Ακίνητα: Τα «φιλέτα» της Γραμμής 4 – Πόσο αυξήθηκαν τα ενοίκια

«Προκαταβολές» για τις μελλοντικές υπεραξίες έχουν αρχίσει να ζητούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις περιοχές όπου θα περάσει η Γραμμή 4 του Μετρό, με τις τιμές πώλησης και ενοικίων να καταγράφουν σταθερά αυξητική τάση, που σε κάποιες περιπτώσεις αγγίζει και διψήφια ποσοστά ανόδου.

Παρότι οι 15 νέοι σταθμοί του Μετρό (Βεΐκου, Γαλάτσι, Ελικώνος, Κυψέλη, Δικαστήρια, Αλεξάνδρας, Εξάρχεια, Ακαδημίας, Κολωνάκι, Ευαγγελισμός, Καισαριανή, Πανεπιστημιούπολη, Ιλίσια, Ζωγράφου, Γουδή) δεν πρόκειται να λειτουργήσουν πριν από το 2030, τα ακίνητα ακόμη και σε περιοχές που κάποτε θεωρούνταν προσιτές για τα νοικοκυριά με μέσο και μικρό εισόδημα, όπως το Γαλάτσι, η Κυψέλη, ο Υμηττός, η Καισαριανή και τα Ιλίσια, έχουν αρχίσει ήδη να ακριβαίνουν.

Ακίνητα: Στα ύψη το κόστος ανέγερσης κτιρίων

Το ίδιο συνέβη – και συμβαίνει – και σε περιοχές, όπως ο Πειραιάς και τα δυτικά προάστια, οι οποίες το τελευταία απέκτησαν Μετρό.

Χαρακτηριστική περίπτωση είναι η αύξηση των τιμών των ακινήτων στο Αιγάλεω, μία συνοικία που ευνοείται λόγω και της κοντινής απόστασης με τα εκπαιδευτικά ιδρύματα (ΤΕΙ κ.λπ.), αλλά και το Περιστέρι.

Επίσης μετά την άφιξη του Μετρό περιζήτητα έχουν γίνει τα σπίτια στη Νίκαια, τον Κορυδαλλό και την Αγία Βαρβάρα.

Σύμφωνα με κτηματομεσίτες, τα σπίτια που βρίσκονται πέριξ των σταθμών μέσων σταθερής τροχιάς, όπως μετρό, ηλεκτρικός σιδηρόδρομος και τραμ, «εκτινάσσονται» στην πρώτη γραμμή της ζήτησης, με τα ενοίκια να είναι αυξημένα, τουλάχιστον κατά 10-12% σε σχέση με τα υπόλοιπα ακίνητα της ίδιας περιοχής, ενώ υψηλότερες είναι και οι τιμές αγοράς. Σημειώνεται ωστόσο ότι η αγορά κατοικιών «αντιδρά» με μεγαλύτερη καθυστέρηση συγκριτικά με εκείνη των μισθώσεων.

Ακίνητα – Αττική: Το top5 των αυξήσεων σε τιμές πώλησης και ενοίκια (πίνακες)

Ποιες είναι οι περιοχές των νέων σταθμών του Μετρό

Οι 15 νέοι σταθμοί του Μετρό της Αθήνας βρίσκονται στις εξής περιοχές:

– Βεΐκου στη συμβολή της Λεωφόρου Ομορφοκκλησιάς (Βεΐκου) με την οδό Τράλλεων στον Δήμο Γαλατσίου.

– Γαλάτσι στη συμβολή της Λεωφόρου Ομορφοκκλησιάς (Βεΐκου) και επί της συνέχειας αυτής, οδό Αγ. Γλυκερίας με την Λεωφόρο Γαλατσίου στον Δήμο Γαλατσίου.

– Ελικώνος στη συμβολή των οδών Αγίας Γλυκερίας και Πάρνηθος στον Δήμο Αθήνας, παρά τον λόφο Ελικώνος.

– Κυψέλη στη νοτιοανατολική πλευρά της πλατείας Κανάρη στον Δήμο Αθήνας, από την οδό Κυψέλης μέχρι την οδό Βελβενδού.

– Δικαστήρια στα δυτικά του συμπλέγματος των πρώην κτιρίων της σχολής Ευελεπίδων στον Δήμο Αθήνας, στη συμβολή των οδών Ευελπίδων και Μουστοξύδη.

– Αλεξάνδρας στη συμβολή της Λεωφ. Αλεξάνδρας με την οδό Μουστοξύδη στον Δήμο Αθήνας.

– Εξάρχεια επί της πλατείας Εξαρχείων, στη συμβολή των οδών Στουρνάρη και Σπ. Τρικούπη στον Δήμο Αθήνας.

Πώς αλλάζει το μετρό τον κυκλοφοριακό χάρτη της Αθήνας

– Ακαδημίας στην οδό Ακαδημίας, μεταξύ των οδών Ιπποκράτους και Σίνα στον Δήμο Αθήνας.

– Κολωνάκι επί της πλατείας Φιλικής Εταιρείας (πλατεία Κολωνακίου) στον Δήμο Αθήνας, στη συμβολή των οδών Σκουφά, Πατριάρχου Ιωακείμ, Καψάλη, Κουμπάρη και Κανάρη.

– Ευαγγελισμός στο πάρκο της Ριζάρη στον Δήμο Αθήνας, παράλληλα με την οδό Ριζάρη και διαγώνια σε σχέση με τον υφιστάμενο σταθμό Ευαγγελισμό της Γραμμής 3.

– Καισαριανή στη συμβολή της Λεωφόρου Εθνικής Αντιστάσεως με την Λεωφόρο Βασ. Αλεξάνδρου στον Δήμο Καισαριανής, μεταξύ των οδών Υμηττού και Τζων Κένεντυ.

