Κτηματολόγιο: Ξεκινά το «ρετούς» στα Δωδεκάνησα

Οι διαδικασίες για τη μετάπτωση στο Εθνικό Κτηματολόγιο του παλιού κτηματολογίου της Ρόδου, της Κω και τμήματος της Λέρου, νησιών που είχαν κτηματογραφηθεί την περίοδο 1922-1930, κατά την ιταλική κατοχή, προβλέπει σχέδιο νόμου του Υπουργείου Δικαιοσύνης, το οποίο εισήχθη προς συζήτηση και ψήφιση στη Βουλή.

Ειδικότερα, περιγράφονται οι αναγκαίες για την προσαρμογή νομικές και τεχνικές εργασίες, οι οποίες μπορούν να ανατίθενται από το «Ελληνικό Κτηματολόγιο ΑΕ» σε ιδιώτες, συνάπτοντας συμβάσεις έργου. Σήμερα, σε Ρόδο, Κω και τμήματα της Λέρου εφαρμόζεται ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, ο οποίος περιλαμβάνει ειδικές διατάξεις (π.χ. για την κτήση κυριότητας με χρησικτησία) που φέρνουν αποκλίσεις από τα γενικώς ισχύοντα στη υπόλοιπη επικράτεια. Έτσι, προωθείται κατάργησή του και η ένταξη των συγκεκριμένων περιοχών στο σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου.

Όπως αναφέρεται και στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου, η ύπαρξη περισσότερων συστημάτων δημοσιότητας εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων προκαλεί ανασφάλεια στις συναλλαγές. «Άλλωστε, ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου εισάγει ένα κτηματοκεντρικό σύστημα καταχώρισης των εμπράγματων σχέσεων επί ακινήτων, το οποίο διαφέρει σημαντικά τόσο από το σύστημα βιβλίων μεταγραφών και υποθηκών, το οποίο υιοθέτησε ο Αστικός Κώδικας, όσο και από το σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου, ιδίως ως προς την κωδικοποίηση των πληροφοριών, αλλά και ως προς τις συνέπειες των σχετικών καταχωρίσεων», σημειώνεται στην έκθεση.

Επιπλέον, τα τοπικά κτηματολογικά γραφεία δεν υπάγονται διοικητικά στον Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο», με συνέπεια να μην μπορεί να ασκηθεί κοινή πολιτική για όλα τα γραφεία ανά την Ελλάδα, ενώ έχουν παρατηρηθεί και σημαντικές δυσλειτουργίες των τοπικών γραφείων, οι οποίες δεν είναι εφικτό να αντιμετωπιστούν με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο.

Η προσαρμογή

Καταρχάς, ορίζεται ότι τα τηρούμενα στοιχεία στα κτηματολογικά γραφεία Ρόδου και Κω-Λέρου, πριν από τη μεταφορά τους στο Εθνικό Κτηματολόγιο, υπόκεινται σε διαδικασία προσαρμογής με στόχο την ενημέρωση των Κτηματολογικών Μερίδων και Διαγραμμάτων με τις εκκρεμείς πράξεις και την αντιστοίχιση της σχετικής πληροφορίας προς την τηρούμενη στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Κατά τη διαδικασία προσαρμογής, θα αποστέλλονται στους ενδιαφερόμενους πολίτες οι κοινοποιήσεις των αιτήσεων καταχώρισης ή εγγραφής που απορρίφθηκαν από τα Κτηματολογικά Γραφεία Ρόδου – Κω και Λέρου.

Ειδικότερα, αντικείμενο της εγγραφής στο κτηματολογικό φύλλο θα είναι η ενεργός σήμερα νομική πληροφορία, που αφορά σε κάθε ακίνητο, αφού προηγηθεί, όπου είναι απαραίτητο, η ενημέρωση των κτηματολογικών μερίδων μετά την επεξεργασία των εκκρεμών αιτήσεων. Για τη δημιουργία των κτηματολογικών διαγραμμάτων θα λαμβάνονται υπόψη τα ατομικά διαγράμματα και η προσαρμογή των ορίων σύμφωνα με την υφιστάμενη κατάσταση, υπό την προϋπόθεση ότι η προσαρμογή δεν εγείρει αμφισβητήσεις μεταξύ των όμορων ιδιοκτησιών.

