Δόμηση στο Μάτι: Αρτιότητα στα 750 τ.μ. με παρέκκλιση στα 250 τ.μ.

Αναρτήθηκε χθες το «Πολεοδομικό – Ρυμοτομικό Σχέδιο» της πυρόπληκτης περιοχής Νέας Μάκρης και Ραφήνας, και ειδικότερα για τις πέντε πολεοδομικές ενότητες Μάτι, Αγία Μαρίνα, Κόκκινο Λιμανάκι, Σκουφέϊκα, Πευκώνας. Παράλληλα, δημοσιεύθηκαν και οι προσαρμογές των οριογραμμών με έργα σε πέντε από τα οκτώ ρέματα της περιοχής (Αμπελούπολη, Ζούμπερι, Ν. Βουτζά, Παππά και Πευκώνας).

Για την ενημέρωση των ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών δίνεται περιθώριο 20 ημερών ενώ τυχόν ενστάσεις (συνοδευόμενες από απαραίτητα στοιχεία) θα μπορούν να υποβάλλονται ταχυδρομικώς με συστημένη αποστολή στο πρωτόκολλο κάθε δήμου, ή ηλεκτρονικά.

Ενστάσεις

Αφού ολοκληρωθεί η συλλογή ενστάσεων θα ακολουθήσει η φάση της συλλογής της εκδίκασή τους, η προσαρμογή του πολεοδομικού-ρυμοτομικού σχεδίου, η σύνταξη της πράξης εφαρμογής του, η εκ νέου συζήτηση στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) για το ενιαίο Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής (ρυμοτομία – πολεοδομικός κανονισμός – πράξη εφαρμογής) και η 2η ανάρτηση των σχεδίων -συμπεριλαμβανομένης της Πράξης Εφαρμογής – με δυνατότητα νέας υποβολής ενστάσεων.

Να σημειωθεί ότι τον Ιούνιο είχε προωθηθεί ξεχωριστά, ένα «μίνι» Ρυθμιστικό Σχέδιο Εφαρμογής, για το βορειοδυτικό άκρο της πολεοδομικής ενότητας «Σκουφέικα», που αφορούσε την περιοχή υλοποίησης του προγράμματος στεγαστικής αποκατάστασης πληγέντων, ώστε να επισπευσθούν οι διαδικασίες.

Διαβάστε επίσης – Μάτι: Εκδόθηκε το Προεδρικό Διάταγμα για την ανασυγκρότηση της πυρόπληκτης περιοχής

Τα πολεοδομικά μεγέθη (ΣΔ, κάλυψη οικοπέδου, ύψος κτιρίων)

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα επεξεργασμένα στοιχεία ως προς το σημαντικά υψηλό ποσοστό των αδόμητων οικοπέδων το οποίο ξεπερνά το 50% στα Σκουφέικα, στο Κόκκινο Λιμανάκι και στην Αγία Μαρίνα και το 43% στον Πευκώνα. Ακόμη και στο Μάτι, όπου διαμορφώνεται η αίσθηση πυκνοδομημένης περιοχής, το ποσοστό των αδόμητων αγγίζει το 30%.

Στο Πολεοδομικό – Ρυμοτομικό σχέδιο που αναρτήθηκε ορίζονται οι συντελεστές δόμησης (ΣΔ) ανάλογα με την έκταση του οικοπέδου ως εξής:

– Αγία Μαρίνα): Για όλα τα οικόπεδα 0,30

– Μάτι: 0,3 για οικόπεδο έως 750 τ.μ., 0,2 για οικόπεδο από 750,01 τ.μ. μέχρι 2.000 τ.μ. και 0,1 για οικόπεδο από 2.000,01 τ.μ. και μεγαλύτερο.

– Κόκκινο Λιμανάκι: 0,4 για τμήμα του οικοπέδου μέχρι 750 τ.μ. και 0,3 για οικόπεδο 750,01 τ.μ. και μεγαλύτερο.

– Σκουφέικα: 0,5 για οικόπεδο 750 τ.μ. και 0,4 για οικόπεδο από 750,01 τ.μ. και μεγαλύτερο.

– Πευκώνας: 0,5 για οικόπεδο μέχρι 750 τ.μ., 0,4 για οικόπεδο από 750,01 τ.μ. μέχρι 2.000 τ.μ. και 0,3 για οικόπεδο από 2.000,01 τ.μ. και μεγαλύτερο.

Ως προς την επιτρεπόμενη κάλυψη οικοπέδου, προτείνεται 40% σε όλες τις περιοχές, με επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων τα 8 μέτρα, ενώ δίνεται δυνατότητα, υπό προϋποθέσεις, προσαύξησης κατά 1 μέτρο. Δεν θα επιτρέπεται η κατασκευή πυλωτής.

Κατά κανόνα αρτιότητα 750 τ.μ.

Γενικότερα στην περιοχή, καταγράφονται σημαντικές διαφοροποιήσεις ως προς το μέγεθος των οικοπέδων στις πέντε περιοχές. Ειδικότερα, σε τρεις περιοχές καταγράφονται υψηλότερα ποσοστά ιδιοκτησιών μικρότερων από 250 τ.μ. (Πευκώνας και Κόκκινο Λιμανάκι 23%, Σκουφέικα 19%), ενώ σε δύο περιοχές καταγράφονται σημαντικά υψηλότερα ποσοστά ιδιοκτησιών μεγαλύτερων από 1.000 τ.μ. ( Σκουφέικα 44% και Αγία Μαρίνα 35%). Επίσης, προκύπτει ότι το 26% των ιδιοκτησιών στο σύνολο των πέντε περιφερειακών ενοτήτων έχει εμβαδόν άνω των 750 τ.μ. και με εξαίρεση εκείνη του Πευκώνα.

Καταρχάς, ήδη ως προς το ελάχιστο επιτρεπόμενο όριο κατάτμησης των ιδιοκτησιών και αρτιότητας για την περιοχή εντός σχεδίου Β’ κατοικίας στο Κόκκινο Λιμανάκι έχουν οριστεί τα 200 τ.μ. και για την εντός σχεδίου περιοχή της πόλης της Ραφήνας τα 500 τ.μ.

Γενικότερα για όλη την υπόλοιπη περιοχή, οι μελετητές λαμβάνοντας ως δεδομένο ότι το ποσοστό των ακινήτων κάτω των 250 τ.μ. προέρχονται, ως επί τω πλείστον, από παράνομες κατατμήσεις, θεώρησαν ότι δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να θεωρηθεί γνήσια παρέκκλιση αρτιότητα μικρότερη των 250 τ.μ.

Κατά παρέκκλιση…

Δεδομένου όμως του μεγάλου ποσοστού των γεωτεμαχίων μεταξύ 250 τ.μ. και 750 τ.μ. (μετά την αφαίρεση της εισφοράς σε γη) τα οποία φαίνεται να έχουν κατατμηθεί πριν τη ΖΟΕ Αττικής (1979) με την οποία είχε καθοριστεί η κατάτμηση στα 20 στρέμματα, όσο και πριν τον νόμο 651/77, κρίνεται ορθό από τους μελετητές η μεν κατά κανόνα αρτιότητα να καθοριστεί στα 750 τ.μ., και η παρέκκλιση στα 250 τ.μ., υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο δεν έχει προκύψει από παράνομη κατάτμηση και μετά τη ΖΟΕ του 1979.

Κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα ορίζονται τα υφιστάμενα κατά την κτηματογράφηση οικόπεδα, τα οποία μετά και την εφαρμογή του σχεδίου είναι μικρότερα της κατά κανόνα αρτιότητας, αλλά με τις εξής προϋποθέσεις: i. Ελάχιστο μέγεθος 250 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 8 μέτρα ii. Στο οικοδομήσιμο τμήμα του οικοπέδου να εγγράφεται κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια 50 τ.μ. και ελάχιστη πλευρά 5 μέτρα και iii. Το ακίνητο να μην προέρχεται από παράνομη κατάτμηση και να μην έχει δημιουργηθεί μετά το 1979.

Γενικότερα, η κατάτμηση καθορίζεται στο ένα στρέμμα για το σύνολο της περιοχής, ώστε να είναι εφαρμόσιμοι οι όροι δόμησης και πιο συγκεκριμένα, ο κλιμακωτός συντελεστής δόμησης.

Χρήσεις γης και κοινόχρηστοι χώροι

Εντός των πέντε πολεοδομικών ενοτήτων επιτρέπονται οι χρήσεις αμιγούς κατοικίας. Ειδικά στα πρόσωπα των οικοπέδων επί της Λεωφ. Αλ. Φλέμινγκ στα Σκουφέικα και στον Πευκώνα επιτρέπονται οι χρήσεις γενικής κατοικίας εκτός από αποθήκες, εγκαταστάσεις εφοδιαστικής και ΚΤΕΟ. Όσον αφορά στις κοινωφελείς χρήσεις ορίζονται:

– στη Αγία Μαρίνα ανοικτές αθλητικές εγκαταστάσεις και χώρος νηπιαγωγείου

– στο Μάτι, σε χώρο επί της Λεωφ. Μαραθώνος, το «Κέντρο Εκπαίδευσης/ Ευαισθητοποίησης για την προστασία από φυσικές καταστροφές (ΚεΠΦΚα)» με Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ) 0,5, κάλυψη 60%, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου 11,5 μ. Επίσης, χωροθετούνται αθλητικές εγκαταστάσεις και χώρος εκκλησίας.

– στα Σκουφέικα στο βόρειο δυτικό τμήμα της έχει ήδη προωθηθεί η κοινωφελής χρήση για το πρόγραμμα στεγαστικής αποκατάστασης πληγέντων.

Περιβαλλοντικό Δίκτυο

Στην περιοχή δημιουργείται ένα ενιαίο Περιβαλλοντικό Δίκτυο με βασικούς γραμμικούς άξονες τις γραμμικές παραρεμάτιες φυτεύσεις και τις παρόδιες γραμμικές φυτεύσεις, και με σημειακούς πόλους τους κοινόχρηστους χώρους, που διαμορφώνονται ως χώροι πρασίνου, χώροι άθλησης και αναψυχής, λειτουργικά συνδεδεμένο και με τους χώρους καταφυγής.

Είναι αξιοσημείωτο ότι στα όρια με τις δασικές εκτάσεις που περικλείονται από τις περιοχές βιώσιμης πολεοδόμησης, γίνεται προσπάθεια να δημιουργηθούν κοινόχρηστοι χώροι, ώστε σε περίπτωση αποχαρακτηρισμού τους να μην δημιουργούνται μεγάλα οικοδομικά τετράγωνα με συνεχή δόμηση, αλλά και σε περίπτωση διατήρησής τους να υπάρχει απόσταση των γύρω κτιρίων από τις δασικές εκτάσεις.

Επίσης δημιουργούνται χώροι καταφυγής για περίπτωση σεισμού, ανοιχτοί χώροι συνδεδεμένοι με δίκτυο πεζοδρόμων, με κατανομή ώστε να εξυπηρετούν το σύνολο της περιοχής (κύκλου ακτίνας εξυπηρέτησης 300 μ.) και να επιτρέπουν πρόσβαση σε αυτούς εντός 5 λεπτών με γρήγορο βάδισμα.

Οι πέντε περιοχές του σχεδίου

• Αγία Μαρίνα (146 στρέμματα). Οριοθετείται βόρεια, ανατολικά και νότια από δασικές εκτάσεις και δυτικά από τη Ζώνη Απαλλοτρίωσης της Λεωφόρου Μαραθώνος. Το ανατολικό τμήμα της, βόρεια της οδού Αγίας Μαρίνας, εμπίπτει εντός των οριογραμμών του υδατορέματος Αγ. Ανδρέα. Τα οικόπεδα κάτω από 250 τ.μ. ανέρχονται στο 10% των συνολικών οικοπέδων και το υφιστάμενο οδικό δίκτυο να καλύπτει το 6,5% της έκτασης.
• Μάτι (1.371 στρέμματα). Οριοθετείται βόρεια από δασικές εκτάσεις, ανατολικά από την θεσμοθετημένη γραμμή παραλίας, νότια από τα όρια με τη Νέα Μάκρη και δυτικά από τη Ζώνη Απαλλοτρίωσης της Λεωφόρου Μαραθώνος. Στην πολεοδομική ενότητα εντάσσονται και δυο ανεξάρτητοι θύλακες δυτικά της Λεωφόρου Μαραθώνος σε επαφή με το εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο του Νέου Βουτζά. Τμήματα της περιοχής εμπίπτουν εντός των οριογραμμών των ρεμάτων Βουτζά και Παππά. Καταγράφονται θύλακες με μεγάλη κατάτμηση και πυκνή δόμηση. Στο μέτωπο της πολεοδομικής ενότητας υπάρχουν οριοθετημένες γραμμές αιγιαλού και παραλίας. Στις περιπτώσεις που η ακτογραμμή εμφανίζεται πίσω από τη γραμμή αιγιαλού γίνεται τεχνητή αναπλήρωση ακτής και η ακτογραμμή επανέρχεται έμπροσθεν του αιγιαλού. Βάσει του ΕΠΣ (ΦΕΚ 398Δ/10.06.2022) επιβάλλεται τήρηση απόστασης γραμμής δόμησης από τη γραμμή αιγιαλού 30 μ. τουλάχιστον και κατεδάφιση παράνομων κτισμάτων και περιφράξεων και δημιουργία δημόσιου κοινόχρηστου χώρου και πρασίνου στη ζώνη των 30 μ. από τον αιγιαλό, μέσω της εισφοράς σε γη ή με απαλλοτριώσεις όπου απαιτείται, καθώς και με δημοτικά ακίνητα, ακίνητα του δημοσίου και ευρύτερου δημόσιου τομέα . Δημιουργούνται πεζόδρομοι κάθετοι προς την ακτή (ελάχιστου πλάτους 3μ.), οι οποίοι καταλήγουν στον παραλιακό πεζόδρομο. Διατηρούνται προϋφιστάμενοι πεζόδρομοι μικρότερου πλάτους που δεν μπορούν να διαπλατυνθούν λόγω υφιστάμενης δόμησης. Επισημαίνεται ότι η πλειοψηφία των παραλιακών κτισμάτων διαθέτουν οικοδομική άδεια, η οποία δεν θίγεται.
• Κόκκινο Λιμανάκι (έκταση 559 στρ.). Τμήματά του εμπίπτουν εντός οριογραμμών των ρεμάτων Καλαβρύτων και Παππά. Τα οικόπεδα κάτω από 250 τ.μ. ανέρχονται στο 23% των συνολικών οικοπέδων. Καταγράφονται ΟΤ με περίμετρο άνω των 400 μ. έως και 555 μ. (σ.σ. το ΕΠΣ θέτει όριο τα 400 μέτρα), κυρίως λόγω του έντονου ανάγλυφου και της ύπαρξης ιδιοκτησιών με επίμηκες σχήμα (λουριά), που συχνά εγκλωβίζονται από ζώνες ιδιοκτησιών με υψηλή κατάτμηση και πυκνή δόμηση.
• Πευκώνας ( 210 στρ.) Οικόπεδα κάτω από 250 τ.μ. ανέρχονται στο 23% των συνολικών οικοπέδων.
• Σκουφέικα (308 στρ.) Τα οικόπεδα κάτω από 250 τ.μ. ανέρχονται στο 19% των συνολικών οικοπέδων Καταγράφονται ΟΤ με περίμετρο άνω των 400μ. με μέγιστη τιμή τα 623μ., που διατηρούνται σε κάποιες περιπτώσεις ως εν δυνάμει τράπεζες γης, για αποκατάσταση εξ ολοκλήρου ρυμοτομούμενων ακινήτων.