«Μπόνους» κατοικιών για πώληση ή μίσθωση σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα

Την ανάπτυξη ή διατήρηση σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων, με έξτρα «μπόνους», προωθούν νέες ρυθμίσεις που περιελήφθησαν σε τροπολογία που υπογράφουν 15 υπουργοί της κυβέρνησης, η οποία προστέθηκε σε νομοσχέδιο του υπουργείου Τουρισμού, λίγο πριν ψηφιστεί από την Ολομέλεια της Βουλής.

Σύμφωνα με αυτές, το ποσοστό των επιπλωμένων τουριστικών κατοικιών για πώληση ή εκμίσθωση (τουλάχιστον για δέκα χρόνια) μπορεί να φτάσει το 50% της επιφάνειας που προορίζεται για δόμηση σε ένα σύνθετο τουριστικό κατάλυμα. Επίσης, επετράπη η διάνοιξη δρόμου σε δημόσιο δάσος ενώ δόθηκε 7% έξτρα δόμησης για υπαίθριες βοηθητικές εγκαταστάσεις.

Ειδικότερα, οι προς πώληση ή εκμίσθωση τουριστικές κατοικίες θα μπορούν στο εξής να καταλαμβάνουν κατ΄ εξαίρεση έως και το 50% της δομημένης επιφάνειας ενός σύνθετου τουριστικού καταλύματος, από 30% που ισχύει, υπό τις εξής προϋποθέσεις:

• Κατεδαφίζονται τμήματα ή αποσύρονται κτίρια του υφιστάμενου τουριστικού καταλύματος, που αντιστοιχούν τουλάχιστον στο 90% της υλοποιημένης δόμησης και δεν ικανοποιούν τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης.
• Οι υφιστάμενες και νέες κατασκευές, πληρούν τους ισχύοντες, κατά τον χρόνο κατασκευής τους, όρους και περιορισμούς δόμησης, εντάσσονται, τουλάχιστον, στην κατηγορία Α’ του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων, και καλύπτουν τις απαιτήσεις του Αναθεωρημένου Κανονισμού Επεμβάσεων.
• Δεν έχει ληφθεί οποιαδήποτε κρατική ενίσχυση τουλάχιστον τα τελευταία δέκα χρόνια. Σε αντίθετη περίπτωση, το ποσό της ενίσχυσης που έχει χορηγηθεί επιστρέφεται.
• Η αξιοποίηση συνδυάζεται γενικότερη ανάπλαση των κτισμάτων και συνολική αναβάθμιση των κοινοχρήστων χώρων, καθώς και του περιβάλλοντος χώρου των κτιρίων.

Η απόσυρση παλαιών τουριστικών καταλυμάτων είχε επιχειρηθεί ήδη από το 2011 (άρθρο 10 του ν. 4002/2011) με την πρόβλεψη καταβολής ετήσιου τέλους για την επιβάρυνση του περιβάλλοντος, που προκαλείται από την εγκατάλειψή τους. Ως κίνητρο για την απόσυρση είχε προβλεφθεί με την κατεδάφιση των υφιστάμενων κτισμάτων, η παροχή δικαιώματος χρήσης συντελεστή δόμησης έως 0,1 για δημιουργία τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων ή κατοικιών, με δυνατότητα πώλησης ή εκμίσθωσης έως 60% της συνολικής δομούμενης επιφάνειας. Ωστόσο, η διάταξη   δεν ενεργοποιήθηκε ποτέ και το 2014 (ν. 4258/2014) καταργήθηκε το προβλεπόμενο κίνητρο για την απόσυρση.

Ακολούθησε νέα προσπάθεια με τον νόμο  4276/2014, στον οποίο περιελήφθη διάταξη που προέβλεπε κίνητρα για κατεδάφιση τμημάτων υφιστάμενων ξενοδοχειακών καταλυμάτων (με υλοποιημένο συντελεστή ανώτερο του 0,20), που είτε αντιστοιχούν στον συντελεστή δόμησης που υπερβαίνει το 0,20, είτε  υπερβαίνουν τους τρεις ορόφους, σε συνδυασμό με τη μετατροπή και επαναλειτουργία του υφιστάμενου καταλύματος ως σύνθετου τουριστικού καταλύματος. Κίνητρο για υπαγωγή ήταν η δυνατότητα προσαύξησης του ποσοστού των δυνάμενων να πωληθούν ή εκμισθωθούν μακροχρονίως τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών έως 50%.

Με τις νέες ρυθμίσεις  παρέχονται πλέον κίνητρα  για κατεδάφιση όχι τμημάτων υφισταμένων ξενοδοχειακών καταλυμάτων, που αντιστοιχούν σε υλοποιημένο συντελεστή ανώτερο του 0,20, αλλά και γενικότερα τμημάτων και ολόκληρων κτιρίων υφισταμένων ξενοδοχείων, που δεν ικανοποιούν τους ισχύοντες σήμερα όρους και περιορισμούς δόμησης.