Εάν, κατά το στάδιο της Ανάρτησης των δεδομένων της προσαρμογής, ανακύψει αμφισβήτηση μεταξύ όμορων ιδιοκτησιών, θα προκρίνεται η αποτύπωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου και όποια διαφορά προκύψει θα πρέπει να επιλυθεί δικαστικώς. Επιπλέον, το νομοσχέδιο προβλέπεται ότι οι έννομες συνέπειες που έχουν ήδη παραχθεί με βάση την υφιστάμενη υλοποιημένη κατάσταση, όπως η αρτιότητα των ακινήτων, δεν θα θίγονται.

Διαδικασία διορθώσεων

Μετά την ανάρτηση, παρέχεται η δυνατότητα σε οποιονδήποτε δικαιολογεί έννομο συμφέρον να αμφισβητήσει την ακρίβεια των εγγραφών της Ανάρτησης μέσω της υποβολής αίτησης διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων, η οποία υποβάλλεται ηλεκτρονικά εντός τεσσάρων μηνών από την ημερομηνία ηλεκτρονικής ανάρτησης (μπορεί να πάρει δύο μήνες παράταση).

Τα πρόδηλα σφάλματα θα αποδεικνύονται από την αντιπαραβολή των τηρούμενων στα κτηματολογικά βιβλία στοιχείων προς το περιεχόμενο των εγγραφών της Ανάρτησης. Οι υποβληθείσες αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων θα εξετάζονται από το Κτηματολογικό Γραφείο και, μετά από εισήγηση του αναδόχου προσαρμογής, θα γίνονται δεκτές ή θα απορρίπτονται.

Δημιουργία νέων ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Επίσης, μεταξύ άλλων ρυθμίσεων, εισάγεται και η δυνατότητα προσωρινής καταγραφής ως «άγνωστου ιδιοκτήτη» ενός νέου ακινήτου (δηλαδή δεν υπάρχει μερίδα στα βιβλία του Κτηματολογικού Κανονισμού) το οποίο ενδεχομένως θα προκύψει από την εφαρμογή των νέων τεχνικών προδιαγραφών και της προσαρμογής και μετάπτωσης των κτηματολογικών στοιχείων από το παλιό σύστημα στο νέο. Και αυτό διότι δεν μπορεί εκ των προτέρων να αποκλειστεί η πιθανότητα απόκλισης στα γεωχωρικά δεδομένα ανάμεσα στα όσα τηρούνται στα κτηματολογικά διαγράμματα στοιχεία και στις νέες απεικονίσεις των ακινήτων. Σε καμία περίπτωση, πάντως, δεν θα καταγράφονται ως «άγνωστου ιδιοκτήτη» ακίνητα, λόγω υφιστάμενης αμφισβήτησης μεταξύ των όμορων ιδιοκτητών.

Επιπλέον, με τις προωθούμενες ρυθμίσεις καθορίζεται ο τρόπος διόρθωσης των εγγραφών της Ανάρτησης που εμφανίζουν την ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης». Προβλέπεται ότι, όποιος έχει έννομο συμφέρον, μπορεί να ζητήσει την καταγραφή του ως δικαιούχου τέτοιου ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι αποδεικνύει το δικαίωμά του, προσκομίζοντας τα απαραίτητα κατά τον Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου στοιχεία. Αυτό σημαίνει πως κρίσιμη είναι όχι η προσκόμιση νέων στοιχείων, που δικαιολογούν την κτήση του δικαιώματος στον χρόνο υποβολής της αίτησης, αλλά στοιχείων που ανατρέχουν στον χρόνο κτήσης του δικαιώματος. Ακίνητα τα οποία, και μετά την αναμόρφωση, συνεχίζουν να φέρουν την ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης» θα καταχωρίζονται ως ιδιοκτησία του ελληνικού Δημοσίου

Να σημειωθεί ότι κατά τη διαδικασία προσαρμογής πριν την οριστική μετάπτωση στο Εθνικό Κτηματολόγιο προβλέπεται ότι οι υπηρεσίες των Κτηματολογικών Γραφείων θα εξακολουθούν να δέχονται αιτήσεις καταχώρισης και θα ενημερώνουν τα τηρούμενα βιβλία και στοιχεία.

