Απαλλαγές από φόρους της πρώτης κατοικίας (Α’ μέρος)

Στο σημερινό μας σημείωμα θα δούμε τις απαλλαγές για το φόρο πρώτης κατοικίας, που ισχύουν σήμερα, καθώς και τα δικαιολογητικά που χρειάζονται σήμερα για την μεταβίβαση ενός ακινήτου.

1. Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α. (φόρο μεταβίβασης ακινήτων για αγορά πρώτης κατοικίας;

Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στονσύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον, έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.

Απαλλαγή από το Φ.Μ.Α. για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:  α) Έλληνες.

β) Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από τον φόρο.

γ) Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.

δ) Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 96/2008 (Α’ 152).

ε) Πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα,

σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014 (Α’ 80). στ) Πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.

Ειδικά, για τους αλλοδαπούς, η πρόθεσή τους για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι, για ειδικούς λόγους, οι αρμόδιες υπηρεσίες τους χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονής που ανανεώνονται.

2. Μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή και μετά την υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης και καταβολή του φόρου;

Είναι δυνατόν να υποβληθεί αίτηση για τη χορήγηση απαλλαγής μετά από την υποβολή δήλωσης Φ.Μ.Α. και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου και μέχρι την οριστικοποίηση της υπόθεσης με οποιονδήποτε τρόπο. Μαζί με την αίτηση συνυποβάλλονται και τα απαραίτητα δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου. Μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών και τη διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων της απαλλαγής κατά το χρόνο σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, συντάσσεται συμπληρωματική πράξη του συμβολαίου, στο οποίο αναφέρεται η απαλλαγή και, μετά τη μεταγραφή της, επιστρέφεται ο φόρος.

3. Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;

–              Για αγορά κατοικίας:  από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000€, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000€, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000€, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000€. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

–              Για αγορά οικοπέδου:  από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000€, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000€. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται Φ.Μ.Α.

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες, είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών)κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ..

β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.

4. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις χορήγησης δεύτερης απαλλαγής;

Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά:

α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα

ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και

β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του

ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής.

5. Ποια δικαιολογητικά υποβάλλονται για τη χορήγηση της απαλλαγής για πρώτη κατοικία και πότε υποβάλλονται;

Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α. υποβάλλονται μαζί με την οικεία δήλωση, πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Τα δικαιολογητικά για τη διαπίστωση των προϋποθέσεων απαλλαγής καθορίζονται με την ΠΟΛ 1101/2010 (Β’ 1021) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.

6. Ποιες απαλλαγές παρέχονται στους αγρότες;

Παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά ή ανταλλαγή γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων, μαζί με τις εγκαταστάσεις τους που εξυπηρετούν αποκλειστικά την εκμετάλλευσή τους σε όλους τους αγρότες .

7. Πότε παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή Φ.Μ.Α.;

Το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή Φ.Μ.Α. παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας (5ετίας) από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης και μετά την πάροδο δεκαπέντε (15) ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου χορηγήθηκε η απαλλαγή, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις, έστω και αν η υπόθεση έχει περαιωθεί.

Απόστολος Αλωνιάτης, Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας