Ακίνητα – Οι 4 παγίδες στις μεταβιβάσεις

Τέσσερις «παγίδες» στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα πρέπει να προσέξουν οι αγοραστές ακινήτων προκειμένου να μην μπλέξουν σε περιπέτειες με την Εφορία και να προλάβουν να κλείσουν τις υποθέσεις τους έως το τέλος Δεκεμβρίου, προτού ενεργοποιηθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες, οι οποίες είναι αυξημένες έως 250% σε περισσότερες από 7.000 περιοχές.

Οσοι μεταβιβάζουν ακίνητα βρίσκονται αντιμέτωποι με έναν Γολγοθά γραφειοκρατίας, ταλαιπωρίας και καθυστερήσεων, καθώς θα πρέπει να αναζητήσουν και να συγκεντρώσουν έως και 17 δικαιολογητικά και έγγραφα από διάφορες υπηρεσίες, θα πρέπει να φροντίσουν να καλύψουν το «πόθεν έσχες» και να δικαιολογήσουν τα χρήματα που διαθέτουν για την αγορά κάποιου ακινήτου, να πληρούν τις προϋποθέσεις για να κερδίσουν τα αφορολόγητα ποσά που προβλέπονται για την απόκτηση πρώτης κατοικίας αλλά και να λάβουν υπόψη τους τα έξοδα που συνοδεύουν τις μεταβιβάσεις ακινήτων, τα οποία φουσκώνουν τον τελικό λογαριασμό.

Με τον χρόνο να μετράει αντίστροφα για την εφαρμογή των 13.808 νέων τιμών ζώνης σε όλη τη χώρα από την 1η Ιανουαρίου 2022, στα συμβολαιογραφικά γραφεία τα πληκτρολόγια έχουν πάρει φωτιά, ενώ οι ιδιοκτήτες ακινήτων ζητούν από την κυβέρνηση να δοθεί τρίμηνη παράταση στον χρόνο ισχύος των νέων αντικειμενικών αξιών, της βεβαίωσης μηχανικού, καθώς και για τη λειτουργία της πλατφόρμας των αδήλωτων τετραγωνικών.

Οπως σημειώνει μιλώντας στα «ΝΕΑ» ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, η τρίμηνη παράταση είναι απαραίτητη «προκειμένου να εξυπηρετηθούν οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες ακινήτων για μεταβιβάσεις και ιδίως γονικές παροχές και δωρεές, λόγω του ότι, παρά τις προσπάθειες, ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτων δεν έχει ακόμη ενεργοποιηθεί, η «πιστοποιητικοκρατία» παραμένει ανίκητη και απαιτείται πολύμηνη, μαρτυρική κυριολεκτικά, ταλαιπωρία των ενδιαφερομένων, ακόμα και για το πιο απλό συμβόλαιο».

 Τι πρέπει να προσέξετε

Τριάντα μία ημέρες πριν από την ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, συμβολαιογράφοι και ειδικοί συμβουλεύουν τους πολίτες που σπεύδουν να μεταβιβάσουν ακίνητα να προσέξουν τα εξής:

1. Δικαιολογητικά – πιστοποιητικά: «Οποιος δεν έχει φροντίσει να έχει ή τουλάχιστον να έχει προετοιμάσει τα πιστοποιητικά που απαιτούνται για τη μεταβίβαση του ακινήτου είναι ουτοπικό να πιστεύει ότι θα καταφέρει να υπογράψει συμβόλαιο μέσα στο 2021» δηλώνει στα «ΝΕΑ» ο Θεόδωρος Χαλκίδης γενικός γραμματέας του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών – Πειραιώς – Αιγαίου και Δωδεκανήσου. Οπως επισημαίνει, «η γραφειοκρατία είναι τόσο μεγάλη που για τη βεβαίωση μηχανικού χρειάζονται 20 ημέρες ενώ άλλες τόσες ημέρες χρειάζονται για το πιστοποιητικό περί μη οφειλής ΤΑΠ από τους δήμους».

Τα βασικά δικαιολογητικά που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ενός ακινήτου στην περίπτωση της αγοραπωλησίας είναι τα εξής:

– Τίτλος ιδιοκτησίας.

-Οικοδομική άδεια.

– Φωτοτυπίες ταυτοτήτων των συμβαλλόμενων μερών, ΑΦΜ και ΔΟΥ εισοδήματος.

–  Εγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου.

– Βεβαίωση αυτοψίας μηχανικού.

– Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.

– Φορολογική ενημερότητα του ιδιοκτήτη.

– Ασφαλιστική ενημερότητα του ιδιοκτήτη.

– Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

– Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/γονικής παροχής/δωρεάς.

– Βεβαίωση του δήμου από την οποία προκύπτει ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.

2.Πρώτη κατοικία. Ολες οι αγοραπωλησίες ακινήτων επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας. Ειδικά κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας ο φόρος 3% επιβάλλεται στο τμήμα της αξίας που υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια, τα οποία ανέρχονται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο, ποσό που αυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα παιδιά του.

3.«Πόθεν έσχες». Οσοι προχωρούν στην αγορά κάποιου ακινήτου θα πρέπει να είναι σε θέση να δικαιολογήσουν την προέλευση των χρημάτων τα οποία διαθέτουν για να αποκτήσουν το ακίνητο. Θα πρέπει δηλαδή να δικαιολογήσουν τα χρήματα με τα εισοδήματα και τα έσοδά τους για να αποφύγουν περιπέτειες με την Εφορία. Μια λύση για να αποφύγουν τον φορολογικό σκόπελο είναι η γονική παροχή χρηματικών ποσών, η οποία είναι αφορολόγητη για ποσά έως 800.000 ευρώ. Οπως σημειώνει ο Θεόδωρος Χαλκίδης, η γονική παροχή θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας του ακινήτου.

4.Εξοδα: Πριν από την απόκτηση ενός ακινήτου οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να γνωρίζουν ότι μια αγοραπωλησία συνοδεύεται από έξοδα. Δεν είναι μόνο ο φόρος που θα κληθεί να πληρώσει ο αγοραστής του ακινήτου αλλά και τα υπόλοιπα έξοδα (αμοιβή συμβολαιογράφου, έξοδα μεταγραφής) που τον βαρύνουν και θα πρέπει πάντα να λαμβάνονται υπόψη, καθώς το ποσό που συγκεντρώνεται είναι σημαντικό. Μάλιστα προστίθεται στο συνολικό κόστος απόκτησης του ακινήτου και αποτελούν τεκμήριο.