Αλεξάνδρα Κρυσταλογιάννη: Η Ελλάδα είναι ένας ελκυστικός προορισμός για αυτούς που αναζητούν ένα δεύτερο σπίτι

Αντιμέτωπη με μεγάλες – νέες – προκλήσεις βρίσκεται η ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία ωστόσο παραμένει ελκυστική από επενδυτικής πλευράς.

Μπροστά στις νέες συνθήκες που διαμορφώνουν ο υψηλός πληθωρισμός, η ενεργειακή και γεωπολιτική κρίση και η άνοδος των επιτοκίων, οι μελλοντικές αποδόσεις των ακινήτων θα βασίζονται κυρίως στο εισόδημα και υπό αυτή την έννοια υπάρχουν κλάδοι στην Ελλάδα που, παρά τις βραχυπρόθεσμες  διακυμάνσεις, θα αποφέρουν κέρδη.

Αυτό επισημαίνει σε συνέντευξη που παραχώρησε στον OT η κα. Αλεξάνδρα Κρυσταλογιάννη, EMEA Head of Insight and Investment Strategy Avison Young.

«Η Ελλάδα είναι ένας ελκυστικός προορισμός για αυτούς που αναζητούν ένα δεύτερο σπίτι, συνταξιούχους, αλλά και νομαδικά απασχολούμενους», σημειώνει, αναφερόμενη στις νέες επενδυτικές τάσεις στην αγορά κατοικίας, ενώ εξηγεί σε ποιους τομείς μπορεί η χώρα μας να προσελκύσει επενδυτικά κεφάλαια.

Η πανδημία, η νέα πραγματικότητα της τηλεργασίας, το ενεργειακό κόστος, οι πληθωριστικές πιέσεις, αλλά και το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος έχουν θέσει νέα δεδομένα στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων. Πολλοί υποστηρίζουν ότι η εκρηκτική ανάπτυξη που γνώρισε ο τομέας των ακινήτων στην Ευρώπη επί μία δεκαετία έχει πλέον λήξει. Στην Ελλάδα, η αγορά ακίνητης περιουσίας θεωρείτε πως κινείται στο ίδιο μοτίβο;

Καμία ευρωπαϊκή χώρα δεν μένει απρόσβλητη από τις αλλαγές στο σημερινό ευρωπαϊκό μακροοικονομικό περιβάλλον.

Είναι δίκαιο να πούμε ότι το μεγαλύτερο μέρος της αύξησης των κεφαλαιουχικών αξιών που σημειώθηκε στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων την τελευταία δεκαετία οφείλεται στις κεφαλαιαγορές και, συγκεκριμένα, στη συμπίεση των αποδόσεων, που ήταν αποτέλεσμα εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων.

Στην παρούσα συγκυρία, καθώς τα επιτόκια βρίσκονται σε ανοδικό κύκλο, πιθανόν να υπάρξει μια αρνητική επίδραση στις αποδόσεις και συνεπώς στις αποτιμήσεις.

Από την άλλη, αναμένουμε τα ακίνητα να εξακολουθήσουν να προσφέρουν ενδιαφέρουσες αποδόσεις μεσοπρόθεσμα, αν και χαμηλότερες από ό,τι στο παρελθόν.

Το πιο σημαντικό είναι ότι οι μελλοντικές αποδόσεις θα βασίζονται κυρίως στο εισόδημα (που σημαίνει ότι η ποιότητα και η ασφάλεια του εισοδήματος αποκτούν πρωταρχική σημασία) και την ικανότητα να αυξηθεί το ίδιο το εισόδημα, δηλαδή την αύξηση των ενοικίων. Αυτό σημαίνει ότι η καλή επιλογή τομέων και η διαχείριση των ακίνητων γίνονται ακόμη πιο σημαντικά.

Υπό αυτή την έννοια, υπάρχουν κλάδοι στην Ελλάδα που, παρά τις βραχυπρόθεσμες  διακυμάνσεις, θα αποφέρουν κέρδη καθώς ευνοούνται από θετικές διαρθρωτικές τάσεις.

Συγκεκριμένα, αναφερόμαστε στην ξενοδοχειακή βιομηχανία και τον τομέα της κατοικίας, υποστηριζόμενοι από την ισχυρή ανάπτυξη του τουρισμού και κατά συνέπεια το αυξανόμενο ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών.

Ο τομέας των logistics επίσης έχει μεγάλη δυναμική, επωφελούμενος από τη στρατηγική γεωγραφική θέση της Ελλάδας και τις συνεχόμενες βελτιώσεις των υποδομών, ιδίως σε λιμένες και σιδηροδρομικές υποδομές.

