Ακίνητα: Πώς διαμορφώνεται το κόστος ανακαίνισης μιας κατοικίας – Οι υπεραξίες

Συνεχίζεται με αμείωτους ρυθμούς η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας που παγιώνει πλέον την οριστική έξοδο του κατασκευαστικού κλάδου από την κρίση που γνώρισε την περασμένη δεκαετία. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ στο εννεάμηνο Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου 2021, η συνολική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει στο σύνολο της χώρας αύξηση κατά 26,8% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 60,5% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 55,6% στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο εννεάμηνο του έτους 2020. Η οικοδομική άδεια αναφέρεται σε όλα τα είδη αδειών: για νέα οικοδομή ή προσθήκη, επισκευή, αναπαλαίωση, κατεδάφιση, περιτοίχιση, νομιμοποίηση, αναθεώρηση και τροποποίηση οικοδομής. Εκτός όμως από τις νέες οικοδομές μεγάλη άνθηση γνωρίζουν και οι ανακαινίσεις διαμερισμάτων τόσο στα μεγάλα αστικά κέντρα όσο και σε μικρότερες πόλεις, καθώς οι ανακαινίσεις επαγγελματικών χώρων από ένα ευρύ φάσμα τομέων οικονομικής δραστηριότητας όπως τουριστικά καταλύματα κάθε κατηγορίας, καταστήματα λιανεμπορίου χώροι γραφείων.

Όπως έχουν αναφέρει επαγγελματίες, το αυστηρό lockdown στην πρώτη φάση της πανδημίας έδωσε την ευκαιρία σε ιδιοκτήτες και διαχειριστές επαγγελματικών χώρων αλλά και κατοικιών να προχωρήσουν σε ανακαινίσεις. Σημαντική ώθηση στις ανακαινίσεις έχουν δώσει και τα προγράμματα «Εξοικονομώ» που επιδοτούν ένα μέρος των δαπανών και δίνουν ταυτόχρονα τη δυνατότητα χρηματοδότησης με ευνοϊκούς όρους, συμβάλλοντας στην ενεργειακή αναβάθμιση παλαιότερων ακινήτων, προσθέτοντας υπεραξία.

Πώς διαμορφώνεται το κόστος ανακαίνισης μιας κατοικίας;

Σε ποιες όμως τιμές υπολογίζεται το κόστος ανακαίνισης μιας κατοικίας; Πού θα πρέπει να δώσει προσοχή το νοικοκυριό όταν αποφασίσει να προχωρήσει σε ανακαίνιση του σπιτιού;

To κόστος μιας ριζικής, και όχι μερικής, ανακαίνισης κατοικίας ξεκινά από περίπου 550 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και έχει ως τελικό αποτέλεσμα τη μετατροπή της σε μια σύγχρονη κατοικία με ό,τι συνεπάγεται αυτό, πέρα από τα αισθητικό αποτέλεσμα, τόσο για την άνοδο του βιοτικού επιπέδου του νοικοκυριού, την ασφάλεια του, την εξοικονόμηση ενέργειας και την προσαρμογή της στα νέα δεδομένα που έχει φέρει η επανάσταση στην τεχνολογία, αναφέρει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο Γιώργος Κουτζής, ο οποίος διατηρεί τεχνικό γραφείο. Ταυτόχρονα, όπως επισημαίνει, δίνει και υπεραξία στο σπίτι.

