Αβεβαιότητα για τα ύψη των οικοδομών

Με αφορμή την απόφαση του ΣτΕ για αυθαίρετη υπέρβαση ύψους ξενοδοχείου στη περιοχή Μακρυγιάννη έχει ανοίξει ο δρόμος για την ακύρωση οικοδομικών αδειών από τα αρμόδια δικαστήρια.

Το ΣτΕ γνωμοδότησε λαμβάνοντας υπ΄ όψιν το διάταγμα «Περί όρων δομήσεων εν Αθήναις» ΦΕΚ 249Α/1955 το οποίο καθόριζε τους όρους δόμησης στην Αθήνα χωρίζοντας τη πόλη σε τομείς με ανώτατο αριθμό ορόφων και ύψους σε κάθε έναν από αυτούς.

Με την αλλαγή του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού το 1973, το 1985 και το 2012 άλλαξε και ο τρόπος καθορισμού των υψών των κτιρίων. Οι κανονισμοί του 1985 (ΓΟΚ ‘85) όπως και του 2012 (ΝΟΚ) εξαρτούν το ύψος από τον συντελεστή δόμησης με εξαίρεση κάποιες περιοχές όπου υπήρχαν ειδικά διατάγματα. Το αποτέλεσμα αυτής της αλλαγής στην νομοθεσία οδήγησε σε πολλές περιοχές να αυξηθεί ο αριθμός των ορόφων. Οι οικοδομικές άδειες οι οποίες εκδόθηκαν μετά το 1985 είχαν ελεγχθεί από τα αρμόδια Πολεοδομικά γραφεία ή είχαν θεωρηθεί οι όροι δόμησης συνεπώς ήταν σύννομες.

Η απόφαση αυτή του ΣτΕ θεωρεί ότι οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με έλεγχο των Πολεοδομιών έχουν κάποιους τελευταίους ορόφους αυθαίρετους φέρνοντας τους ιδιοκτήτες τους σε αδιέξοδο. Οι όροφοι αυτοί κινδυνεύουν αν χαρακτηριστούν αυθαίρετοι να τεθούν εκτός των διατάξεων υπαγωγής στο νόμο των αυθαιρέτων (ν. 4495/17) γιατί δεν πληρούν τις προϋποθέσεις είτε λόγω χρόνου κατασκευής μετά τις 28/7/11 είτε λόγω του μεγέθους της υποτιθέμενης αυθαιρεσίας. Ακόμη λοιπόν αν οι ιδιοκτήτες που αγόρασαν νόμιμα διαμερίσματα αποφάσιζαν να πληρώσουν υπέρογκα πρόστιμα για τη τακτοποίηση των ιδιοκτησιών τους αυτό θα ήταν ανέφικτο. Η λύση στο πρόβλημα που έχει ανακύψει πρέπει να δοθεί από το αρμόδιο υπουργείο με νόμο που να είναι σαφές ότι οι διατάξεις του ΓΟΚ (1985) και του ΝΟΚ (2012) κατισχύουν των παλαιότερων διατάξεων. Από τη γενική ρύθμιση να εξαιρεθούν περιοχές που λόγω περιβαλλοντικών, αρχαιολογικών ή λόγων ασφάλειας χρήζουν ειδικών όρων δόμησης.

Το πρόβλημα δεν αφορά μόνο στις ολοκληρωμένες οικοδομές αλλά και σε αυτές που τώρα κατασκευάζονται ή είναι στο στάδιο έκδοσης οικοδομικών αδειών ή εργολαβικών προσυμφώνων. Έχουν υπάρξει εργολαβικά, πωλήσεις διαμερισμάτων και προσύμφωνα πωλήσεων που κινδυνεύουν να ακυρωθούν. Η ζημιά για τον κατασκευαστικό κλάδο είναι τεράστια και η ανησυχία των αγοραστών πολύ μεγάλη. Σε μια περίοδο που οι ανατιμήσεις όλων των αγαθών συμπεριλαμβανομένων και των οικοδομικών υλικών είναι μεγάλες οδηγείται ο κατασκευαστικός κλάδος σε ένα αβέβαιο μέλλον. Η εξέλιξη αυτή με την αμφισβήτηση των διατάξεων του ΝΟΚ μπορεί να χαρακτηριστεί καταστροφική.

Σταματούλα Γάσπαρη, Αρχιτέκτων Μηχανικός