Ο Καναδάς διώχνει τους ξένους αγοραστές σπιτιών για να πέσουν οι τιμές

Οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτιναχθεί στα ύψη σε πάμπολλες χώρες και στις πέντε ηπείρους. Και οι λόγοι είναι πολλοί. Από την πανδημία, που περιόρισε αισθητά την κατανάλωση και αύξησε τις αποταμιεύσεις, μέχρι την εκτίναξη του μαύρου χρήματος παγκοσμίως και την ουσιαστικά απρόσκοπτη (παρά τις όποιες προσπάθειες να εμποδιστεί) διαδικασία ξεπλύματός του.

Το αποτέλεσμα του ασυγκράτητου «ράλι» των τιμών των ακινήτων είναι να έχει γίνει η απόκτηση στέγης άπιαστο όνειρο, κυρίως για τους νέους που θα πρέπει να χρεωθούν εφ’ όρου ζωής για να το εκπληρώσουν – να χρεωθούν σε πολλές περιπτώσεις επιπλέον της χρέωσής τους για να ολοκληρώσουν τις σπουδές τους, φαινόμενο που παρατηρείται σε πολλές αγγλοσαξονικές χώρες κατά κύριο λόγο.

Διαβάστε επίσης – Ευρωζώνη: Αλμα-ρεκόρ 9,4% στις τιμές κατοικιών το δ΄τρίμηνο

Το πρόβλημα έχει οξυνθεί (και) λόγω της δημογραφικής έκρηξης στον πλανήτη. Αρκεί να αναλογιστεί κανείς ότι την τελευταία 50ετία ο πληθυσμός της γης έχει υπερδιπλασιαστεί, από τα 3,682 δισεκατομμύρια, που ήταν το 1970, αγγίζει πλέον τα 8 δισεκατομμύρια. Οι κυβερνήσεις προσπαθούν να λύσουν το γόρδιο δεσμό της στέγασης και κάποιες σκέπτονται να πάρουν δραστικά μέτρα, που φθάνουν μέχρι του σημείου να αποθαρρύνουν την πώληση ακινήτων σε αλλοδαπούς αγοραστές.

Πρωτοβουλία του Τριντό

Πρόκειται για την περίπτωση του Καναδά, όπου οι τιμές έχουν εκτιναχθεί πάνω από 20% κατά την περίοδο της πανδημίας, ανεβάζοντας το μέσο κόστος για την απόκτηση ενός σπιτιού ή διαμερίσματος στη χώρα στα 817.000 καναδικά δολάρια, δηλαδή σχεδόν 600.000 ευρώ.

«Το ποσό που χρειάζεται για να αποκτήσει κάποιος δικό του σπίτι αντιστοιχεί σχεδόν εννέα φορές στο μέσο εισόδημα ενός νοικοκυριού», τόνισε ο καναδός πρωθυπουργός Τζάστιν Τριντό.

Οι ειδικοί προειδοποιούν όμως ότι η οιονεί απαγόρευση των ξένων αγοραστών δεν είναι βέβαιο ότι θα λύσει το πρόβλημα στον Καναδά, όπου οι επενδύσεις αλλοδαπών στην αγορά ακινήτων δεν είναι μεγάλες όπως, για παράδειγμα στις χώρες της Νότιας Ευρώπης συμπεριλαμβανομένης ασφαλώς της Ελλάδας. Και εξάλλου έχουν μειωθεί αισθητά τα τελευταία χρόνια.

«Δεν πιστεύω ότι το μέτρο θα έχει μεγάλο αντίκτυπο. Μόνο το 1% των αγοραπωλησιών αφορούσε πωλήσεις σε ξένους το 2020, ενώ το 2015 και το 2016 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 9%», δήλωσε ο Μπεν Μάιερς, πρόεδρος της εταιρείας συμβούλων Bullpenn Research & Consulting στο Τορόντο. «Εξάλλου όσοι αλλοδαποί θέλουν πραγματικά να αγοράσουν ακίνητο στον Καναδά, βρίσκουν και εναλλακτικούς τρόπους για να το κάνουν», πρόσθεσε.

Πανδημία και επιτόκια

Ο Μπεν Μάιερς αποδίδει την εκτίναξη του κόστους της στέγης στην ισχυρή δημογραφική ανάπτυξη σε συνδυασμό με τη μείωση της προσφοράς, εξαιτίας των αυστηρότερων κανόνων για την οικιστική ανάπτυξη της χώρας. Η κατάσταση επιδεινώθηκε το 2020 κατά την πανδημία, όταν η κυβέρνηση του Καναδά (όπως και άλλες στη Δύση) και οι Κεντρικές Τράπεζες έλαβαν μέτρα για την τόνωση της ρευστότητας και μείωσαν σημαντικά τα επιτόκια δανεισμού.

Προτού την επανεκλογή του πέρυσι ο Τριντό είχε υποσχεθεί να κάνει πιο υποφερτό το κόστος της στέγης κατά τη διάρκεια της θητείας του αυτής. Και στις προτάσεις για το νέο προϋπολογισμό, που ανακοίνωσε την Πέμπτη, ο καναδός πρωθυπουργός συμπεριέλαβε την «προσωρινή απαγόρευση» εισόδου στην εγχώρια αγορά ακινήτων για τους ξένους αγοραστές. Ταυτόχρονα σχεδιάζει επενδύσεις δισεκατομμυρίων δολαρίων Καναδά για την χρηματοδότηση νέων οικιστικών προγραμμάτων. Προϋπολογίζει επίσης η καναδική κυβέρνηση φορολογικά κίνητρα για όσους θέλουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία.

