Εκτός σχεδίου δόμηση – Τι ισχύει σήμερα – Τι αλλάζει

Στην πλειονότητα των εκτός σχεδίου περιοχών της χώρας έχει παγώσει η έκδοση οικοδομικών αδειών για οικόπεδα 750, 1200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων. Κι αυτό, παρά το γεγονός πως από το 2023 δεν θα επιτρέπεται η δόμηση στα οικόπεδα αυτά.

Αυτό υποστηρίζει μιλώντας στον «ΟΤ» ο πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλης Καλογιαννάκης.

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν πως για τα οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων δόθηκε μια μεταβατική διετία, προκειμένου όσοι ιδιοκτήτες το επιθυμούν, να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικών αδειών.

Δεν έχει γίνει κάτι

Ωστόσο, αν και ο χρόνος μετράει αντίστροφα, σύμφωνα με τον Μιχάλη Καλογιαννάκη, αυτός ο πρώτος χρόνος ( που ολοκληρώνεται σε έναν μήνα), για τη συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών που διαθέτουν τέτοιου είδους οικόπεδα, έχει περάσει χωρίς αυτοί να μπορούν να κάνουν κάτι προς την κατεύθυνση της έκδοσης οικοδομικών αδειών.

Γιατί συμβαίνει αυτό;

Εύλογο το ερώτημα: γιατί συμβαίνει αυτό; Κατά τον πρόεδρο του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών, αυτό συμβαίνει για τρείς λόγους. Ο πρώτος αφορά τον καθορισμό του οδικού δικτύου της χώρας, που μέχρι στιγμής, έχει γίνει μόνο για λίγους δρόμους.

Για να εκδοθεί άδεια δόμησης σε αυτά τα αγροτεμάχια θα πρέπει να έχουν πρόσωπο σε χαρακτηρισμένο δρόμο. Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018) ακύρωσε όλες τις υπάρχουσες οικοδομικές αποφάσεις της Αυτοδιοίκησης για την αναγνώριση δημοτικών, αγροτικών και κοινοτικών οδών και απαγόρευσε να εκδοθούν νέες. Οι αποφάσεις αυτές αφορούν την πλειοψηφία των οδών αυτών.

«Δυστυχώς η διαδικασία καθορισμού του οδικού δικτύου για το σύνολό του, δεν έχει ξεκινήσει ακόμη και φαίνεται πως θα απαιτηθεί αρκετός χρόνος», επισημαίνει ο Μιχάλης Καλογιαννάκης . « Σε ορισμένες περιπτώσεις, και εφόσον οι αντίστοιχες αποκεντρωμένες διοικήσεις των περιφερειών (όχι οι εκλεγμένες περιφέρειες) ενεργήσουν, ορίστηκε η διαδικασία η οποία μπορεί να ακολουθηθεί μεμονωμένα. Είναι πάντως σίγουρο πως για να χαρακτηριστεί πρώτη οδός με τη διαδικασία αυτή, θα χρειαστεί να περάσει και το 2022».

Ο δεύτερος λόγος, κατά τον πρόεδρο των Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών, είναι η καθυστέρηση κύρωσης των δασικών χαρτών και εξέτασης των αντιρρήσεων που έχουν υποβληθεί. Όπως λέει, στις περιοχές που έχουν κυρωθεί οι δασικοί μερικώς οι δασικοί χάρτες και είχαν αναρτηθεί πριν από τέσσερα χρόνια, η εξέταση των αντιρρήσεων «τρέχει με ρυθμούς χελώνας». Στις περιοχές αυτές, όπου η διαδικασία υποβολής αντιρρήσεων είναι κατά δασικών χαρτών είναι σε εξέλιξη, η πρόσφατη παράταση που δόθηκε ως την Άνοιξη, στην ουσία παγώνει κάθε δυνατότητα αδειοδότησης.

«Αν συνυπολογιστεί και η καθυστέρηση εξέτασης των αντιρρήσεων που θα υποβληθούν, αλλά και της κύρωσης του δασικού χάρτη , θα είναι έκπληξη αν η διαδικασία ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2022», συμπληρώνει.

Ο τρίτος λόγος, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι η υποστελέχωση ορισμένων πολεοδομιών, σε συνδυασμό με την πολυνομία, αλλά και την πανδημία, που οδηγούν σε μεγάλες καθυστερήσεις στην έκδοση οικοδομικών αδειών.

Η προθεσμία δεν μπορεί να μετρά την περίοδο της πανδημίας

«Η προθεσμία της μεταβατικής διετίας για την απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμησης στα μικρά γεωτεμάχια δεν μπορεί να μετρά κατά την περίοδο της πανδημίας», τονίζει μιλώντας στον «ΟΤ» ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς.

