Ακίνητα: Το άλμα των τιμών και οι προοπτικές το 2023

Αλμα που υπερβαίνει το 40% έχουν σημειώσει οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα από το 2018 έως σήμερα, ενώ την ίδια περίοδο στη Θεσσαλονίκη οι τιμές αυξήθηκαν περίπου 30% και στις μεγάλες πόλεις καταγράφονται αυξήσεις που κινούνται στα επίπεδα του 20%.

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις εντοπίζονται στις τιμές των καινούργιων διαμερισμάτων, δηλαδή ηλικίας έως 5 ετών, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι η αξία των παλαιών διαμερισμάτων δεν έχει τραβήξει την ανηφόρα. Πολλοί αγοραστές που δεν έχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν ένα νεόδμητο ακίνητο στρέφονται στα παλαιότερα ακίνητα και ιδίως σε όσα δεν απαιτούν εκτεταμένη ανακαίνιση. Οι διαφορές τιμών μεταξύ νεόδμητων και παλαιών διαμερισμάτων είναι μεγάλες. Για παράδειγμα η τιμή πώλησης ενός νεόδμητου διαμερίσματος 100 τ.μ. στους Αμπελοκήπους κινείται μεταξύ 3.100 – 3.600 ευρώ το τετραγωνικό, όταν ένα παλαιό διαμέρισμα άνω των 30 ετών στην ίδια περιοχή πωλείται από 1.190 ευρώ το τετραγωνικό. Στη Θεσσαλονίκη, στην περιοχή της Καλαμαριάς ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. ηλικίας 5 ετών πωλείται 2.400 – 3.000 ευρώ το τετραγωνικό ενώ ένα παλαιό διαμέρισμα ίδιας επιφάνειας πωλείται από 1.052 ευρώ το τετραγωνικό.

Ακίνητα: Ποιοι επένδυσαν 737 εκατ. ευρώ σε γραφεία και καταστήματα

Η αγορά ακινήτων άρχισε να ανακάμπτει από το πρώτο τρίμηνο του 2018 και όπως δείχνουν οι αριθμοί ούτε η πανδημία ούτε η ενεργειακή κρίση επηρέασαν τον ανοδικό κύκλο. Για το 2023 εγχώριοι και ξένοι παράγοντες του real estate και αναλυτές προβλέπουν διατήρηση της δυναμικής της ελληνικής κτηματαγοράς λόγω της θετικής πορείας του τουρισμού, την ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και την αύξηση των επενδύσεων από το εξωτερικό.

Ωστόσο, η Τράπεζα της Ελλάδος αν και σημειώνει το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον θεωρεί ότι η αγορά των ακινήτων είναι ευάλωτη καθώς βρίσκεται αντιμέτωπη με σημαντικές αβεβαιότητες που σχετίζονται κυρίως με το συνεχιζόμενο πόλεμο στην Ουκρανία.  Η ΤτΕ «βλέπει» τις επιπτώσεις από τη σταδιακή αύξηση του κόστους των υλικών και της ενέργειας, την άνοδο των επιτοκίων και τις πληθωριστικές πιέσεις να αποτυπώνονται ήδη στη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας και στην υποχώρηση των προσδοκιών για την πορεία της αγοράς ακινήτων.

Ειδικότερα σύμφωνα με την ΤτΕ:

Η επίδραση της ανόδου του κόστους των υλικών και της ενέργειας έχει ήδη αρχίσει να αποτυπώνεται έντονα στην οικοδομική δραστηριότητα, η οποία μετά το πρώτο δίμηνο του 2022 υποχωρεί σημαντικά, ύστερα από ένα έτος ισχυρών και επιταχυνόμενων ρυθμών αύξησης.
Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων, αν και παραμένουν θετικές για το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της, διαφαίνεται πλέον ότι είναι περισσότερο συγκρατημένες σε σχέση με την αρχή του έτους. Η συμπίεση των καθαρών αποδόσεων των επενδύσεων και των προσδοκώμενων υπεραξιών από τα ακίνητα, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων και της αβεβαιότητας, εκτιμάται ότι σταδιακά οδηγεί, εκ νέου, μέρος των επενδυτών σε στάση αναμονής. Σε κάθε περίπτωση, η ελληνική αγορά ακινήτων, μετά την υποτονική οικοδομική δραστηριότητα και την υποβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος επί μία δεκαετία και άνω, αναμένεται να διατηρήσει το αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Εκτιμάται ότι σημαντικό μέρος των επενδυτικών κεφαλαίων θα κατευθύνεται πλέον προς νέα κτίρια – ή ανακατασκευασμένα παλαιότερα – σύγχρονων περιβαλλοντικών προδιαγραφών, συμβατά με τη διεθνή τάση για βιώσιμες λύσεις. Παράλληλα, οι αναπλάσεις μεγάλης εμβέλειας που πραγματοποιούνται ή προγραμματίζονται, η βελτίωση των υποδομών, η σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων (με τη συμβολή και του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας) και οι ελκυστικές αποδόσεις των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αναμένεται να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά στην τρέχουσα δυσμενή συγκυρία και να συντηρήσουν σε ικανοποιητικό βαθμό τη θετική δυναμική της αγοράς.

Αυξήσεις

Στην αγορά κατοικιών, οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να καταγράφουν ισχυρούς ρυθμούς αύξησης μέχρι και το γ΄ τρίμηνο του 2022. Το εννεάμηνο του 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων σε ονομαστικούς όρους ήταν αυξημένες κατά 10,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 6,8% το αντίστοιχο διάστημα του 2021. Στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά το εννεάμηνο του 2022 συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των δύο μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας, δηλαδή της Αθήνας (12%) και της Θεσσαλονίκης (10,5%), καθώς στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές της χώρας οι ρυθμοί που καταγράφηκαν (9,4% και 7,6% αντίστοιχα) ήταν μικρότεροι από τον αντίστοιχο μέσο όρο για το σύνολο της χώρας. Την ίδια περίοδο οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,4%, αρκετά ενισχυμένες έναντι των παλαιών διαμερισμάτων (9,7%).
H θετική πορεία του τουρισμού, η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η αύξηση των επενδύσεων από το εξωτερικό συνεχίζουν να τροφοδοτούν τη δυναμική της αγοράς. Οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν, σε ετήσια βάση, κατά 13,3% το εννεάμηνο του 2022 (έναντι 34,8% την αντίστοιχη περίοδο του 2021), ενώ εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,4%).
Σημαντική άνοδο, 8,5% σε ετήσια βάση, καταγράφηκε το εννεάμηνο του 2022 στο συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ), ενώ υψηλότερος ήταν ο ρυθμός αύξησης στο κόστος υλικών (10,8%). Τέλος, το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων, παρότι καταγράφει άνοδο κατά το δεκάμηνο του 2022 (28,2%), παραμένει σε χαμηλά επίπεδα. Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Ερευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (γ΄ τρίμηνο 2022), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί δεύτερο κατά σειρά τρίμηνο, μετά από δύο έτη συνεχούς καταγραφής αύξησης της ζήτησης (από το β΄ τρίμηνο του 2020).

ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ ΝΕΑ