Logistics: Μπαράζ επενδύσεων – Πώς διαμορφώνονται τιμές και αποδόσεις

Στο… ιερό δισκοπότηρο του real estate εξελίσσεται ο κλάδος των logistics με τις επενδύσεις και τις τιμές να αυξάνονται θεαματικά.

«Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 7,0% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις».

Αυτό αναφέρει ο Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis Property & Valuation Services, εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών, στο τελευταίο «Παρατηρητήριο αξιών» για την αγορά logistics.

Σημειώνεται ότι οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 3,0% – 3,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2023.

Τιμές ενοικίασης και επιφάνειες

Αυτή τη στιγμή, η υψηλότερη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης παρατηρείται στον Ασπρόπυργο με 4,5 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, ενώ ακολουθούν τα Μεσόγεια με 4,07 ευρώ/τ.μ. και η Ελευσίνα με 3,37 ευρώ/τ.μ. Πιο χαμηλές είναι οι τιμές στη ΒΙΠΕ Σίνδου με 2,85 ευρώ/τ.μ., στα Οινόφυτα με 2.61 ευρώ/τ.μ. και το Καλοχώρι με 2,52 ευρώ/τ.μ.

Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 8.100 τ.μ., δεύτερα σε σειρά είναι τα Μεσόγεια Αττικής με 4.150 τ.μ. και στην τρίτη  θέση έρχονται τα Οινόφυτα με 3.902 τ.μ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 3,345 τ.μ, η Ελευσίνα με 3.100 τ.μ. και το Καλοχώρι με επιφάνεια 2.070 τ.μ.

Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας

Η έλλειψη προσφοράς ανεβάζει τις τιμές

Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθεί το έργο.

«Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2023, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα μεγαλύτερο των 5,25 ευρώ/τμ/μήνα», επισημαίνεται από τον κ. Ξυλά.

Νέα projects

Πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2023.

Μάλιστα υπολογίζεται ότι έως το τέλος του 2024 θα προστεθούν περί τα 250.000 τ.μ. νέων χώρων.

Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Premia Properties, η Prodea Investments, η Trastor και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Dimand στη Βόρεια Ελλάδα.

Οι πέντε προκλήσεις

Σύμφωνα με την Geoaxis, είναι αναμφισβήτητο γεγονός ότι η πανδημία έδρασε ως επιταχυντής των τάσεων που υπήρχαν στην αγορά των αποθηκών τα τελευταία χρόνια. Η μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο ευνόησε τόσο πολύ τον κλάδο που πλέον μια εξαιρετικά μεγάλη πλειοψηφία επενδυτών και funds ψάχνουν να τοποθετηθούν, σε παγκόσμιο επίπεδο.

Ο μεγάλος ανταγωνισμός σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά έχουν ωθήσει τις αξίες σε πρωτοφανή επίπεδα, τις αποδόσεις σε μεγάλη συμπίεση και τον δείκτη κενότητας κοντά στο μηδέν.

Ενδεικτικά και μόνο αναφέρουμε ότι στην Γερμανία και στην Γαλλία οι αποδόσεις κινούνται πλέον στο 3,15% με κενότητα στο 2%. Η τάση αυτή αναμένεται να σταθεροποιηθεί παρά την αύξηση των επιτοκίων, όσο τα βασικά χαρακτηριστικά του κλάδου θα παραμένουν θετικά και τα προς επένδυση κεφάλαια θα συνεχίζουν να είναι σε αφθονία.

Η αγορά στην Ελλάδα, αν και εξαιρετικά μικρή σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, θα ακολουθήσει την ίδια θετική πορεία. Η ζήτηση θα δυναμώσει και άλλο, ενώ προβλέπουμε σημαντική αιχμή για τους χώρους ψυχρής αποθήκευσης τα επόμενα χρόνια. Ο κλάδος στο σύνολό του έχει να αντιμετωπίσει 5 κορυφαίες προκλήσεις οι οποίες συνοψίζονται στα παρακάτω:

1. Η διαθέσιμη γη για νέες αναπτύξεις θα είναι όλο και πιο δύσκολη (άρα και πιο ακριβή) στην εύρεσή της.

2. Οι πολεοδομικοί περιορισμοί θα ενταθούν.

3. Το κόστος κατασκευής θα είναι δύσκολο να προβλεφθεί καθώς υλικά και πληθωρισμός θα είναι παράγοντες αβεβαιότητας.

4. Το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί, ιδιαίτερα σε εκτός αστικών κέντρων περιοχές. Η επιλογή της θέσης θα είναι στο μέλλον άμεσα εξαρτώμενη από την τοποθεσία προέλευσης του εργατικού δυναμικού.

5. Η ανάπτυξη με όρους ESG θα επιφέρει αλλαγές στον τρόπο διακίνησης των προϊόντων με προσπάθεια μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, ενώ η υιοθέτηση της πράσινης ανανεώσιμης ενέργειας θα ενταθεί στην προσπάθεια μείωσης του ενεργειακού κόστους.