Διάνοιξη δρόμων και σε δημόσια δάση

Παράλληλα, παρέχεται δυνατότητα διάνοιξης δρόμων σε ιδιωτικά δάση και δασικές εκτάσεις για την εξυπηρέτηση σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων και οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων, αφού έχει προηγηθεί τεχνική και περιβαλλοντική μελέτη που να τεκμηριώνει την αναγκαιότητα επέμβασης. Το συνολικό εμβαδόν των δρόμων θα προσμετράται στο ανώτατο επιτρεπόμενο ποσοστό 20% του δάσους ή της δασικής έκτασης των προς διάθεση για τουριστικές και αθλητικές εγκαταστάσεις χώρων, σύμφωνα με τη δασική νομοθεσία.

Για την εξυπηρέτηση των τουριστικών  εγκαταστάσεων, θα επιτρέπεται διάνοιξη οδών και σε δημόσια δάση και δασικές εκτάσεις καθώς και σε χορτολιβαδικές, βραχώδεις ή πετρώδεις εκτάσεις των ημιορεινών, ορεινών και ανώμαλων εδαφών. Ειδικά για την εξυπηρέτηση σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων, η διάνοιξη οδών σε  δημόσιες εκτάσεις θα επιτρέπεται, κατόπιν σχετικής τεκμηρίωσης της αναγκαιότητας αυτής στην τεχνική και περιβαλλοντική μελέτη λόγω ανεπάρκειας της διαθέσιμης προς αξιοποίηση ιδιωτικής δασικού χαρακτήρα έκτασης.

«Μπόνους» 7% δόμησης σε παλαιά τουριστικά ακίνητα

Επίσης, στην τροπολογία περιελήφθησαν διατάξεις που προωθούν έξτρα δόμηση (7%) για βοηθητικούς χώρους σε παλαιά τουριστικά ακίνητα. Ειδικότερα, για την εξυπηρέτηση τουριστικών καταλυμάτων όλων των κατηγοριών, για τα οποία έχει εκδοθεί διαπιστωτική πράξη του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού (Ε.Ο.Τ.),  επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση, δημιουργία πρόσθετων χώρων βοηθητικής χρήσης μέγιστης επιφάνειας μέχρι το 7% της συνολικής υφιστάμενης δόμησης του καταλύματος, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

α) Οι πρόσθετοι χώροι είναι αναγκαίοι με τα σημερινά δεδομένα για την εξυπηρέτηση του τουριστικού καταλύματος και τη λειτουργία του με βάση τα σύγχρονα πρότυπα και τις τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές της συγκεκριμένης κατηγορίας καταλύματος,

β) Οι πρόσθετοι χώροι αποσκοπούν στην εξυπηρέτηση  ειδικών τουριστικών υποδομών, ή στην περιβαλλοντική ή ενεργειακή αναβάθμιση του τουριστικού καταλύματος, ιδίως, πλαίσιο εγκατάστασης σύγχρονου εξοπλισμού ενεργειακής εξοικονόμησης και συστημάτων εξοικονόμησης φυσικών πόρων.

γ) Η αίτηση για χορήγηση σχετικής άδειας συνοδεύεται από ειδική τεχνική τεκμηρίωση αναγκαιότητας των πρόσθετων χώρων

Επιπλέον επιτρέπεται,  κατά παρέκκλιση, η χωροθέτηση βοηθητικών ή συνοδών χρήσεων για εγκατάσταση των αναγκαίων ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων και δικτύων, όπως υποσταθμοί, αντλιοστάσια, συστήματα και εγκαταστάσεις πυρόσβεσης, υποδομές συγκέντρωσης απορριμμάτων, εγκατάσταση ανοικτών αθλητικών χώρων αποκλειστικά για εξυπηρέτηση του καταλύματος.

Ακόμη, στον κύριο κορμό του νέου νόμου με ειδική διάταξη δίνεται η δυνατότητα σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα που περιλαμβάνουν γήπεδο γκολφ εννέα οπών, να αυξήσουν το ποσοστό των δυνάμενων να πωληθούν ή να εκμισθωθούν μακροχρονίως τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε:

• 47% της συνολικώς δομούμενης επιφάνειας, εφόσον ο συντελεστής δόμησης που πραγματοποιείται δεν υπερβαίνει το 0,12
• 65% της συνολικώς δομούμενης επιφάνειας  εφόσον ο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 0,07.

Ακόμη, είναι αξιοσημείωτο ότι στις προϋποθέσεις δημιουργίας και λειτουργίας των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων  τροποποιήθηκε η νομοθεσία έτσι ώστε αντί της υποβολής αρχιτεκτονικών σχεδίων για το σύνολο του σύνθετου τουριστικού καταλύματος να απαιτείται μόνο η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης του μηχανικού και του ιδιοκτήτη για τους κοινόχρηστους χώρους και τις εγκαταστάσεις του.