Κι αυτό επειδή, όπως αναφέρει « η προσοχή και η αγωνία των πολιτών ήταν και είναι στραμμένη στο πως δεν θα ασθενήσουν και όχι στο πως θα πάρουν άδεια δόμησης. Αλλά και η προσέλευση των μηχανικών στις αρμόδιες πολεοδομικές, δημοτικές, αρχαιολογικές, δασικές κ.λπ, είναι ουσιαστικά αδύνατη και η δυνατότητα λήψης οποιασδήποτε αδείας εκτός πάσης πραγματικότητας. Η προθεσμία αυτή πρέπει άμεσα να παραταθεί για μια ακόμη διετία».

Πως θα διαμορφωθεί το τοπίο από το 2023 για τα ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές

Πλέον, με το νέο σκηνικό που έχει διαμορφωθεί, η ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία στις εκτός σχεδίου περιοχές (έως το τέλος του 2023) καθορίζεται από τα 86 έως τα 186 τετραγωνικά μέτρα, ενώ η έκδοση των οικοδομικών αδειών για τις περιοχές αυτές επιβαρύνεται με νέο τέλος 250 έως 5.000 ευρώ.

Ειδικότερα: η επιτρεπόμενη δόμηση σε οικόπεδα 2 στρεμμάτων δεν μπορεί να ξεπερνά τα 186 τετραγωνικά μέτρα, ενώ για τα οικόπεδα από 1.200 έως 2.000 τετραγωνικών μέτρων η επιτρεπόμενη δόμηση περιορίζεται στα 136 τετραγωνικά μέτρα. Για τα μικρότερα οικόπεδα από 750 έως 1.200 τετραγωνικών μέτρων, η δόμηση διαμορφώνεται στα 86 τετραγωνικά μέτρα .

Σε ό,τι αφορά τις οικοδομικές άδειες για οικόπεδα 750 τετραγωνικών μέτρων, 1200 τετραγωνικών μέτρων και δυο στρεμμάτων, αυτές επιβαρύνονται με τέλος 5% επί του κόστους του συμβατικού προϋπολογισμού ή με πέντε τις χιλίοις (5%ο) στην περίπτωση που γίνεται χρήση αναλυτικού προϋπολογισμού. Επί της ουσίας το ποσό δεν μπορεί να μικρότερο των 250 ευρώ ούτε μεγαλύτερο από τα 5.000 ευρώ.

Από το 2023 οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν οικόπεδα των 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων δεν θα μπορούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια μετά την παρέλευσης της μεταβατικής διετίας.

Και όσοι ιδιοκτήτες δεν βγάλουν οικοδομική άδεια εντός της μεταβατικής περιόδου των δυο χρόνων; Σύμφωνα με πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος, αυτοί θα μπορούν να χτίσουν βάσει των όσων θα ορίσουν τα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που θα εκπονηθούν. Στόχος είναι να καλυφτεί όλη η Ελλάδα με Τοπικά ή Πολεοδομικά Σχέδια μέχρι το 2025.

Τι μπορεί να οικοδομηθεί σήμερα

1ον) οικόπεδα 750 τμ εάν έχουν:

• ελάχιστο πρόσωπο 10μ
• ελάχιστο βάθος 15μ
• προϋπόθεση: να υφίστανται κατά την 12η Νοεμβρίου 1962 (ημέρα δημοσίευσης του ΒΔ/24-10-62)

2ον) οικόπεδα 1.200 τμ εάν έχουν:

• ελάχιστο πρόσωπο 20μ
• ελάχιστο βάθος 35μ
• προϋπόθεση: να υφίστανται τη 12η Σεπτεμβρίου 1964 (ημέρα δημοσίευσης του ΒΔ/21-7-64)

3ον) οικόπεδα 2.000 τμ εάν έχουν:

• ελάχιστο πρόσωπο 25μ
• ελάχιστο βάθος 40μ
• προϋπόθεση: να υφίσταται κατά την 17η Οκτωβρίου 1978 (ημέρα δημοσίευσης του ΠΔ/6-10-78)

Τι μπορεί να χτιστεί για κατοικία στην εκτός σχεδίου δόμηση

– maximum 186 τετραγωνικά μέτρα σε οικόπεδο 2.000 τετραγωνικών μέτρων.

-136 τετραγωνικά μέτρα ( από τα 150 τ.μ. που ισχύει σήμερα) σε οικόπεδα από 1.200 έως και 2.000 τετραγωνικών μέτρων.

-86 τετραγωνικά μέτρα (από τα 100 τ.μ που ισχύει σήμερα) σε οικόπεδα από 750 έως 1.200 τετραγωνικά μέτρα.