Ένας παλαιολιθικός φόρος που εμποδίζει την ανάπτυξη

Να καταργηθεί ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων ή έστω να απλοποιηθεί ο τρόπος εφαρμογής του καθώς ζητούμενο είναι η διενέργεια επενδύσεων και όχι η αποτροπή τους επισήμανε πρόσφατα η κυρία Ασπασία Μάλλιου εταίρος με εξειδίκευση στη φορολογία στη δικηγορική εταιρεία «Ποταμίτης Βεκρής» κατά τη διάρκεια του 17ου φορολογικού συνεδρίου που διοργάνωσε το Ελληνο-Αμερικανικό Επιμελητήριο.

Σύμφωνα με την ίδια, «ο ειδικός φόρος ακινήτων (ΕΦΑ) θεσπίσθηκε με τον Ν.3091/2002 και αναμορφώθηκε δομικά με τον Ν.3842/2010. Όπως σήμερα ισχύει, προβλέπει την επιβολή φόρου με συντελεστή 15% επί της αξίας των ακινήτων που κατέχουν στην Ελλάδα νομικά πρόσωπα – οντότητες, των οποίων δεν αποκαλύπτεται με ελληνικό Α.Φ.Μ. ο φορέας τους. Η ιδιαιτερότητα του ειδικού αυτού φόρου έγκειται στον σκοπό που εξυπηρετεί, ο οποίος δεν είναι εισπρακτικός για την εξυπηρέτηση των κρατικών αναγκών κατά τον κλασσικό ορισμό του φόρου. Άλλωστε, αυτό συνάγεται και από την οικεία εγγραφή στον κρατικό προϋπολογισμό του 2021, όπου στο σχετικό κεφάλαιο που περιλαμβάνονται οι καταργημένοι ΦΑΠ και ΦΜΑΠ μαζί με τον ΕΦΑ εγγράφεται ως έσοδο ποσό 8.400.000 ευρώ και αντίστοιχα στον κρατικό προϋπολογισμό του 2022, ποσό 4.770.000 ευρώ».

«Επομένως, κατά τον φορολογικό νομοθέτη ο ΕΦΑ συνιστά αντικίνητρο φοροδιαφυγής. Σε ποια όμως φοροδιαφυγή στοχεύει; Προφανώς όχι στον φόρο εισοδήματος επί του επιχειρηματικού κέρδους που προκύπτει από την εκμετάλλευση του ακινήτου στην Ελλάδα, καθώς πλέον σήμερα κάθε τέτοιο κέρδος και ανεξάρτητα από την ελληνική ή όχι έδρα ή εγκατάσταση του νομικού προσώπου / οντότητας, φορολογείται στην Ελλάδα. Ούτε και στον ΕΝΦΙΑ, καθώς αυτός ακολουθεί το ακίνητο και όχι το νομικό πρόσωπο / οντότητα. Κατά συνέπεια, ο ΕΦΑ επιχειρεί να αποτελέσει έμμεσο εργαλείο προσδιορισμού φοροδοτικής ικανότητας των φυσικών προσώπων φορέων του ακινήτου», επισημαίνει η κ. Μάλλιου.

Έτσι, σύμφωνα με την ίδια, «ο ΕΦΑ συνιστά ένα εργαλείο υποκατάστασης του θεσμικά κατοχυρωμένου στο Σύνταγμα ελεγκτικού έργου της φορολογικής διοίκησης (εκτελεστική εξουσία). Αν έχει λειτουργήσει αποτρεπτικά δεν είναι ευχερές να μετρηθεί. Αυτό που ευχερώς μετριέται είναι το γεγονός ότι ελάχιστες ελεγκτικές επαληθεύσεις έχουν λάβει χώρα αναφορικά ή/ και με αφετηρία τον ΕΦΑ. Ενδεικτικά αναφέρονται μόλις 19 αποφάσεις της Διεύθυνσης Επίλυσης διαφορών εντός του 2020 και μόλις 10 υποθέσεις εντός του 2021. Ενώ, για τα έτη 2020 και 2021, ο αριθμός υποθέσεων ΕΦΑ που απασχόλησαν το Συμβούλιο της Επικρατείας είναι αθροιστικά μονοψήφιος».

