
Δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών σε πολυκατοικίες βρίσκονται σε νομική ομηρεία, με συνέπεια να μπλοκάρουν εμπράγματες συναλλαγές, γονικές παροχές, δωρεές αλλά και την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου.
Οι περισσότεροι από αυτούς το ανακαλύπτουν όταν ο μηχανικός κληθεί να μετρήσει κατά τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας τους.
«ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια του προέδρου της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ακινήτων Στράτου Παραδιά, παρουσιάζουν τα πέντε σημαντικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες αυτοί, αλλά και τις προτάσεις για την άμεση νομοθετική επίλυσή τους.
Το 1ο πρόβλημα
Αφορά σε διαφορές στην επιφάνεια, υπέρ ή σε βάρος όμορης οριζόντιας ιδιοκτησίας από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, που διαπιστώνονται κατά την τακτοποίηση μιας ιδιοκτησίας με τον ισχύοντα νόμο (ν. 4495/2027).
Στις περιπτώσεις αυτές, για να μεταβιβαστεί το διαμέρισμα απαιτείται τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας με ομοφωνία του συνόλου των ιδιοκτητών, πράγμα πρακτικά αδύνατο. Από την ΠΟΜΙΔΑ προτείνουν να δοθεί νομοθετικά στους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες το δικαίωμα της μονομερούς τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ιδιαίτερα αν η διαφοροποίηση αυτή προέκυψε κατά την κατασκευή της πολυκατοικίας.
Το 2ο πρόβλημα
Αφορά στην απόκλιση των διαστάσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας έως 2% από την κάτοψη της πράξης σύστασης. Κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων, παρατηρείται το φαινόμενο αποκλίσεων στις διαστάσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών από τη μέτρηση που έχει καταγραφεί στη σύστασή τους σε σχέση με τη μεταγενέστερη μέτρηση.
Οι συγκεκριμένες αποκλίσεις είναι συνήθως μικρές (κάτω του 2%) και οφείλονται είτε σε μη προσμέτρηση τοίχων, είτε στη μεθοδολογία μέτρησης.
Στις παλαιές πολυκατοικίες
Στις περιπτώσεις αυτές, οι εν λόγω μικρές αποκλίσεις, θέτουν κυριολεκτικά τις ιδιοκτησίες αυτές «εκτός συναλλαγής», καθώς για τη διόρθωση του εμβαδού τους στο πραγματικό απαιτείται τροποποίηση της σύστασης με τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών, πράγμα αδύνατο στις παλαιότερες πολυκατοικίες.
Στην περίπτωση αυτή, η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει να επιτρέπεται η μεταβίβαση του ακινήτου, χωρίς να αξιώνεται η τροποποίηση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του κτιρίου.
Το 3ο πρόβλημα
Αφορά στο «δικαίωμα υψούν» σε δεκάδες χιλιάδες πολυκατοικίες, κατασκευασμένες τις προηγούμενες δεκαετίες, όπου ο κατασκευαστής ή ο οικοπεδούχος συνηθέστατα διατηρούσαν ως ιδιαίτερη οριζόντια ιδιοκτησία ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου προκειμένου να το αποδώσουν σε μελλοντικούς ορόφους (δικαίωμα υψούν), με δικαίωμα μονομερούς ανακατανομής των ποσοστών συγκυριότητας του δικαιώματος αυτού του οικοπέδου.
Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων αυτών, οι συντελεστής δόμησης εξαντλήθηκαν εξαρχής ή μειώθηκαν αργότερα, με συνέπεια να μην υπάρχει πλέον οποιαδήποτε δυνατότητα επέκταση της οικοδομής καθ’ ύψος.
Συνιδιοκτήτης το Δημόσιο
Ωστόσο, το προαναφερόμενο – και άνευ αξίας – ποσοστό συνιδιοκτησίας, φορολογείται στον ΕΝΦΙΑ και στις λοιπές φορολογίες κεφαλαίου ως αυτοτελές περιουσιακό στοιχείο. Γι’ αυτό, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν τα έχουν δηλώσει στο Κτηματολόγιο με συνέπεια αυτά να φαίνονται σήμερα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Αυτός είναι και ο λόγος που η ΠΟΜΙΔΑ ζητάει να δοθεί στους ιδιοκτήτες αυτούς η δυνατότητα μονομερούς κατάργησης του δικαιώματος «υψούν» στις υφιστάμενες πολυκατοικίες.
Το 4ο πρόβλημα
Αφορά στις άκυρες θέσεις στάθμευσης με χιλιοστά στην πυλωτή των παλαιών πολυκατοικιών. Οπως είναι γνωστό, με απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου, κρίθηκαν ως άκυρες και αντισυνταγματικές πολλές χιλιάδες θέσεις στάθμευσης που είχαν συσταθεί ως ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες στον ανοιχτό χώρο πυλωτής πολυκατοικίας.
Αποτέλεσμα της δικαστικής ακύρωσης ήταν να παραμένει αδιάθετο το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου.
Το πρόβλημα έχει μικρότερη πρακτική σημασία στην περίπτωση που ο χρήστης της θέσης στάθμευσης έχει κι άλλη οριζόντια ιδιοκτησία κύριας χρήσης εντός της ίδιας πολυκατοικίας, είναι όμως οξύτερο όταν ο χρήστης δεν έχει και κατά συνέπεια δεν δικαιούται να έχει ούτε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της θέσης στάθμευσης αυτής.
Και γίνεται ακόμη πιο σοβαρό σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογικού Γραφείου, μια και το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αντιστοιχεί στις άκυρες θέσεις θα περιέλθει στο Δημόσιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Γι’ αυτό από την ΠΟΜΙΔΑ υποστηρίζουν πως πρέπει να επιτραπεί στον ιδιοκτήτη χώρου κύριας χρήσης στην πολυκατοικία να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του, ενσωματώνοντας τα χιλιοστά της θέσης στάθμευσης στην ιδιοκτησία του, καθιστώντας τη ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης του εκάστοτε ιδιοκτήτη.
Κι αν δεν έχει, να μπορεί να μεταβιβάσει τη θέση αυτή ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη χώρου κύριας χρήσης στο ίδιο κτίριο.
Το 5ο πρόβλημα
Αφορά σε ένα μεγάλο αριθμό μικρών κλειστών χώρων μέσα σε παλαιές πολυκατοικίες (συνήθως δώματα και χώροι πάνω από την είσοδο των κλιμακοστασίων) που έχουν δημιουργηθεί κατά την κατασκευή των κτιρίων και ιδιοχρησιμοποιούνται αποκλειστικά από αυτούς που τους κατασκεύασαν.
Οι χώροι αυτοί, ενώ είναι πρακτικά εφικτή η πολεοδομική τους τακτοποίηση, έχουν μετατραπεί σε αντικείμενα εκτός συναλλαγής, αφού δεν αναγνωρίζονται από την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, ούτε ως κοινόχρηστοι, ούτε ως ιδιωτικοί χώροι.
Η μεταβίβασή τους απαιτεί συμβολαιογραφική συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, κάτι που είναι πρακτικά ανέφικτο.
Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ είναι να μπορούν να τακτοποιηθούν και νομικά, με τη θέσπιση της δυνατότητας μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, είτε με μεταφορά χιλιοστών από άλλη ιδιοκτησία του ίδιου ιδιοκτήτη ή ενσωμάτωσή τους σε άλλη ιδιοκτησία του ίδιου κτιρίου ως παρακολούθημα, είτε με ανακατανομή των χιλιοστών της κύριας κατοικίας.