– Πανεπιστημιούπολη στον χώρο της Πανεπιστημιούπολης του Εθνικού και Καποδιστριακού Πανεπιστημίου Αθήνας στον Δήμο Καισαριανής, βόρεια της εσωτερικής οδικής αρτηρίας.

– Ιλίσια στη οδό Ινδού και στις πλατείες Αόρνου και Κύπρου στον Δήμο Ζωγράφου.

– Ζωγράφου επί της πλατείας Αλεξανδρή (πλατεία Γαρδένιας) στον Δήμο Ζωγράφου, στη συμβολή των οδών Γ. Ζωγράφου και Γ’ Ορεινής Ταξιαρχίας με τη λεωφόρο Στρ. Αλεξάνδρου Παπάγου.

– Γουδή στην πλατεία Ελευθερίας και την οδό Λοχ. Σπηλιωπούλου στον Δήμο Ζωγράφου.

Υπολογίζεται ότι η Γραμμή 4 θα εξυπηρετεί συνολικά περίπου 340.000 επιβάτες ημερησίως, ενώ οι μετακινήσεις με ΙΧ αναμένεται να μειωθούν κατά 60.000 ημερησίως.

Πώς διαμορφώνονται σήμερα οι τιμές στον άξονα της Γραμμής 4

Μέσα σε ένα χρόνο οι τιμές των ενοικίων στο Γαλάτσι αυξήθηκαν σχεδόν 12% με βάση τα στοιχεία από την κτηματομεσιτική εταιρεία Potamianos Real Estate Group.

Στο Γαλάτσι, όπου θα ανοίξουν δύο σταθμοί του Μετρό, τα τελευταία χρόνια καταγράφεται έντονη ανοικοδόμηση, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που διαμερίσματα πωλούνται ακόμη και από τα σχέδια.

Ευνοημένες επίσης θα είναι η Κυψέλη και η συνοικία της Άνω Κυψέλης, με το ύψος των ενοικίων να έχει «εκτιναχθεί» τα τελευταία χρόνια, καθώς η προσφορά διαμερισμάτων έχει υποχωρήσει λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Όπως και στο γειτονικό Γαλάτσι τα μισθώματα των κατοικιών εμφανίζουν αύξηση πάνω από 11% σε ετήσια βάση, συγκρίνοντας το 2022 με το 2021.

Παράλληλα, αρχίζει να αυξάνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον κοντά στη στάση Δικαστήρια και Αλεξάνδρας, όπου οι μεσίτες κάνουν λόγο για άνοδο της ζήτησης, κυρίως για αυτοτελή κτίρια με στόχο να μετατραπούν σε γραφειακούς χώρους.

Ακίνητα: Πώς θα κινηθούν οι τιμές πώλησης το 2023

Την ίδια ώρα στα Εξάρχεια το «πάρτι» των τιμών συνεχίζεται. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2018, ένα τυπικό δυάρι 48 τ.μ. 30ετίας είχε μηνιαίο ενοίκιο στα 310 ευρώ, ενώ σήμερα κάποιος πρέπει να πληρώσει τουλάχιστον 380 – 400 μηνιαίως για να το μισθώσει.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι οι επενδυτές πιστεύουν πολύ στις γειτονιές που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας και σήμερα ανακατασκευάζονται αρκετά κτίρια με στόχο αγοραστές ή ενοικιαστές νεαρής ηλικίας (μεταξύ 20 και 40 ετών), που αναζητούν ακίνητο στο κέντρο της πόλης με εύκολη μετακίνηση μέσω Μετρό και μέσων μαζικής μεταφοράς.

Πάνω από 10% αυξήθηκαν οι τιμές των ενοικίων και στην περιοχή του Υμηττού, ενώ υψηλός ρυθμός ανόδου καταγράφεται και στην περιοχή του Ζωγράφου.

Απλησίαστες οι τιμές στον Πειραιά

Το τι θα συμβεί στις περιοχές οι οποίες θα αποκτήσουν τα επόμενα χρόνια Μετρό γίνεται καλύτερα αντιληπτό εάν δούμε τι συμβαίνει στις συνοικίες που συνδέθηκαν πρόσφατα με μέσα μεταφοράς σταθερής τροχιάς.

Ήδη, η πύκνωση των σταθμών του μετρό στα νοτιοδυτικά προάστια της Αττικής έχει αλλάξει και την εικόνα στην κτηματαγορά των περιοχών αυτών.

Όπως προκύπτει από τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία του Spitogatos Property Index (SPI), στο διάστημα από το 2018 μέχρι σήμερα, οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών στην Αττική εντοπίζονται στον Πειραιά με 46,6%, καθώς σήμερα η μέση τιμή αγγίζει τα 1.765 ευρώ ανά τ.μ. από 1.204 ευρώ ανά τ.μ. που ήταν πριν από 5 χρόνια.

Πολύ μεγάλη άνοδο παρουσιάζουν και οι τιμές πώλησης κατοικιών στα δυτικά προάστια κατά το ίδιο διάστημα.

Συγκεκριμένα, η αύξηση στη μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται σε 39%, καθώς πλέον φθάνει στα 1.580 ευρώ ανά τ.μ. από 1.136 ευρώ ανά τ.μ. που ήταν το 2018.

Σημαντική αύξηση την τελευταία διετία έχουν σημειώσει και οι τιμές των ενοικίων. Για παράδειγμα στην περιοχή του Κερατσινίου οι τιμές ενοικίασης ενός διαμερίσματος 55 τ.μ. κυμαίνονται στα 420 ευρώ μηνιαίως, όταν το 2020 διαμορφώνονταν στα 370 ευρώ και το 2018 στα 350 ευρώ.