Ακίνητα: «Φούσκα» που απειλεί εκ νέου την παγκόσμια οικονομία;

Η κρίση στα ακίνητα είναι ένα φαινόμενο το οποίο εξαπλώνεται με ταχείς ρυθμούς σε ολόκληρο τον κόσμο και η οποία ξυπνά μνήμες της μεγάλης χρηματοπιστωτικής κρίσης το διάστημα 20007/09. Μια κρίση που έγινε παγκόσμια και την πυροδότησαν τα ενυπόθηκα δάνεια στις ΗΠΑ, τα οποία οι τράπεζες τα χορηγούσαν και σε πολλές περιπτώσεις απουσίαζαν οι στοιχειώδεις εξασφαλίσεις.

Πίσω στο 2023, η αγορά των ακινήτων βρίσκεται αντιμέτωπη με νέες προκλήσεις καθώς όπως επισημαίνει το Bloomberg περί των 175 δισ. δολαρίων σε δάνεια που αφορούν τα ακίνητα (οικιστικά ή εμπορικά) ανά τον κόσμο βρίσκονται υπό πίεση. Ένα ποσό το οποίο είναι τέσσερις φορές μεγαλύτερο εν συγκρίσει με την πίστωση του επόμενου μεγάλου κλάδου.

Αγορά ακινήτων: Η υβριδική εργασία αλλάζει το real estate

Τα επίπεδα κινδύνου για την πίστωση που αφορά τα ακίνητα στην Ευρώπη βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαετίας και είναι η περιοχή που βρίσκεται αντιμέτωπη με τις μεγαλύτερες προκλήσεις, όπως καταδεικνύει μελέτη της δικηγορικής εταιρείας Weil, Gotshal & Manges. Τα στοιχεία της MSCI δείχνουν ότι οι τιμές των εμπορικών ακινήτων στη Βρετανία έκαναν βουτιά της τάξεως του 20% κατά το β΄ εξάμηνο του 2022, όταν στις ΗΠΑ η πτώση διαμορφώθηκε στο 9%  σύμφωνα με τη Green Street.

Πώς όμως η παγκόσμια οικονομία έφτασε να απειλείται για ακόμη μια φορά από την αγορά των ακινήτων; Και εντέλει από την προηγούμενη χρηματοπιστωτική κρίση αν υπήρξαν διδάγματα, αυτά λήφθησαν υπόψη;

Ο ρόλος των χαμηλών επιτοκίων

Η δεκαετία του φθηνού χρήματος με τα επιτόκια σε αρνητική, μηδενικά ή χαμηλά επίπεδα, ευνόησε όπως ήταν αναμενόμενο τις συνθήκες για τη χορήγηση δανείων.

Οι κατασκευαστικές εταιρείες επιδόθηκαν σε έναν οργασμό κατασκευαστικής δραστηριότητας, από τη στιγμή που οι πληγές της προηγούμενης κρίσης που δεν είχαν επουλωθεί είχαν αφήσει ευκαιρίες ουκ ολίγες. Από κοντά και οι μεσιτικές εταιρείες οι οποίες από τη μεριά τους διέκριναν τις ευκαιρίες αυτές και προέβησαν σε αγορές ακινήτων.

Η ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων έμοιαζε με το επόμενο «big thing». Δεν μπορούσε όμως κανείς να φανταστεί τι θα επακολουθούσε: η έλευση μιας πανδημίας.

Ο κορωνοϊός

Ο κορωνοϊός έφερε άλλα ήθη και έθιμα στην παγκόσμια κοινότητα, όπως ο εγκλεισμός στα σπίτια, η τηλεργασία και η τηλεκπαίδευση. Στο εργασιακό περιβάλλον αναδύθηκε ένα νέο μοντέλο απασχόλησης η εξ αποστάσεως εργασία και στη συνέχεια το υβριδικό μοντέλο, με την εκ περιτροπής εργασία από το γραφείο ή της επιλογής εργασίας κάποιων ημερών από το σπίτι και κάποιας από το γραφείο.

Τα εμπορικά ακίνητα στα οποία περιλαμβάνονται και οι χώροι γραφείων, ξαφνικά άδειασαν από εργαζόμενους. Οι επιχειρήσεις διαπίστωσαν ότι οι προϋπάρχοντες χώροι δεν ήταν πλέον απαραίτητοι και κυρίως είχαν καταστεί ασύμφοροι.

Η νέα τάξη πραγμάτων έφερε νέα δεδομένα: ευέλικτες σχέσεις εργασίας, ψηφιακούς νομάδες, όπως και περισσότερες απαιτήσεις από την πλευρά των εργαζομένων οι οποίοι επιδιώκουν καλύτερες συνθήκες.

Η καινούργια πραγματικότητα φέρνει πιέσεις στους ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων και στις κατασκευαστικές εταιρείες που αναγκάζονται να αφήσουν στη μέση έργα που είχαν αρχίσει πριν την πανδημία ή να ζητήσουν νέα δάνεια προκειμένου να ολοκληρώσουν αυτά που βρίσκονταν υπό κατασκευή.

Όμως, η τηλεργασία δίνει μια ώθηση στην αγορά των οικιστικών ακινήτων καθώς η ζήτηση αυξάνεται και μαζί τους τα στεγαστικά δάνεια. Οι τιμές των κατοικιών καταγράφουν μια αισθητή αύξηση και πλέον η απόκτηση μια νέας κατοικίας καθίσταται πιο ακριβή σε σχέση με πριν την πανδημία.

Η Κίνα και η αύξηση των επιτοκίων

Η πρώτη «βόμβα» έρχεται από την Ασία και συγκεκριμένα από την αγορά ακινήτων της Κίνας, όντας η μεγαλύτερη στον κόσμο. Η αυστηρή πολιτική του Πεκίνου για μηδενικά κρούσματα δεν αφήνει πολλά περιθώρια, με αποτέλεσμα ο μεγαλύτερος κατασκευαστικός όμιλος της χώρας, Evergrande να καταθέσει αίτηση για προστασία από τους πιστωτές, θέλοντας έτσι να αποφύγει την αθέτηση των οικονομικών υποχρεώσεών του.

Ο καθηγητής του πανεπιστημίου Χάρβαρντ υποστηρίζει ότι η κατάσταση με τον κατασκευαστικό οργασμό στην αγορά εμπορικών ακινήτων στην Κίνα δεν προβλέπεται να εξομαλυνθεί σύντομα. Σύμφωνα με τον ίδιο και την οικονομολόγο Γιουάντσεν Γιανγκ, το 2020 ο κλάδος ακινήτων της Κίνας συνείσφερε στο ΑΕΠ της χώρας περί του 29%, ένα επίπεδο που είναι παρόμοιο με αυτό που παρουσιάσθηκε στην Ιρλανδία πριν το οικονομικό κραχ της πρώτης δεκαετίας του αιώνα που διανύουμε.

Η αγορά ακινήτων στη δεύτερη μεγαλύτερη οικονομία του κόσμου έχει εισέλθει σε βαθιά κρίση. Οι προειδοποιήσεις για μετάδοσή της και στη Δύση πληθαίνουν. Προειδοποιήσεις οι οποίες επαληθεύτηκαν, έχοντας όμως προηγηθεί η εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, η επακόλουθη ενεργειακή κρίση η οποία εκτίναξε τον πληθωρισμό στα ύψη.

Με τον πληθωρισμό να μην χαλιναγωγείται οι κεντρικές τράπεζες ανά τον κόσμο αναλαμβάνουν δράση: τέλος στο φθηνό χρήμα και στα χαμηλά επιτόκια, αναστροφή 180 μοιρών και αύξησή τους. Αυτή η σύσφιγξη της νομισματικής πολιτικής κατέστησε πλέον την πίστωση πιο ακριβή και απειλεί την αγορά των ακινήτων.

Η «παγωμένη» αγορά ακινήτων

Το τέλος του φθηνού χρήματος, «πάγωσε» τη δραστηριότητα στην αγορά των ακινήτων τόσο κατασκευαστικά όσο και από πλευράς πωλήσεων. Οι τράπεζες στέλνουν μηνύματα στους εμπλεκόμενους: πουλήστε ειδάλλως οι κατασχέσεις δεν θα αργήσουν.

Η πτώση της δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο μεταδίδεται σε ολόκληρη την οικονομία και θέτει σε κίνδυνο τόσο τις θέσεις εργασίας όσο και την ανάπτυξη.

Στις ΗΠΑ η προμηθεύτρια υλικών για κατοικίες Builders FirstSource προχώρησε σε περικοπές 2.600 θέσεων εργασίας. Η σουηδική Electrolux ανακοίνωσε σχέδια για να μειώσει το προσωπικό της κατά 4.000 εργαζόμενους, οι περισσότεροι εξ αυτών στη Βόρεια Αμερική.

Όπως τονίζει ο Ίαν Γκάθρι επικεφαλής στην ομάδα συμβούλων στη μεσιτική Jones Lang LaSalle, επί του παρόντος εκτυλίσσεται μια μοναδική συγκυρία από διάφορες περιστάσεις. Η αύξηση των επιτοκίων πιέζει ακόμη περισσότερο την αγορά ακινήτων. «Έχουμε μια σειρά από πιθανά δάνεια που θα αθετηθούν, την ώρα που οι αξίες βρίσκονται υπό πίεση όπως και οι χρηματοροές».

Η κρίση εξαπλώνεται με γοργούς ρυθμούς. Στις ΗΠΑ το μεσιτικό τμήμα της Brookfield, προειδοποίησε τον περασμένο Νοέμβριο ότι πιθανώς να δυσκολευθεί να αναχρηματοδοτήσει το χρέος της για δύο ουρανοξύστες στο κέντρο του Λος Άντζελες και δεν απέκλεισε το ενδεχόμενο της κατάσχεσης.

Η αδυναμία να εκπληρώσει την οικονομική της υποχρέωση η εταιρεία που κατασκευάζει της LegoLand στη Νότια Κορέα έχει προκαλέσει τριγμούς στη χώρα, αναγκάζοντας την κεντρική τράπεζα της χώρας να επέμβει ούτως ώστε να σταθεροποιήσει τις αγορές.

Η κατάσταση στην Ευρώπη

Εν μέσω της αθρόας φθηνής χρηματοδότησης, οι ιδιοκτήτες ακινήτων επιδόθηκαν στην απόκτηση νέων περιουσιακών στοιχείων μετά την κρίση, καθώς το κόστος δανεισμού ήταν χαμηλότερο του κέρδους από τα ακίνητα. Σύμφωνα όμως με ανάλυση του Bloomberg, το αποτέλεσμα ήταν η αγορά ακινήτων να έχει εξελιχθεί στον αδύναμο κρίκο στην κατηγορία junk, με την πιθανότητα να σκάσει μια φούσκα τα επόμενα δύο χρόνια να ανέρχεται στο 8%.

Ήδη οι ευρωπαϊκές ρυθμιστικές αρχές έχουν προειδοποιήσει ότι ορισμένα έργα στην Ευρώπη δεν θα είναι βιώσιμα: η ασθενέστερη ζήτηση για χώρους γραφείων μετά την πανδημία, το υψηλότερο κόστος των υλικών προκαλούμενο από τις καθυστερήσεις στις εφοδιαστικές αλυσίδες και το αυξανόμενο κόστος δανεισμού, δημιουργούν ένα εκρηκτικό μείγμα.

Πολλοί ιδιοκτήτες στην Ευρώπη αναγκάζονται να ρίξουν τις τιμές καθώς οι αγοραστές εκλείπουν. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Σουηδία, όπου οι τιμές έχουν επιδοθεί σε ελεύθερη πτώση, η Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB έχει συμφωνήσει να πουλήσει ακίνητα η αξία των οποίων αγγίζει το 1 δισ. δολάρια προκειμένου να αποπληρώσει το χρέος της.

Η κατάσταση στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού

Οι ενδείξεις για κρίση έχουν κάνει την εμφάνισή τους και στις ΗΠΑ. Παρά το γεγονός ότι τας ακίνητα παραμένουν υπερεκτιμημένα, οι τιμές τους αναμένεται να υποχωρήσουν μεταξύ 5% και 10% το 2023, όπως υποστηρίζει ο Μάικλ Νοτ, επικεφαλής έρευνας στη Green Street

Οι τράπεζες από τη μεριά τους εκπέμπουν σήματα κινδύνου, προειδοποιώντας για ζημίες. Στην ανακοίνωση των αποτελεσμάτων της για το δ΄ τρίμηνο του 2022, η Bank of America ανέφερε ότι περί του 1 δισ. δολαρίων σε δάνεια για χώρους γραφείων εμπεριέχουν τον κίνδυνο της αθέτησης. Η Wells Fargo από την άλλη, αναμένει περισσότερη πίεση στην αγορά ακινήτων από τη στιγμή που η ζήτηση συνεχίζει να εξασθενεί.