Στις βασικές εργασίες μιας ανακαίνισης, που προϋποθέτει άδεια μικρής κλίμακας, περιλαμβάνονται οι αποξηλώσεις και η αναμόρφωση των χώρων με βάση τις σύγχρονές ανάγκες διαβίωσης, η αντικατάσταση όλων των υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, των λουτρών και της κουζίνας, η αντικατάσταση κουφωμάτων καθώς και η ενεργειακή του αναβάθμιση και η απεξάρτηση από το πετρέλαιο, με ό,τι εργασίες συνεπάγεται, αναφέρει ο κ.Κουτζής. Υπενθυμίζεται ότι με βάση το νέο κλιματικό νόμο που είναι σε διαβούλευση προβλέπεται ότι για τα κτίρια απαγορεύεται από το 2023 η εγκατάσταση καυστήρων πετρελαίου όπου υπάρχει δίκτυο φυσικού αερίου, από το 2025 απαγορεύεται η εγκατάσταση καυστήρων πετρελαίου γενικά σε νέα κτίρια, ενώ από το 2030 απαγορεύεται η χρήση καυστήρων πετρελαίου.

Η διαδικασία ανακαίνισης σε κάθε της στάδιο, τονίζει ο Γιώργος Κουτζής, προϋποθέτει τον σχεδιασμό και την επίβλεψη από αρμόδιο μηχανικό, προκειμένου να τηρηθούν όλες οι προβλεπόμενες διαδικασίες κατά τη διάρκεια όλων των φάσεων του έργου και ιδιαίτερα στην αρχική των αποξηλώσεων, προκειμένου να μην τεθεί κανένα ζήτημα σε θέματα στατικότητας του κτιρίου κλπ. Η χρονική διάρκεια ολοκλήρωσης της ανακαίνισης μιας κατοικίας 100 τ.μ. ξεκινά από τρεις μήνες, αλλά ανάλογα με τα επιμέρους ζητήματα που ενδεχομένως προκύψουν ανά περίπτωση και τον εργολάβο που θα το αναλάβει, μπορεί να αυξήσουν αρκετά την παράδοση του έργου.

Οι νέες τεχνολογίες αλλάζουν τα δεδομένα

Η επανάσταση στις νέες τεχνολογίες φέρνει προ των πυλών το «έξυπνο» σπίτι, που δίνει ήδη τη δυνατότητα ελέγχου όλων των οικιακών συσκευών, του φωτισμού αλλά και της θέρμανσης και μιας σειράς άλλων λειτουργιών ενός σπιτιού με τρόπο που εξασφαλίζει, μεταξύ άλλων, εξοικονόμηση στον τομέα της ενέργειας, ασφάλεια αλλά και μεγάλες διευκολύνσεις στη διαβίωση στους κατοίκους των διαμερισμάτων. Η δημιουργία ενός «έξυπνου» σπιτιού, αναφέρει ο κ.Κουτζής, κάνει επιτακτική την ανάγκη αλλαγής της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης ακόμη και σε κατοικίες 15ετίας, προκειμένου να μπορούν να ανταποκριθούν απόλυτα στα νέα δεδομένα και τις εφαρμογές που μπορούν να υιοθετηθούν από ένα σύγχρονο σπίτι, αναφέρει ο κ.Κουτζής.

Ανακαίνιση: Δίνει υπεραξία στο σπίτι;

Ένα ανακαινισμένο και ενεργειακά αναβαθισμένο σπίτι με παρεμβάσεις αποδεκτές από την πλειονότητα, δίνει υπεραξία στους ιδιοκτήτες των ακινήτων στην περίπτωση που θελήσουν να προχωρήσουν προς πώληση, και πολύ περισσότερο όταν θέλουν να προχωρήσουν προς ενοικίαση. Το ύψος της υπεραξίας εξαρτάται από μια σειρά παραγόντων. Όπως αναφέρει ο Αλέξανδρος Δεμερτζής, σύμβουλος ακινήτων, η ανακαίνιση προσθέτει υπεραξία κυρίως σε ένα μέσο ακίνητο, καθώς ο υποψήφιος αγοραστής στις περισσότερες των περιπτώσεων όταν το αγοράζει δεν προχωρά σε ριζικές αλλαγές, για μια σειρά λόγων, οπότε επιθυμεί να το πάρει σε μια καλή κατάσταση. Ένα ακίνητο μέσης αξίας, μεγάλης παλαιότητας που είναι προς πώληση, μπορεί να μεταμορφωθεί με μια ανακαίνιση, κάτι που όμως δεν έχουν την εμπειρία να αντιληφθούν οι ιδιοκτήτες, με αποτέλεσμα, εάν βγαίνουν προς πώληση σε άσχημη κατάσταση, με υγρασίες κλπ, να χάνουν σε αξία.

