Αγορά Ακινήτων: Γιατί δεν υπάρχουν σπίτια προς ενοικίαση – Πόσο αυξήθηκαν τα ενοίκια σε 40 περιοχές [πίνακας]

Με τις τιμές των κατοικιών και των ενοικίων να αυξάνονται, το κόστος της στέγασης έχει γίνει ασήκωτο βάρος για ένα στα τέσσερα νοικοκυριά στην Ελλάδα.

Ο χάρτης των αυξήσεων στις τιμές των ακινήτων [πίνακας]

Ιδιαίτερα για τους χαμηλόμισθους εργαζόμενους κοντά στον κατώτατο μισθό και τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα, η αναλογία ενοικίου/μισθού είναι απαγορευτική, όταν την ίδια ώρα τα σπίτια προς μίσθωση λιγοστεύουν και ακριβαίνουν παρότι υπάρχουν εκατοντάδες χιλιάδες κενές κατοικίες ανά την επικράτεια.

Το πρόβλημα γίνεται ολοένα και πιο δύσκολο, καθώς σύμφωνα με έρευνα της Eurostat για τις συνθήκες στέγασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση, το 73,3% των πολιτών στην Ελλάδα διαμένουν σε ιδιόκτητο σπίτι, όταν μια δεκαετία πριν, το 2011 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 78,3% και το 2001 ήταν 79,8%.

Το χειρότερο όμως είναι ότι στην Ελλάδα παρατηρείται το υψηλότερο ποσοστό υπερβολικής επιβάρυνσης του κόστους στέγασης, με το 32,4% του πληθυσμού να ζει σε σπίτι όπου το κόστος στέγασης αντιπροσωπεύει πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του. Στην Ε.Ε. το αντίστοιχο ποσοστό είναι μόλις 10,4%.

Μάλιστα το ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης στους ενοικιαστές είναι τρομακτικό, καθώς 8 στους 10 (ποσοστό 79,2%) επιβαρύνονται υπερβολικά από τις στεγαστικές δαπάνες, έναντι του 21,15% των ιδιοκατοίκων.

Μέση αύξηση ενοικίων 6,03%

Σημαντική συμβολή στην επιβάρυνση έχει και η συνεχής αύξηση των ενοικίων.

Με βάση τα στοιχεία της Potamianos Real Estate Group οι μέσες τιμές ενοικίων στην Αττική, που βασίζονται σε πραγματικές μισθώσεις, αυξήθηκαν 6,03% το 2022 συγκριτικά με το 2021.

Η έρευνα αφορά μια μέση τυπική κατοικία στο 2^ο όροφο 20 ετών, η οποία διαθέτει θέση στάθμευσης.

Είναι εντυπωσιακό δε πως οι υψηλότερες αυξήσεις – άνω του 10% – παρουσιάστηκαν στις λεγόμενες «λαϊκές» περιοχές, όπως η Κυψέλη, ο Κολωνός, το Γαλάτσι και τα Πατήσια.

Αξιοσημείωτο είναι επίσης το γεγονός ότι οι τιμές των ενοικίων το 2022 σε κάποιες περιοχές πλησίασαν εκείνες του 2009 που είχε καταγραφεί ιστορικό υψηλό. Τέτοιες περιοχές είναι το Παγκράτι και τα Εξάρχεια όπου τόσο τα προηγούμενα όσο και σήμερα η ζήτηση έχει εκτοξευτεί λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων και της «Χρυσής Βίζας».

Πάντως στις περισσότερες περιοχές τα ενοίκια είναι χαμηλότερα συγκριτικά με το 2009.

Χιλιάδες σπίτια κενά

Την ίδια ώρα χιλιάδες είναι τα κενά σπίτια. Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ στην απογραφή του 2011 καταγράφηκαν 897.968 κενές κατοικίες, χωρίς ωστόσο να υπάρχουν σαφή στοιχεία για την κατάστασή τους και εντέλει πόσες από αυτές μπορούν αξιοποιηθούν μέσω της μισθωτικής αγοράς.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάστηκε το Ινστιτούτο για την Έρευνα και την Κοινωνική Αλλαγή Eteron, «η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, με μεγάλες συγκεντρώσεις στα αστικά κέντρα. Το 2011, το ποσοστό των κενών κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων ήταν 31%, στον Δήμο Πειραιά 28% και στον Δήμο Θεσσαλονίκης 28,2%.

Ο αριθμός κενών διαμερισμάτων στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 77% το 2011 συγκριτικά με το 2001, ενώ μόνο στον Δήμο Αθηναίων τα κενά διαμερίσματα έφθασαν τις 132.000.

Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών σε κεντρικές περιοχές των πόλεων αλλά και η μη αξιοποίηση των διαθέσιμων κτιριακών πόρων είναι σκανδαλώδης, σε μια περίοδο όξυνσης των στεγαστικών προβλημάτων», σημειώνεται χαρακτηριστικά.

Ο κ. Ποταμιάνος από την πλευρά του βάζει στο κάδρο και τις χιλιάδες κατοικίες οι οποίες βρίσκονται στην γκρίζα ζώνη των πλειστηριασμών. Εκτιμάται ότι περίπου 150.000 κατοικίες κατέχονται από funds.

Κίνητρα για την ένταξη κενών κατοικιών στην αγορά μισθώσεων

Από την πλευρά της κυβέρνησης με το νομοσχέδιο του υπουργείου Εργασίας «Σπίτι μου – στεγαστική πολιτική για τους νέους»  προωθούνται μέτρα για τη στεγαστική αποκατάσταση νέων και ευάλωτων ομάδων πληθυσμού, καθώς δίνονται κίνητρα στους ιδιοκτήτες που δεν έχουν τα απαιτούμενα κεφάλαια για να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους, μέσω της δράσης «Ανακαινίζω – Νοικιάζω».

Στόχος είναι η ένταξη κενών κατοικιών στη μισθωτική αγορά με την επιδότηση των ιδιοκτητών για την αναβάθμισή τους.

Το νομοσχέδιο προβλέπει ότι στο πρόγραμμα συμμετέχουν ιδιοκτήτες κατοικιών με ετήσιο εισόδημα έως 40.000 ευρώ και ακίνητη περιουσία έως 300.000 ευρώ, ενώ αποκλείονται όσοι έχουν ενταχθεί σε προγράμματα εξοικονόμησης ενέργειας ή ανακαίνισης για οποιοδήποτε ακίνητό τους τα τελευταία πέντε έτη.

Το ακίνητο πρέπει να έχει εμβαδόν έως 100 τ.μ. και να βρίσκεται σε αστική περιοχή, δεν πρέπει να έχει δηλωθεί ως πρώτη κατοικία ή ως μισθωμένη, αλλά να αναφέρεται ως κενή στο Ε2 των τριών τελευταίων ετών.

Οι εντασσόμενοι στο πρόγραμμα επιδοτούνται για δαπάνες επισκευής και ανακαίνισης έως 10.000 ευρώ (περιλαμβάνονται υλικά και εργασίες). Η επιδότηση φτάνει στο 40% της δαπάνης, με προϋπόθεση την ηλεκτρονική εξόφληση των τιμολογίων και την εκμίσθωση του ακινήτου για τουλάχιστον τρία χρόνια.

Παράλληλα, μια ακόμη δράση του νέου νομοσχεδίου είναι το πρόγραμμα «Κάλυψη», το οποίο αφορά τη μίσθωση από το Δημόσιο ιδιωτικών κατοικιών που συμμετείχαν στο πρόγραμμα «Εστία» για τη στέγαση μεταναστών και τη διάθεσή τους σε ευάλωτους νέους και νέα ζευγάρια.

Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων καλούνται να εκμισθώνουν τις κατοικίες για τρία έτη σε άτομα ηλικίας 25-39 ετών, δικαιούχους του ελάχιστου εγγυημένου εισοδήματος. Στόχος είναι η αξιοποίηση σε πρώτη φάση τουλάχιστον 1.000 ακινήτων, στα οποία θα στεγαστούν 2.500 ωφελούμενοι 25-39 ετών, δικαιούχοι του ελάχιστου εγγυημένου εισοδήματος.

Το παράδειγμα του Καναδά και της Ολλανδίας

Το φαινόμενο της υπερβολικής αύξησης των ενοικίων και των τιμών αγοράς των κατοικιών δεν αφορά μόνο την Ελλάδα, με αρκετές κυβερνήσεις να λαμβάνουν μέτρα προκειμένου να αναχαιτίσουν τις οδυνηρές επιπτώσεις για τους πολίτες.

Ένα πρόσφατο παράδειγμα είναι νόμος που θέσπισε η καναδική κυβέρνηση από την 1η Ιανουαρίου βάσει του οποίου κλείνουν οι πόρτες σε ξένους επενδυτές που θέλουν να αγοράσουν σπίτια στην χώρα.

Ο νόμος ψηφίστηκε λόγω της εκτίναξης των τιμών των κατοικιών στον Καναδά η οποία ξεκίνησε από την έναρξη της πανδημίας και της πεποίθησης ορισμένων πολιτικών ότι οι ξένοι αγοραστές είναι υπεύθυνοι για την έλλειψη στέγης περιορίζοντας την διαθεσιμότητα σε κατοικίες και διαμερίσματα μέσω των επενδύσεών τους.

Ο νόμος προβλέπει εξαιρέσεις για αγορές κατοικιών από πρόσφυγες και ανθρώπους με άδειες νόμιμης παραμονής. Επίσης, δεν έχει εφαρμογή παρά μόνο για κατοικίες και διαμερίσματα σε πόλεις, και όχι σε τουριστικές δομές, όπως τα εξοχικά για παράδειγμα.

Ωστόσο, ορισμένοι ειδικοί εκφράζουν τις αμφιβολίες τους για την αποτελεσματικότητα του μέτρου, καθώς οι ξένοι δεν αντιπροσωπεύουν παρά το 5% των ιδιοκτητών κατοικιών στον Καναδά, σύμφωνα με την καναδική εθνική στατιστική υπηρεσία. Αντιτείνουν πως καλύτερο θα ήταν να επιταχυνθεί η ανέγερση νέων κατοικιών.

Επίσης, η ολλανδική κυβέρνηση πρόκειται να επιβάλει ανώτατα όρια ενοικίων σε περισσότερα από 300.000 σπίτια, προκειμένου να παρέχει πιο προσιτή στέγαση σε ενοικιαστές μεσαίου εισοδήματος.

Σύμφωνα με το σχέδιο, η τιμή ενοικίασης αυτών των κατοικιών θα μειωθεί κατά μέσο όρο κατά 190 ευρώ το μήνα όταν τα νέα μέτρα τεθούν σε ισχύ τον Ιανουάριο του 2024.