Μελετώντας υποθέσεις ΕΦΑ της τελευταίας εικοσαετίας, δημιουργείται η εντύπωση, σύμφωνα με την κυρία Μάλλιου, μιας φοβικής έως και τιμωρητικής σε βάρος του επενδυτή διοικητικής και δικαστηριακής εφαρμογής και ερμηνείας των σχετικών διατάξεων. Διοικητικά και νομολογιακά επιλέγεται κατά σύστημα μια στενή – τυπολατρική προσέγγιση, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η λειτουργία της διάταξης ως εξαιρετικού χαρακτήρα αντικίνητρο για τον περιορισμό της φοροδιαφυγής αδήλωτων κεφαλαίων μέσω φορολογικών παραδείσων. Ενδεικτικά αναφέρεται η μη κατάφαση της απαλλαγής παρά την αποκάλυψη του φορέα με ελληνικό Α.Φ.Μ. σε περιπτώσεις όπου μεσολαβεί εμπίστευμα, σε περιπτώσεις όπου στο αλλοδαπό κράτος δεν υφίσταται δημόσιο μητρώο εμπορικών εταιρειών με καταχώριση σε αυτό των στοιχείων των μετόχων, σε περιπτώσεις ναυτιλιακών εταιρειών που δεν ιδιοχρησιμοποιούν το ακίνητο κ.ά. Στην Ελλάδα, η Αγορά ακινήτου συνιστά ατμομηχανή της οικονομίας από τη σύσταση του κράτους και ιδίως από το 1922 και μετά την έλευση 1.500.000 προσφύγων από τη Μικρά Ασία. Ο ρυθμός ανάπτυξης είναι κυκλικός με ανώτερα και κατώτερα κατώφλια και με οξεία διόρθωση της Αγοράς μετά τη πρόσφατη ύφεση, κατά την οποία η Αγορά διόρθωσε σε επίπεδα σημαντικά μειωμένα, χάνοντας περίπου 1/3 της συνολικής αγοραίας αξίας.

Από το 2019 και μετά, παρατηρείται τάση ανόδου, η οποία μέχρι σήμερα οφείλεται κυρίως σε εισροή επιχειρηματικών, επενδυτικών ακόμη και ιδιωτικών κεφαλαίων αλλοδαπής. Κεφάλαια, που εκτιμούν ότι αφενός η Ελλάδα είναι μια ευρωπαϊκή χώρα με συνθήκες ασφαλούς διαβίωσης και με ελλιπείς τουριστικές υποδομές και αφετέρου με συμπιεσμένες και για αυτό συμφέρουσες τιμές ακινήτων.

Κατά την τελευταία διετία, αναφέρει η κυρία Μάλλιου, η τάση ανόδου ενισχύεται και με την παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων και κινήτρων, όπως η μείωση φορολογικών συντελεστών επιχειρηματικού κέρδους και μερισμάτων, η παροχή κινήτρων για προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων αλλοδαπής, η αναστολή της φορολογίας υπεραξίας στην πώληση ακινήτων από ιδιώτες, η αύξηση αφορολόγητου ορίου δωρεών και η εξαγγελθείσα φορολογική παρέμβαση σε επιχειρηματικούς μετασχηματισμούς.

Παράλληλα, εντός της εικοσαετίας που παρήλθε μεταξύ της θέσπισης του ΕΦΑ και του 2022 που καταφτάνει, ενισχύθηκαν σημαντικά οι προσπάθειες για τη διαφάνεια στην κίνηση κεφαλαίων. Η χώρα μας έχει πλήρως υιοθετήσει την ευρωπαϊκή νομοθεσία για την τήρηση κεντρικού μητρώου πραγματικού δικαιούχου, στο οποίο απαιτείται η καταχώρηση του φυσικού προσώπου φορέα οιουδήποτε νομικού προσώπου – οντότητας (ακόμη και τραστ) που εδρεύει ή δραστηριοποιείται στην Ελλάδα. Ήδη, μετά από επίμονες προσπάθειες της ΕΕ και του ΟΟΣΑ, έχουν περιοριστεί σημαντικά οι χώρες – φορολογικοί παράδεισοι, αφού πολλές από αυτές έχουν προσχωρήσει σε συμβάσεις διοικητικής συνδρομής. Υφίσταται πλέον το πλέγμα της αυτόματης ανταλλαγής πληροφοριών τραπεζικών – χρηματοοικονομικών προϊόντων και έχει τεθεί σε εφαρμογή η Οδηγία για αναφορά ύποπτων διασυνοριακών συναλλαγών (DAC 6).

Τέλος, κατά τα τελευταία έτη, έχει ενταθεί η «μάχη» μεταξύ των κρατών που έχουν πλουτοπαραγωγικές πηγές και αυτών που επιθυμούν να χρησιμοποιήσουν τμήμα του πλούτου αυτού για την εσωτερική τους ανάπτυξη. Εκτός από τα γνωστά παραδείγματα της Κύπρου, της Μάλτας και του Λουξεμβούργου, αξιοπρόσεκτες είναι σχετικές πρόσφατες ρυθμίσεις στην Πορτογαλία, στην Ιρλανδία, στην Ολλανδία ακόμη και στην Ιταλία.