Από την άλλη πλευρά όμως σε premium ακίνητα, με μοναδική θέα σε ακριβές περιοχές της ευρύτερης Αθήνας αλλά και της χώρας μας (νησιωτική Ελλάδα), όπως αναφέρει ο κ.Δεμερτζής, η ανακαίνιση δεν έχει καθοριστική σημασία στην πώληση καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές υψηλής εισοδηματικής τάξης στις περισσότερες περιπτώσεις προχωρούν σε ανακαίνιση, αλλαγές χώρων κλπ με βάση τις δικές τους προτιμήσεις, ακόμη και σε ακίνητα που είναι σε άριστη κατάσταση.

Η υπεραξία που δίνει η ανακαίνιση σε ένα σπίτι εξαρτάται και από τον οικονομικό κύκλο στον οποίο βρίσκεται η αγορά ακινήτων και κυρίως από τις μεσομακροπρόθεσμες προοπτικές της αγοράς, εκτιμά ο κ.Δεμερτζής. Εάν οι προοπτικές είναι καθοδικές και οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για μειώσεις τιμών στα επόμενα χρόνια, ένας υποψήφιος πωλητής που επιθυμεί να πουλήσει άμεσα το ακίνητο του, δεν έχει συμφέρον να προχωρήσει σε ανακαίνιση διότι δεν θα προλάβει να καρπωθεί την υπεραξία. Στην αντίθετη περίπτωση, σε ανοδική φάση της αγοράς η ανακαίνιση και το κόστος για ένα υποψήφιο πωλητή μπορεί να καλυφθεί από την υψηλότερη τιμή πώλησης, εξαιτίας και του ανοδικού κύκλου τιμών. Ανακαινισμένα σπίτια προτιμούν επίσης οι ξένοι αγοραστές, καθώς δεν επιθυμούν να εμπλακούν σε ανακαίνισεις σε μια ξένη χώρα που ενδεχομένως δεν θα κατοικήσουν μόνιμα και δεν γνωρίζουν διαδικασίες, συνεργεία κλπ.

«Εξοικονομώ» και τραπεζικό σύστημα

Ώθηση στις ανακαινίσεις που γνωρίζουν μεγάλη ανάπτυξη δίνουν και τα προγράμματα «Εξοικονομώ» που επιδοτούν σημαντικό μέρος και οδηγούν μεγάλο αριθμό νοικοκυριών να πάρουν την απόφαση να προχωρήσουν, καθώς μεγάλος αριθμός των διαμερισμάτων στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας αλλά και των αστικών κέντρων της περιφέρειας έχει να ανακαινισθεί ριζικά περισσότερες από 3 με 4 δεκαετίες.

Με τον τρόπο αυτό ένα μέσο νοικοκυριό μειώνει την τελική δαπάνη για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση της κατοικίας του. Παράλληλα με τα προγράμματα «Εξοικονομώ» σε ανοδική πορεία βρίσκεται και ο τομέας της στεγαστικής πίστης που περιλαμβάνει και τα επισκευαστικά δάνεια, με χαμηλότοκα δάνεια. Όπως έχουν ανακοινώσει οι τράπεζες, έχοντας πλέον απαλλαγεί από την μεγάλη πρόκληση των “κόκκινων” δανείων καθώς η μια μετά την άλλη ανακοινώνουν μονοψήφιο δείκτη μη εξυπηρετούμενων δανείων, επικεντρώνονται πλέον στη χρηματοδότηση της ελληνικής οικονομίας, που περιλαμβάνει και στη στεγαστική πίστη, μέρος της οποίας είναι τα επισκευαστικά δάνεια.