Τα μέτρα που αποσκοπούν στην αποθάρρυνση ξένων επενδυτών αφορούν την ειδική φορολόγηση για την αγορά κατοικίας σε διάφορες επαρχίες του Καναδά, φορολόγηση που ήδη εφαρμόζεται σε κάποιες περιοχές της χώρας από τις τοπικές κυβερνήσεις. Για το Οντάριο, για παράδειγμα, ο τοπικός πρωθυπουργός Νταγκ Φορντ πρόσφατα προανήγγειλε την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης από το 15% στο 20% για τους ξένους αγοραστές, μέτρο που προτίθεται να το επεκτείνει και στην ευρύτερη περιοχή του Τορόντο και σε ολόκληρη την επαρχία.

Αναποτελεσματικές πολιτικές

Ο Στιβ Πομερουά της Focus Consulting θεωρεί ότι ανάλογα μέτρα είναι αναποτελεσματικά, διότι απομακρύνοντας τους ξένους επενδυτές στερείς από τις τοπικές και από την εθνική κυβέρνηση πόρους που θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για την ουσιαστική αντιμετώπιση του προβλήματος. «Αν τους διώξεις, διώχνεις και τα χρήματά τους», σημειώνει χαρακτηριστικά.

Η κυβέρνηση της Νέας Ζηλανδίας έχει εισαγάγει από το 2018 αντίστοιχα φορολογικά αντικίνητρα για τους ξένους επενδυτές.

«Είναι εύκολο για τους πολιτικούς να επιβάλουν φόρους διότι έτσι ρίχνουν το φταίξιμο στο θύμα για το οποίο ουσιαστικά δεν ενδιαφέρονται», είπε ο Πομερουά. Ο καθηγητής στο Πανεπιστήμιο της Βρετανικής Κολούμπια Πολ Κέρσοου συμφωνεί ότι μικρή έως μηδαμινή αποκλιμάκωση στις τιμές των ακινήτων θα φέρει η φορολόγηση των ξένων αγοραστών.

«Πέραν του ότι είναι συγκριτικά λίγοι οι ξένοι που επενδύουν στα ακίνητα του Καναδά, υπάρχει και η άποψη ότι οι ανατιμήσεις των ακινήτων ευνοούν τους ήδη ιδιοκτήτες αυξάνοντας τον πλούτο τους», δήλωσε στο BBC ο καθηγητής.

Η άποψή του ασφαλώς δεν έχει καθολική ισχύ. Σε τοπικές, «κλειστές» αγορές ακινήτων όπως αυτή της Σαντορίνης ή της Μυκόνου, για παράδειγμα, τα πανάκριβα ακίνητα ναι μεν έχουν συμβάλει ώστε να πλουτίσουν οι ντόπιοι, όμως έχουν καταστήσει απαγορευτικό για έναν δάσκαλο ή ένα γιατρό να ζήσει (κάτω από στέγη και όχι με υπνόσακκο στην παραλία) για κάποιο χρονικό διάστημα στην αρχή της καριέρας του συνήθως, στα νησιά αυτά.

Δανεισμός, πρώτες ύλες και… καταγωγή

Οι ειδικοί σημειώνουν ότι οι οικονομικές συγκυρίες για την αγορά ακινήτων στον Καναδά και παντού στον κόσμο δεν είναι ευνοϊκές στο μέτρο που εισερχόμαστε σε μια περίοδο αύξησης των επιτοκίων για να αντιμετωπιστεί ο πληθωρισμός.

«Σε κάθε περίπτωση, μακροπρόθεσμα οι πιο ‘καυτές’ αγορές ακινήτων στον Καναδά, όπως είναι οι αγορές του Τορόντο και του Βανκούβερ, θα κυριαρχούνται από τους ενοικιαστές και όχι από τους αγοραστές», προβλέπει ο Μπεν Μάιερς της Bullpenn Research & Consulting. Και βασίζει την πρόβλεψή του κυρίως στην αύξηση του κόστους δανεισμού και δευτερευόντως στην πρακτική αδυναμία επαρκούς αύξησης της προσφοράς στέγης με τον σχεδιασμό και την υλοποίηση μεγάλων κατασκευαστικών προγραμμάτων.

Πάντως και η εκπόνηση νέων οικιστικών σχεδίων ελάχιστα θα προσφέρει, καθότι ο πληθωρισμός και οι εμπλοκές στην παγκόσμια εφοδιαστική αλυσίδα (λόγω πανδημίας, εσχάτως και πολέμου) έχουν εκτινάξει επίσης τις τιμές των πρώτων υλών και των κατασκευαστικών υλικών.

«Η προσφορά περισσότερων σπιτιών είναι κάτι το θετικό, αλλά τα αυξημένα κόστη ανάπτυξης των οικιστικών σχεδιασμών δεν προοιωνίζονται αναγκαστικά και μείωση των τιμών», εκτίμησε ο Στιβ Πομερουά της Focus Consulting. Η πικρή αλήθεια που αποφεύγουν να πουν οι πολιτικοί είναι ότι «αν δεν έχεις γεννηθεί στη ‘σωστή οικογένεια’, οι προοπτικές για να αγοράσεις σπίτι είναι πολύ ισχνές», όπως κυνικά παρατήρησε ο καναδός μεσίτης.