Είναι αξιοσημείωτο ότι, τα Δωδεκάνησα, όπως και τμήμα της Αθήνας (το Γραφείο Πρωτευούσης τμήμα της Καλλιθέας και του Παλαιού Φαλήρου), αποτελούν τις δύο μοναδικές περιοχές στην Ελλάδα που είχαν κτηματολόγιο πριν από περίπου έναν αιώνα.

Διασύνδεση Κτηματολογίου και ληξιαρχείων

Με τις προτεινόμενες ρυθμίσεις θεσπίζεται η απευθείας διασύνδεση του Ελληνικού Κτηματολογίου με τα ληξιαρχεία καθώς σήμερα δεν μπορούν οι μελετητές να πληροφορηθούν εάν ο κύριος ενός ακινήτου απεβίωσε, ώστε να αναζητήσουν τους κληρονόμους του. Στο εξής το κτηματολογικό φύλλο κάθε ακινήτου, μέσα από τη διασύνδεσή του με τα ληξιαρχεία, θα ενημερώνεται αυτόματα για τα στοιχεία της ληξιαρχικής πράξης θανάτου κάθε δικαιούχου σε κτηματολογική εγγραφή. Επιπλέον, οι πλησιέστεροι συγγενείς του θανόντος-δικαιούχου κτηματολογικής εγγραφής θα έχουν την υποχρέωση να υποβάλουν εντός ενός μήνα δήλωση στο ίδιο κτηματολογικό γραφείο, προκειμένου να σημειώνονται ως κληρονόμοι στο πεδίο των πρόσθετων πληροφοριών, ενώ παράλληλα οφείλουν να προβούν και σε σύνταξη αποδοχής κληρονομίας και μεταγραφή της.

Ωστόσο, σε περίπτωση που κάποιος αμφισβητήσει το δικαίωμα του κληρονομούμενου ή των κληρονόμων, μπορεί να εναγάγει τους κληρονόμους στο δικαστήριο, με αγωγή διόρθωσης ανακριβούς πρώτης κτηματολογικής εγγραφής.

Για τις αγωγές που θα ασκηθούν μετά την έναρξη ισχύος του νόμου, θα είναι απαραίτητη η καταχώρισή τους στο οικείο κτηματολογικό φύλλο, όταν ο ενάγων ζητά την αυτούσια απόδοση του πλουτισμού ή την επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση, όχι όμως όταν ζητά σε χρήμα την απόδοση του πλουτισμού ή αποζημίωση. Μάλιστα, διευκρινίζεται ότι η σχετική αγωγή θα δικάζεται από τον Κτηματολογικό Δικαστή και η έφεση από τον Κτηματολογικό Εφέτη.

Αποκατάσταση των… αδικημένων

Επίσης, προωθείται ρύθμιση με την οποία επιδιώκεται η αποκατάσταση της αδικίας σε βάρος επιμελών ιδιοκτητών σε περιοχές της χώρας όπου πραγματοποιήθηκε επανα-κτηματογράφηση, αλλά δεν κατέστη δυνατό να διορθώσουν τα όρια και τις θέσεις των ιδιοκτησιών τους, παρόλο που προσήλθαν στις διαδικασίες αυτοψίας, λόγω της μη προσέλευσης των ιδιοκτητών όμορων ακινήτων.

Αυτοί θα μπορούν να κοινοποιήσουν αντίγραφο του διαγράμματος με την απεικόνιση του ακινήτου τους, σε κάθε επηρεαζόμενο κύριο, προκειμένου να διατυπώσει τις αντιρρήσεις του. Σε περίπτωση μη απόκρισης, το αποτέλεσμα της αυτοψίας θα περιλαμβάνεται στους προς ανάρτηση πίνακες.

Η αποκλειστική προθεσμία για τη διόρθωση των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών παρατείνεται έως την 31η Ιουνίου 2023 στο σύνολο κτηματογραφημένης περιοχής όπου έχει οριστεί έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου και εντός της οποίας βρίσκεται περιοχή που οριοθετείται για την κήρυξη του επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων.