίου θα αναδειχθεί εάν οι αρχές μπορούν να περιορίσουν τις αυξανόμενες τιμές ακινήτων, χωρίς να πλήξουν την αγορά και να αποσταθεροποιήσουν την οικονομία.

Οι προσπάθειες του Νότιου Ειρηνικού θα μπορούσαν να θεωρηθούν υπόδειγμα για πολλές άλλες χώρες που αντιμετωπίζουν παρόμοιο δίλημμα μετά την πανδημία του κορωνοϊού. Ο συνδυασμός χαμηλών επιτοκίων, οικονομικών κινήτρων και αλλαγών στα πρότυπα αγορών, με τους υπαλλήλους να εργάζονται εξ αποστάσεως, ωθεί τις αξίες των ακινήτων σε υψηλότερα επίπεδα, σε παγκόσμιο επίπεδο, δυσχεραίνοντας, έτσι, τη δυνατότητα των πολιτών να αγοράσουν κατοικίες.

Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο στη Νέα Ζηλανδία, όπου η προσφορά κατοικιών δεν ανταποκρίνεται στην αύξηση του πληθυσμού, κατά το μεγαλύτερο μέρος της τελευταίας δεκαετίας, με τις τιμές των κατοικιών να αυξάνονται περισσότερο από 30%, το περασμένο έτος, σύμφωνα με δείκτη τιμών ακινήτων από το Real Estate Institute της Νέας Ζηλανδίας.

Ο λόγος τιμής των κατοικιών προς το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα (affordability ratio) είναι ο υψηλότερος σε σύγκριση με τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο μεταξύ 30 βασικών οικονομιών που αναλύει η εταιρεία ερευνών, Capital Economics. Για κάθε οικονομία, η εταιρεία δημιούργησε έναν δείκτη με βάση τον οποίο ο μακροπρόθεσμος μέσος όρος της αναλογίας των τιμών των κατοικιών προς τα κατά κεφαλήν εισοδήματα ορίζεται στο 100. Η βαθμολογία της Νέας Ζηλανδίας, βάσει αυτού του δείκτη, ήταν 178, ή πολύ πάνω από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο της. Συγκριτικά, η βαθμολογία των ΗΠΑ ήταν 93, ή λίγο κάτω από τον μέσο όρο της, λαμβάνοντας, έτσι, την έκτη θέση από το τέλος της λίστας.

Οι κυβερνήσεις μπορούν να επηρεάσουν με διάφορους τρόπους τις τιμές των ακινήτων, όπως, π.χ. μέσω της ενίσχυσης της προσφοράς ακινήτων, μέσω άμεσων επενδύσεων, μέσω της αλλαγής των κανόνων χρήσης γης, του περιορισμού των στεγαστικών δανείων και της προσφοράς οικονομικής βοήθειας σε αγοραστές ακινήτων.

Οι οικονομολόγοι και οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής συζητούν εάν οι κεντρικές τράπεζες πρέπει να χρησιμοποιήσουν τα επιτόκια, ώστε να προσπαθήσουν να χαλιναγωγήσουν τις τιμές ακινήτων, επηρεάζοντας το κόστος δανεισμού. Τα υψηλότερα επιτόκια θα μπορούσαν να καταστήσουν τα στεγαστικά δάνεια πιο ακριβά και να χαλαρώσουν τη ζήτηση για στέγαση, αλλά θα μπορούσαν, επίσης, να έχουν ανεπιθύμητες επιπτώσεις στον πληθωρισμό ή την απασχόληση, τους τομείς στους οποίους εστιάζουν περισσότερο οι κεντρικές τράπεζες.

Η Νέα Ζηλανδία τραβάει κάθε μοχλό. Τον Οκτώβριο, η κεντρική τράπεζα της χώρας αύξησε το επιτόκιο αναφοράς της στο 0,5% από το ιστορικό χαμηλό του 0,25%, σηματοδοτώντας, έτσι, περισσότερες αυξήσεις, για το επόμενο έτος, εν μέρει λόγω της εκτίναξης των τιμών ακινήτων. Και νωρίτερα μέσα στο έτος, η κυβέρνηση της Νέας Ζηλανδίας, σε μία νέα της κίνηση, ζήτησε από την κεντρική τράπεζα, όταν λαμβάνει αποφάσεις σχετικά με τη νομισματική πολιτική να λαμβάνει υπόψη της τις τιμές ακινήτων παρόλο που οι τραπεζικοί υπάλληλοι προειδοποίησαν ότι αυτό θα είχε μικρό αντίκτυπο στην αγορά και θα μπορούσε να οδηγήσει σε χαμηλότερα ποσοστά απασχόλησης και σε πληθωρισμό κατώτερου του στόχου που έχει τεθεί.

Η Νέα Ζηλανδία έχει, επίσης, περιορίσει τον δανεισμό με χαμηλές καταθέσεις, κίνηση που έχει ως στόχο να μειώσει τα επικίνδυνα στεγαστικά δάνεια και την πιθανότητα επιζήμιας διόρθωσης της αγοράς ακινήτων, η οποία θα μπορούσε να αποσταθεροποιήσει την ευρύτερη οικονομία. Από την 1η Νοεμβρίου, μόνο το 10% των δανείων σε ιδιοκατοικούντες μπορεί να έχει λόγο δανείου προς αξία (LTV) άνω του 80%, από το 20% του δανεισμού που επιτρέπεται, σήμερα. Επιχειρείται, επιπλέον, ο περιορισμός  χρέους προς εισόδημα ως πρόσθετο εργαλείο.

Η κυβέρνηση σχεδιάζει, επίσης, να καταστήσει ευκολότερη την ανέγερση κατοικιών σε περιοχές υψηλότερης πυκνότητας στις πόλεις και να περιορίσει τη δυνατότητα έκπτωσης του κόστους τόκων για επενδύσεις σε κατοικίες. Η φορολογική αλλαγή στοχεύει να περιορίσει τη ζήτηση των επενδυτών για υφιστάμενα ακίνητα, δυναμική που συνέβαλε στις υψηλότερες τιμές ακινήτων, στο παρελθόν, και δυσκόλεψε τους αγοραστές στην αγορά ακινήτων.

Εάν οι προσπάθειες της Νέας Ζηλανδίας έχουν μετρήσιμο αντίκτυπο στις τιμές ακινήτων, χωρίς να προκαλέσουν ανεπιθύμητα οικονομικά ή κοινωνικά προβλήματα, δεν είναι, ακόμη, ξεκάθαρο.

Τον Σεπτέμβριο, τον τελευταίο μήνα για τον οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, οι τιμές των ακινήτων σε επτά από τις 16 περιοχές της Νέας Ζηλανδίας έφτασαν σε επίπεδα ρεκόρ, σύμφωνα με το Real Estate Institute. Οι τιμές στο Ώκλαντ, τη μεγαλύτερη πόλη της χώρας, μειώθηκαν κατά 4%, από τον Αύγουστο έως τον Σεπτέμβριο, αλλά οι αγορές και οι πωλήσεις είχαν περιοριστεί αρκετά εξαιτίας του lockdown. Το ινστιτούτο εκτιμά ότι, με την άρση του lockdown, η δραστηριότητα θα αυξηθεί.

Ο Gareth Kiernan, επικεφαλής προβλέψεων στην Infometrics, δεν αναμένει οι τιμές των κατοικιών στη Νέα Ζηλανδία θα μειωθούν σύντομα. Τα μέτρα της κυβέρνησης και της κεντρικής τράπεζας σε συνδυασμό, ενδεχομένως να επιβραδύνουν την αύξηση των τιμών, συνέχισε η ίδια, χωρίς, όμως, αυτό να σημαίνει ότι θα βοηθηθούν οι αγοραστές.

Η ζήτηση είναι, επίσης, πιθανό να αυξηθεί, προσέθεσε ο Kiernan. Η κυβέρνηση αποφάσισε, πρόσφατα, να επιτρέψει τη διαμονή με προσωρινή βίζα σε δεκάδες χιλιάδες άτομα, γεγονός που συνεπάγεται ότι περισσότεροι άνθρωποι θα ψάχνουν να αγοράσουν σπίτια, με τον κατασκευαστικό κλάδο να πασχίζει να χτίσει σπίτια άμεσα, ώστε να καλύψει την υπάρχουσα ζήτηση.

Ο Kiernan ανέφερε, ακόμη, ότι τα επιτόκια θα πρέπει να αυξηθούν πολύ περισσότερο από ό,τι αναμένεται ώστε να μειωθούν οι τιμές. Η κεντρική τράπεζα της Νέας Ζηλανδίας προέβλεψε, τον Αύγουστο, ότι το επιτόκιο ταμειακών ροών θα έφτανε στο 1,6%, μέχρι το τέλος του 2022, και στο 2%, το δεύτερο εξάμηνο του 2023.

Ακόμα κι αν οι τιμές των κατοικιών σταματούσαν να αυξάνονται και, με την υπόθεση ότι τα εισοδήματα αυξάνονται κατά 3%, σε ετήσια βάση, η αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα θα μπορούσε να μειωθεί στα επίπεδα του 2000, μέχρι και το 2050, συνέχισε ο κ. Kiernan.

«Θα συνεχίσει να είναι πολύ επώδυνο, πιστεύω, πολύ δύσκολο για όσους θέλουν να μπουν στην αγορά ακινήτων, για μεγάλο χρονικό διάστημα» προσέθεσε ο ίδιος.

Η Capital Economics, σε πρόσφατη ανάλυσή της, αναμένει ότι ο πληθωρισμός των τιμών κατοικιών στις μεγάλες οικονομίες θα περιοριστεί φυσικά, τους επόμενους μήνες, ενώ δεν αναμένεται ενδεχόμενη αποσταθεροποιητική πτώση των τιμών.

Ωστόσο, στην εν λόγω ανάλυση, αναφέρεται ότι ο κίνδυνος για κραχ είναι αυξημένος σε χώρες όπως η Νέα Ζηλανδία, όπου οι τιμές κυμαίνονταν σε υψηλά επίπεδα ήδη πριν το ξέσπασμα της πανδημίας. Άλλες χώρες που βρίσκονται σε παρόμοια κατάσταση θεωρούνται ο Καναδάς, η Δανία, η Αυστραλία, η Σουηδία και η Νορβηγία, σύμφωνα με την εταιρεία.

«Δεν θα μπορούσαμε να ισχυριστούμε ότι θα υπάρξει, σίγουρα, μείωση των τιμών των κατοικιών σε κάποια από τις χώρες αυτές- ορισμένες εξέπεμπαν σήματα κινδύνου για αρκετά χρόνια, ωστόσο οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα», έγραψε η οικονομική εταιρεία. «Ωστόσο, δεν θα πάρει πολύ να ανατραπεί η κατάσταση αυτή».