Θα πρέπει επίσης να αναφερθούμε στα γραφεία. Αν και είναι μάλλον αλήθεια ότι δεν χρειαζόμαστε επιπλέον χώρους γραφείων στην Ελλάδα, είναι επίσης αλήθεια ότι χρειαζόμαστε καλύτερα, πιο σύγχρονα γραφεία, συμβατά με τις νέες περιβαλλοντολογικές και κοινωνικές απαιτήσεις.

Πώς κρίνετε το επίπεδο του ψηφιακού μετασχηματισμού στην ελληνική αγορά ακινήτων; Έχουν γίνει βήματα προς αυτή την κατεύθυνση;

Ο ψηφιακός μετασχηματισμός έχει προκαλέσει ριζικές αλλαγές στη βιομηχανία του real estate σε παγκόσμιο επίπεδο.

Βλέπουμε ολοένα και περισσότερο την υιοθέτηση ψηφιακών τεχνολογιών στον κλάδο των ακινήτων για τη βελτίωση όχι μόνο των λειτουργικών διαδικασιών του real estate, αλλά και για την υποστήριξη της λήψης αποφάσεων και της διακυβέρνησης, καλύπτοντας τελικά καλύτερα τις ανάγκες των πελατών.

Στην Avison Young, για παράδειγμα, έχουμε αναπτύξει το δικό μας οικοσύστημα πληροφοριών AVANT που συνδυάζει δεδομένα real estate με δεδομένα σχετικά με αυτό (όπως απασχόληση, οικονομικά, δημογραφικά), επιτρέποντας στον χρήστη να αναλύσει και να ενσωματώσει πολλαπλά σύνολα δεδομένων μέσα από ένα φακό, με βάση την τοποθεσία.

Αυτή η ψηφιακή πλατφόρμα έχει τη δυνατότητα να μοντελοποιεί πιθανά αποτελέσματα και να προσφέρει προβλέψεις. Το AVANT γίνεται έτσι ένα πολύτιμο εργαλείο για τους πελάτες μας – ενοικιαστές, επενδυτές, υπευθύνους ανάπτυξης ακίνητων – όταν αποφασίζουν τις στρατηγικές τους για την περιοχή, το χώρο, το ανθρώπινο κεφάλαιο και την επιχείρηση μεταξύ άλλων.

Οι κατοικίες ηλικιωμένων είναι μια σημαντική τάση στο εξωτερικό. Κρίνετε ότι θα αρχίσουν να αναπτύσσονται και στην Ελλάδα και αν ναι γιατί/για ποιους λόγους;

Ο τομέας αυτός είναι ιδιαίτερα ώριμος στις ΗΠΑ και την Αυστραλία και γίνεται ολοένα και πιο ενδιαφέρων για θεσμικούς επενδυτές  στην Ευρώπη, ειδικά στο Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία, τη Γαλλία και τη Σουηδία.

Οι κινητήριες δυνάμεις πίσω από την επιτυχία αυτού του κλάδου είναι γνωστές και αφορούν και στην Ελλάδα: η ζήτηση είναι μεγαλύτερη της προσφοράς καθώς η αλλαγή στο δημογραφικό έχει ως αποτέλεσμα τη συνεχή αύξηση της γήρανσης του πληθυσμού και οι υπάρχοντες δομές δεν επαρκούν να την καλύψουν.

Οι επενδυτές προσελκύονται προφανώς από τα προαναφερθέντα θετικά στοιχεία, καθώς και από την προοπτική των μακροχρόνιων και σταθερών μισθώσεων, των ελκυστικών τιμών, της αποσυσχέτισης αυτού του κλάδου με τον γενικό οικονομικό κύκλο και της προστασίας από αρνητικές εξελίξεις με δυνατότητα μετατροπής των εγκαταστάσεων σε κατοικίες.

Το ρυθμιστικό νομοθετικό πλαίσιο είναι μια σημαντική πτυχή αυτού του τομέα που πρέπει να ληφθεί υπόψη, καθώς ο κίνδυνος φήμης είναι αρκετά σημαντικός.

Μια άλλη σημαντική πτυχή σχετίζεται επίσης με τον τρόπο με τον οποίο χρηματοδοτείται η διαμονή του ενοικιαστή (δηλαδή του ηλικιωμένου) από ιδιωτική περιουσία/αποταμιεύσεις ή/και συντάξεις.

Στον κλάδο της κατοικίας για ηλικιωμένους  μπορούμε να ξεχωρίσουμε δύο υπο-τομείς, τις μονάδες υποστηριζόμενης διαβίωσης και τις μονάδες ανεξάρτητης διαβίωσης ηλικιωμένων, με τον δεύτερο να είναι πρόσφατα αναπτυσσόμενος στην Ευρώπη.

