Μύλοι Αλλατίνη: Ποιος «χτύπησε» το 50% του ιστορικού συγκροτήματος κόντρα στον Φάις

Με 840.000 ευρώ πάνω από την τιμή πρώτης προσφοράς άλλαξε χέρια και το υπόλοιπο 50% του ιστορικού βιομηχανικού συγκροτήματος των Μύλων Αλλατίνη στην περιοχή του Ποσειδωνίου και του Μεγάρου Μουσικής στη Θεσσαλονίκη.

Ο σημερινός πλειστηριασμός ήταν σε βάρος της πτωχευμένης εταιρείας Αλλατίνη Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος ΑΒΕΕ, που μετονομάστηκε σε Nutriart και η οποία κατείχε το 50%.

Μύλοι Αλλατίνη: Ποια είναι η SPM Real Estate που απέκτησε το 50% του ιστορικού ακινήτου

Ωστόσο, παρότι πολλοί – αν όχι όλοι – περίμεναν ότι το εμβληματικό ακίνητο θα «πήγαινε» κατά 100% στον όμιλο του Φάις, ο οποίος όντας κάτοχος του 25% του ακινήτου απέκτησε πριν από περίπου δύο μήνες επιπλέον 25%, που άνηκε στη Θεμελιοδομή κι εκποιήθηκε έναντι 1,5 εκατ. ευρώ, τελικά «πήγε» αλλού.

Σύμφωνα με πληροφορίες η υπερθεματίστρια για το 50% του ακινήτου στον σημερινό πλειστηριασμό είναι η εταιρεία SPM Real Estate ΙΚΕ με μοναδικό εταίρο εταιρεία με έδρα τη Βουλγαρία (PM FEMILI HAUS – EOOD).

Η εταιρεία συστάθηκε με αρχικό μετοχικό κεφάλαιο 10.000 ευρώ, το οποίο μετά από διαδοχικές αυξήσεις διαμορφώνεται σήμερα σε 970.000 ευρώ.

Η «μάχη» μεταξύ των δύο διεκδικητών ήταν ιδιαιτέρως σκληρή και μάλιστα χρειάστηκε να δοθεί και παράταση μίας ώρας με τον πλειστηριασμό να κλείνει στα 4.044.444 ευρώ, όταν η προσφορά εκκίνησης ήταν 3.204.500 ευρώ.

Τα νέα δεδομένα όσον αφορά την ιδιοκτησία του ακινήτου αλλάζουν τα πλάνα εκμετάλλευσής του, καθώς θα πρέπει να βρεθεί είτε φόρμουλα συνεννόησης μεταξύ των δύο εταιρειών που κατέχουν από 50% είτε κάποιος από τους δύο να ρευστοποιήσει ή και οι δύο.

Τι βγήκε στον πλειστηριασμό

Ο σημερινός πλειστηριασμός, με επισπεύδουσα τη doValue και σε βάρος της «Αλλατίνη Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος ΑΒΕΕ», γνωστής ως Nutriart, ήταν αρχικά προγραμματισμένος για τις 16 Νοεμβρίου 2022, και αφορούσε το 50% της συνολικής έκτασης του ακινήτου.

Συγκεκριμένα, πρόκειται για ένα οικόπεδο μετά των βιομηχανικών κτισμάτων συνολικού εμβαδού μαζί με τα υπόγεια-ημιυπόγεια 18.291,52 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση «Ντεπώ», επί των οδών οδού Γεωργίου Παπανδρέου, ανωνύμου (προέκταση Νέστορος Τύπα), Κυδωνιών και Θάλητος.

Η πιθανή αξιοποίηση και το κόστος

Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης, το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης που υιοθετείται αφορά την πλήρη ανακατασκευή του συνόλου των υφιστάμενων κτηρίων (διατηρητέων και μη) και μόνο, λόγω του γεγονότος ότι το ακίνητο παραμένει πολεοδομικά αρρύθμιστος χώρος και οι όποιες προσπάθειες προσθήκης νέων κτηρίων κατά το παρελθόν δεν τελεσφόρησαν.

Με βάση αυτό τα ισόγεια θα μπορούσαν να μετατραπούν σε χώρους καταστημάτων, οι όροφοι σε διαμερίσματα, ενώ τα υπόγεια θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν βοηθητικούς χώρους (αποθήκες κ.λπ.) των καταστημάτων.

Το κόστος ανακατασκευής για τα διατηρητέα κτήρια είναι υψηλότερο σε σχέση με αυτό για τα μη διατηρητέα, λόγω ειδικών ενισχύσεων, δυσκολίας καθαιρέσεων κ.λπ. Συγκεκριμένα, λαμβάνεται κόστος ανακατασκευής €450/τ.μ. για τα υπόγεια, €800/τ.μ. για τα ισόγεια καταστήματα και €1.100/τ.μ. για τα διαμερίσματα στους ορόφους.

Παράλληλα, ο περιβάλλον χώρος μπορεί να διαμορφωθεί κατάλληλα με τραπεζοκαθίσματα για τα καταστήματα, χώρους στάθμευσης και πρασίνου. Το συνολικό κόστος (ανακατασκευή κτηριακών εγκαταστάσεων, διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου, λοιπά έξοδα) υπολογίζεται στρογγυλοποιημένα σε 16,63 εκατ. ευρώ.

Ποια κτίρια μπορούν να κατεδαφιστούν

Το συνολικό βιομηχανικό ακίνητο των Μύλων Αλλατίνη φτάνει τα 27,8 στρέμματα. Από αυτό ρυμοτομούνται 3 τμήματα έκτασης 160,94τ.μ.,  1.562,48 τ.μ. και 19,31 τ.μ. Μετά την αφαίρεση τους απομένει οικόπεδο οικοδομήσιμο έκτασης 26.010,04 τ.μ., στο οποίο υφίστανται κτήρια, διατηρητέα και μη.

Με βάση την έκθεση εκτίμησης, διατηρητέα έχουν χαρακτηριστεί έξι κτήρια στο σύνολό τους και άλλα 7 μόνο ως προς το κέλυφός τους. Όλα τα υπόλοιπα δεν προστατεύονται και είναι δυνατόν να κατεδαφιστούν.

Στην κατηγορία των βιομηχανικών διατηρητέων κτηρίων περιλαμβάνονται:

-Το υπ’ αριθμό 2 κτήριο (Γραφεία Διεύθυνσης) από υπόγειο-ημιϋπόγειο εμβαδού 279 τ.μ. και 3 ορόφους πάνω από αυτό συνολικού εμβαδού 841,38τ.μ.

– Το υπ’ αριθμόν 10 κτήριο (Κατοικία Διευθυντή) από υπόγειο-ημιυπόγειο εμβαδού 123,63 τ.μ. και 2 ορόφους συνολικού εμβαδού 242,10 τ.μ.

-Τμήμα του υπ’ αριθμόν 11 κτηρίου (Αποθήκες) από 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 290,48 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 14 κτήριο (Μηχανουργείο) εμβαδού 311,56 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 15 κτήριο (Κτήριο Κυλινδρόμυλου) εμβαδού 6.938,34 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 16 κτήριο (κτήριο Λεβητοστασίου-αποθήκες υλικών) εμβαδού 112,10 τ.μ. και 2 ορόφους συνολικού εμβαδού 224,14 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 17 κτήριο (Τμήμα Κυλινδρόμυλου) εμβαδού 128,97 τ.μ. και 2 ορόφους εμβαδού 261 τ.μ.

– Το υπ’ αριθμόν 18 κτήριο (Αποθήκη Κενών Σάκων-αποδυτήρια) από υπόγειο-ημιϋπόγειο εμβαδού 370,04 τ.μ. και 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 378,45 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 20 κτήριο (Αποθήκη Υλικών) από υπόγειο-ημιυπόγειο εμβαδού 108 τ.μ. και 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 103,09 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 22 κτήριο (Αποθήκη Υποπροϊόντων) από 1 ισόγειο όροφο, εμβαδού 538,36 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 24 κτήριο (Σιλό Σίτου) από 3 ορόφους συνολικού εμβαδού 2.259,78 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 29 κτήριο εμβαδού 37,03 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 30 κτήριο (Καμινάδα) εμβαδού 9,07 τ.μ.

Τα μη διατηρητέα κτήρια για τα οποία έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης αλλά δύνανται και να μη κατεδαφισθούν, είναι:

-Το υπ’ αριθμόν 18α κτήριο (Αποδυτήρια) από 1 όροφο, εμβαδού 163,23 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 21 κτήριο (Κτήριο Συσκευασίας) από 1 όροφο εμβαδού 175,99 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 23 κτήριο (Τμήμα Κυλινδρόμυλου) από 2 ορόφους εμβαδού 647,80 τ.μ.

Όλα τα υπόλοιπα κτήρια θα κατεδαφιστούν.

Υπενθυμίζεται ότι οι όποιες προσπάθειες έγιναν στο παρελθόν δεν προχώρησαν ποτέ. Πιο σοβαρή ήταν αυτή του 2003, με το project «Πολιτεία Αλλατίνη». Σε αυτό συμμετείχαν η Αλλατίνη Α.Ε., η Θεμελιοδομή Α.Ε, οι Αστικές Αναπτύξεις Θεσσαλονίκης Α.Ε. και η Ωμέγα Τράπεζα, όλες σήμερα υπό πτώχευση ή εκκαθάριση.

Ιστορία 169 ετών

Το εμβληματικό συγκρότημα Αλλατίνη στη συμβολή των οδών Θ. Σοφούλη και Ανθέων συμπληρώνει φέτος 169 χρόνια ιστορίας, καθώς ο πρώτος αλευρόμυλος χτίστηκε στο συγκεκριμένο σημείο το 1854 από τη γαλλική εταιρεία Darblay de Corblay.

Το 1883, η ιταλο-εβραϊκή οικογένεια Allatini αγοράζει το μερίδιο των Μοδιάνο και Ντάρμπλεϊ και γίνεται ο κύριος ιδιοκτήτης του συγκροτήματος όπου εγκαταστάθηκε ο πρώτος ηλεκτροδοτούμενος κυλινδρικός μύλος.

Ο μύλος «στήθηκε» με πρωτοβουλία του γιατρού, Μωυσή Αλλατίνη, που έφτασε από την Φλωρεντία, ενώ λίγο αργότερα ιδρύεται και το κεραμοποιείο Αλλατίνη.

Το 1898 ο κεντρικός μύλος μέσα σε τρεις ώρες καταστρέφεται ολοσχερώς από πυρκαγιά.

Τη θέση του παίρνει το κεντρικό κτίριο 5 ορόφων με σχέδια του Ιταλού αρχιτέκτονα Vitaliano Posseli, που βλέπουμε μέχρι και σήμερα.

Εκείνη την εποχή και πριν την φωτιά του 1898, ο μύλος Αλλατίνη ήταν ο μεγαλύτερος της Ανατολικής Ευρώπης, με 250 εργαζόμενους και παραγωγή 80.000 οκάδες αλεύρι ημερησίως.

Το συγκρότημα περιελάβανε εκτός από τον κεντρικό μύλο, το κτίριο της διοίκησης, το οποίο αρχικά σχεδιάστηκε ως κατοικία (Βίλλα Αλλατίνη), την κατοικία του διευθυντή, τις αποθήκες Α και Β, έναν κυλινδρικό μύλο, φούρνους, μηχανουργείο και την τεράστια καμινάδα δίπλα στους φούρνους ύψους 35,5 μέτρων βελγικής κατασκευής.

Το συγκρότημα γνωρίζει μεγάλη άνθηση μέχρι και το 1913, οπότε και η οικογένεια Αλλατίνη εκποιεί την περιουσία της και μετακινείται στο Λιβόρνο, λόγω της έναρξης των Βαλκανικών Πολέμων.

Ο παππούς του Στέφανου Μάνου

Ο Κοσμάς Πανούτσος, εισαγωγέας σιτηρών από το Κρανίδι Αργολίδας, παππού του Στέφανου Μάνου, αγοράζει τον μύλο το 1926 και καταφέρνει να διπλασιάσει την αλεστική δυνατότητα του μύλου και να τον μετατρέψει στον μεγαλύτερο των Βαλκανίων.

Τη δεκαετία του ‘30 έφτασε την παραγωγή στους 374 τόνους αλεύρι ημερησίως.

Μία δεύτερη πυρκαγιά προκαλεί ζημιές στο κτίριο το οποίο όμως επαναλειτουργεί το 1939.

Κατά την διάρκεια της Κατοχής ο μύλος δεν σταματάει την λειτουργία του, το 1951 ωστόσο, όταν ο Κοσμάς Πανούτσος είχε φύγει από τη ζωή, μια τρίτη πυρκαγιά καταστρέφει σε μεγάλο ποσοστό τον κεντρικό μύλο.

Η εταιρεία καταφέρνει να ξαναχτίσει τον μύλο, παρά το γεγονός ότι δεν ήταν ασφαλισμένος αυτή τη φορά, οι δυνατότητες του όμως είναι πλέον περιορισμένες.

Τα ηνία ανέλαβαν εκείνη την περίοδο οι κόρες του επιφανούς επιχειρηματία Μαριέττα Πανούτσου-Μάνου και Ειρήνη Πανούτσου-Βραχνού, οι οποίες το 1964 μοίρασαν την οικογενειακή περιουσία, με την πρώτη να κρατάει τους Μύλους και τη δεύτερη την Κεραμεία Αλλατίνη.

Το 1971, το οικόπεδο των Μύλων Αλλατίνη χαρακτηρίστηκε κοινόχρηστος χώρος πρασίνου, αλλά το ελληνικό δημόσιο δεν προχώρησε στην απαλλοτρίωσή του.

Την δεκαετία του ’80 το συγκρότημα εγκαταλείπεται εντελώς.

Εποχή Nutriart

Το 1987, ο κλάδος της μπισκοτοποιίας αποσπάται και δημιουργείται η Ελληνική Εταιρεία Μπισκότων Α.Ε., η οποία πωλήθηκε στον όμιλο Κυριάκου Φιλίππου. Παράλληλα, δημιουργείται η Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος Α.Ε., η οποία μαζί με τη μητρική της Αλλατίνη Α.Ε. μεταβιβάζονται κατά το πλειοψηφικό ποσοστό στον όμιλο Δαυίδ-Λεβέντη.

Η αρτοβιομηχανία Κατσέλη το 2008 απορρόφησε την Αλλατίνη Α.Ε. δημιουργώντας τον όμιλο Nutriart, για να καταλήξει στην κατάθεση αίτησης πτώχευσης τον Σεπτέμβριο του 2013.

Το 1991, ολόκληρο το πρώην βιομηχανικό συγκρότημα -τα κτίρια αλλά και το σύνολο του οικοπέδου- αποκτούν τον επίσημο χαρακτηρισμό του ιστορικά διατηρητέου μνημείου.