Latest News

Τα δύο σχέδια για την αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου
Τι αλλάζει σε σχολάζουσες κληρονομιές, και δωρεές

Πού βρίσκει... πόρτα το Σπίτι μου 2 - Η κούρσα για την χρηματοδότηση
Μεγάλο ενδιαφέρον για τη δεύτερη φάση του προγράμματος Σπίτι μου 2
![Μετακόμιση: Ποια είναι τα κίνητρα και τα κριτήρια των Ελλήνων [γραφήματα]](https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2025/04/ot_metakomisi-600x352.png)
Γιατί μετακομίζουν οι Έλληνες και οι Ευρωπαίοι – Οι νέες τάσεις [γραφήματα]
Τι δείχνει πανευρωπαϊκή έρευνα «European Housing Trend Report 2024» που πραγματοποίησε το κτηματομεσιτικό δίκτυο RE/MAX Europe για την μετακόμιση σε Ελλάδα και Ευρώπη

Πώς θα «πέσουν» περισσότερα ακίνητα στην αγορά – Τι ζητούν οι servicers
Ποιες λύσεις προτείνουν οι servicers για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης – Τα κίνητρα στους αγοραστές ακινήτων
![Εξοχική κατοικία: Κέρδη από την αξιοποίηση στην Ελλάδα – Οι αποδόσεις των νεόδμητων [γραφήματα]](https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2025/04/paros-768x512-1-600x400.jpg)
Συμφέρει η επένδυση σε εξοχική κατοικία; - Τα κέρδη και οι αποδόσεις [γραφήματα]
Σε επενδυτικό «θησαυρό» αναδεικνύεται η εξοχική κατοικία στην Ελλάδα- Τι δείχνουν τα στοιχεία της Elxis – At Home in Greece

Νέα εποχή για το εμβληματικό Μέγαρο Δουκίσσης Πλακεντίας – Παραχωρείται στον Δήμο Πεντέλης
H παραχώρηση πραγματοποιείται με σκοπό ο Δήμος Πεντέλης να προβεί σε εργασίες μελετών, αδειοδότησης, αποκατάστασης και ανακαίνισης των εγκαταστάσεων του ακινήτου

Γιατί αυξήθηκαν οι τιμές των ακινήτων - Πώς θα λυθεί το στεγαστικό πρόβλημα
Τι αναφέρει μελέτη της Alpha Bank για την αγορά κατοικίας και τις προοπτικές της - Το 12% σχεδιάζει αγορά κατοικίας την επόμενη 2ετία - Το 64% των κατοικιών είναι άνω των 30 ετών

Ακάθεκτο το real estate κόντρα στις αναταράξεις – Το μήνυμα Dimand και Premia
Σε δημιουργικό αναβρασμό παραμένουν οι εγχώριες εταιρείες real estate κόντρα στην αβεβαιότητα που φέρνουν οι δασμοί Τραμπ – Οι ευκαιρίες που αναζητούν και οι προβληματισμοί για το κόστος

Ποσά 200 εκατ. ευρώ σε μελέτες για να «ξεκλειδώσει» η δόμηση εκτός σχεδίου
Σε φάση ελέγχου μελέτες καταγραφής πολεοδομικά αναγνωρισμένων οδών που θα δίνουν δικαιώματα δόμησης σε εκτός σχεδίου οικόπεδα στα νησιά. Μετά το Πάσχα οι ανάδοχοι για τις μελέτες στην υπόλοιπη χώρα.
![Σπίτι μου 2: Στο… ράφι τα δάνεια – Ακίνητα παλιά και ακριβά [πίνακες]](https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2025/04/akin4-1-600x399.jpg)
«Κρυμμένος θησαυρός» η αναζήτηση φθηνής στέγης - Τα εμπόδια στο Σπίτι μου 2
Η εξεύρεση ακινήτων εξακολουθεί να είναι το μεγάλο αγκάθι και για τη δεύτερη φάση του προγράμματος Σπίτι μου 2