Οι μονάδες ανεξάρτητης διαβίωσης συνήθως συνδυάζουν μια εταιρεία ακινήτων στην οποία ανήκει η ιδιοκτησία και έναν επαγγελματία χειριστή που μισθώνει το ακίνητο και στη συνέχεια εκμισθώνει κάθε μονάδα σε ενοίκους προσφέροντάς τους μια σειρά υπηρεσιών (καθαρισμό, τροφοδοσία, αγορές, καθώς και μια σειρά κοινωνικών δραστηριοτήτων). Αυτός ο υπο-τομέας είναι ο λιγότερο νομοθετικά ρυθμισμένος και θα μπορούσε να είναι ελκυστικός σε θεσμικά κεφάλαια που στοχεύουν το ελληνικό real estate. Θα μπορούσε να είναι μια πολλά υποσχόμενη αγορά με χαρακτηριστικά θέρετρου/φιλοξενίας που απευθύνεται σε συνταξιούχους που θέλουν να ζήσουν τα γεράματά τους σε μια μεσογειακή χώρα με ήπιο καιρό με περισσότερες από 250 ηλιόλουστες ημέρες το χρόνο και καλή υγειονομική περίθαλψη.

Με τον καιρό, αναμένουμε ότι ο τομέας θα γίνει πιο επαγγελματικός και διεθνής, πράγμα που σημαίνει ότι οι μεγαλύτεροι και πιο αξιόπιστοι φορείς θα είναι σε θέση να αναπτύξουν και να διαχειριστούν εγκαταστάσεις κορυφαίας ποιότητας. Αυτό, με τη σειρά του, θα προσελκύσει διεθνή κεφάλαια και θα συμβάλλει σε θεσμικές επενδύσεις στον κλάδο.

Σχετικά με τον υπο-τομέα των παραδοσιακών κατοικιών φροντίδας/ υποβοηθούμενης διαβίωσης, έχει υποστηριχθεί ότι υπάρχει μια πολιτισμική απροθυμία για χρήση αυτού του τύπου καταλύματος στις χώρες της Νότιας Ευρώπης, η οποία θα μπορούσε να παρεμποδίσει την προοπτική ανάπτυξης του.

Πιστεύουμε, ωστόσο, ότι, υπό το πρίσμα του σημερινού μετασχηματισμού της κοινωνίας, όπου τα νοικοκυριά γίνονται μικρότερα και όλα τα μέλη εργάζονται, η χρήση αυτών των εγκαταστάσεων θα είναι ολοένα και πιο κοινή.

Ποια πιστεύετε πως θα είναι η δημοφιλέστερη επενδυτική τάση στην ελληνική αγορά κατοικίας;

Παρά το ότι η εγχώρια ζήτηση για στέγαση μπορεί να παρεμποδιστεί, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, από τα υψηλά επιτόκια και, πιθανώς, χαμηλότερη πρόσβαση σε πίστωση, πιστεύουμε ότι η ξένη ζήτηση -που έχει ρευστό – θα στηρίξει την αγορά, τουλάχιστον αναφορικά με τις παράκτιες περιοχές.

Η Ελλάδα είναι ένας ελκυστικός προορισμός για αυτούς που αναζητούν ένα δεύτερο σπίτι, συνταξιούχους, αλλά και νομαδικά απασχολούμενους.

Ακόμα και στο πλαίσιο αυξανομένων τιμών, ένα διαμέρισμα στην αθηναϊκή Ριβιέρα παραμένει πιο φθηνό σχετικά με αντίστοιχες τοποθεσίες στην Ιταλία ή τη νότια Γαλλία.

Είναι πιθανό, λοιπόν, μεσοπρόθεσμα, ότι θα μπορούσαμε να δούμε μια αγορά δύο επιπέδων με ανοδικές τιμές σε ορισμένες περιοχές της χώρας και στασιμότητα σε άλλες περιοχές, με αποτέλεσμα μεγαλύτερη ανισότητα τιμών.

Ένα θέμα που θα μπορούσε επίσης να γίνει ενδιαφέρον, όπως συνέβη σε άλλες χώρες, είναι αυτό της στέγασης σε προσιτές τιμές (affordable housing) που ανταποκρίνεται στις ανάγκες της εγχώριας αγοράς στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Σε συνδυασμό με αυτό, οι τομείς micro-living (μικρά λειτουργικά διαμερίσματα)  και co-living (εστίες συνδιαβίωσης με κοινούς χώρους), που αφορούν ακίνητα που χτίζονται για να ενοικιαστούν, αν και αντιπροσωπεύουν ένα πολύ μικρό και εξειδικευμένο τμήμα της αγοράς ακίνητων, έχουν δυνατότητες ανάπτυξης στοχεύοντας σε νέους επαγγελματίες που αναζητούν σύγχρονα καταλύματα με υπηρεσίες διαμορφωμένες στο σύγχρονο τρόπο ζωής.

Σημειώνεται ότι η η κα. Κρυσταλογιάννη θα συμμετέχει στην 23η Prodexpo που θα πραγματοποιηθεί Δευτέρα 24 και την Τρίτη 25 Οκτωβρίου στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών.