Ο πρίγκηπας και το αποτυχημένο real estate project που απειλεί την οικογενειακή περιουσία

Θα μπορούσε να είναι ένα success business story, με στοιχεία παραμυθιού καθώς πρωταγωνιστής είναι ένας πρίγκηπας, το οποίο όμως κατέληξε σε μια δικαστική διαμάχη που οι αντίδικοι δεν μιλούνται μεταξύ τους και με άδηλο το μέλλον ενός  σύγχρονου πύργου στην καρδιά της Βαρσοβίας.

Ας ξετυλίξουμε όμως το κουβάρι της ιστορίας από την αρχή.

Ο Philip Radziwill, όπως τον περιγράφει το δημοσιεύμα του Bloomberg, διαχειρίζεται την οικογενειακή του περιουσία από το γραφείο του στον έκτο όροφο του Royal Borough of Kensington & Chelsea του Λονδίνου, καθώς και από τα γραφεία στη Νέα Υόρκη και το Μονακό. Ψηλός, αδύνατος και μαυρισμένος, είναι ο 41χρονος γόνος πολωνικής και λιθουανικής βασιλικής οικογένειας, με ρίζα  και στην αμερικανική αριστοκρατία, καθώς ο παππούς του παντρεύτηκε την αδελφή της Jacqueline Kennedy.

Αφού αποφοίτησε από το Πανεπιστήμιο Brown εργάστηκε στην Goldman Sachs και στη Moore Capital Management. Στη συνέχεια αναζήτησε επενδυτικές ευκαιρίες διασχίζοντας τον κόσμο με ιδιωτικό τζετ και με αυτοκίνητα που οδηγούν σοφέρ. Μέχρι που η πατρογονική Βαρσοβία τράβηξε το ενδιαφέρον του, καθώς το κέντρο της πολωνικής πρωτεύουσας ήταν αρκετά υποβαθμισμένο, οπότε έτοιμο για ξένες επενδύσεις. Επιπλέον και ο πατέρας του ενθουσιάστηκε με την ιδέα, καθώς νοσταλγεί τη χώρα καταγωγής τους.

Ένα αταίριαστο επιχειρηματικό ζευγάρι

Για να μπορέσουν να εδραιωθούν στην αγορά της Πολωνίας θα χρειαστούν έναν Πολωνό. Έτσι ένας επενδυτικός τραπεζίτης τους σύστησε, τον Czarek Jarzabek, πρώην σύμβουλο της McKinsey. Ο 45χρονος Jarzabek  μεγάλωσε μέσα στη φτώχεια της Πολωνίας της σοβιετικής εποχής όταν οι άνθρωποι έπρεπε να ανταλλάσσουν ψωμί και γάλα. Σε αντίθεση με τον σικάτο Radziwill,  έχει πιο απλό στυλ και τα σγουρά ατίθασα μαλλιά του δίνουν την εικόνα ενός τρελού καθηγητή.

Η πρώτη τους όμως κοινή επένδυση, ένα κτίριο γραφείων στη Βαρσοβία, ήταν κερδοφόρια. Το κοινό fund διπλασίασε τα χρήματά του όταν το πούλησε για 100 εκατομμύρια ευρώ το 2016.

O πύργος Mennica Legacy Tower

Στη συνέχεια ήρθε η πολύ μεγαλύτερη συμφωνία με τη Mennica. O πύργος Mennica Legacy Tower είναι ορόσημο πλέον στην κεντρική επιχειρηματική περιοχή της Βαρσοβίας. Η Goettsch Partner  του Σικάγο, σχεδίασε τον ουρανοξύστη, ύψους 150 μέτρων, ένας 35-όροφος πύργος από γυαλί και χάλυβα με χαρακτηριστικές στρογγυλεμένες γωνίες.

Οι Radziwills επένδυσαν 17 εκατ. ευρώ και ο Jarzabek, εκτελεί χρέη διαχειριστή του Fund έναντι αμοιβής και ποσοστό 20% επί των κερδών. Ένας άλλος σημαντικός χρηματοδότης ήταν ο Zbigniew “Ziggy” Jakubas, ιδρυτής της Multico Spz, του πολωνικού ομίλου με συμμετοχές στις κατασκευές, τα είδη ένδυσης, τις εκδόσεις και τον κινηματογράφο. Ένας από τους πλουσιότερους ανθρώπους της Πολωνίας, παρείχε τη γη, η αξία της οποίας αποτιμάται σε 30 εκατομμύρια ευρώ, και σε αντάλλαγμα έλαβε το 50% των μετοχών του έργου. Τα πολωνικά συνταξιοδοτικά ταμεία των ασφαλιστικών εταιρειών MetLife και Aviva συνεισέφεραν συνολικά 17 εκατ. ευρώ. Τραπεζικά δάνεια ύψους 130 εκατ. ευρώ θα χρηματοδοτούσαν την κατασκευή και τα υπόλοιπα έξοδα.

Η χρονική συγκυρία φαινόταν ιδανική. Η απόφαση του Ηνωμένου Βασιλείου να αποχωρήσει από την Ευρωπαϊκή Ένωση τον Ιούνιο του 2016 έδωσε άμεση ώθηση καθώς βρετανικές εταιρίες αναζητούσαν στέγη για τις ευρωπαϊκές δραστηριότητες τους. Το ίδιο και η JPMorgan Chase, στελέχη της οποίας συναντήθηκαν με τον Jarzabek στη Βαρσοβία αλλά τελικά δεν κατέληξαν σε συμφωνία

Καθώς το έργο πλησίαζε προς την ολοκλήρωσή του μετά από κάποιες καθυστερήσεις στην κατασκευή, οι εταίροι αναζήτησαν μια διέξοδο. Στις αρχές του 2019 προσέλαβαν την εταιρεία ακινήτων CBRE Group. Η εταιρεία απευθύνθηκε σε 200 δυνητικούς επενδυτές σε όλο τον κόσμο. Από τις έξι προσφορές, ο βραχίονας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων της Deutsche Bank AG, η DWS, προσέφερε την καλύτερη: 468 εκατ. ευρώ, περισσότερα από 200 εκατ. ευρώ πάνω από το κόστος, σύμφωνα με πηγές που επικαλείται το Bloomberg, που επιθυμούν να διατηρήσουν την ανωνυμία τους.

Oι πρώτες ρωγμές στην εταιρική σχέση

Στη συνέχεια, η WeWork , ένας άλλος ενοικιαστής, κατέρρευσε και η DWS επέμεινε να μειώσει την προσφορά της κατά 10 εκατ. ευρώ. Οι συζητήσεις διήρκεσαν μήνες και στα τέλη Φεβρουαρίου του 2020, οι δύο πλευρές βρίσκονταν σε αδιέξοδο για μερικά εκατομμύρια ευρώ. Ο Radziwill ήθελε να ολοκληρωθεί η συναλλαγή. «Ο μεγαλύτερος εχθρός κάθε συμφωνίας είναι ο χρόνος», θυμάται να λέει στον Jarzabek, ο οποίος ωστόσο επέμενε στην αρχική προσφορά.

Η στάση του Jarzabek αποδείχθηκε λάθος. Μέχρι το τέλος Μαρτίου η Πολωνία  κηρύσσει lock down  λόγω πανδημίας. Τα γραφεία έχουν ερημώσει και η DWS φοβήθηκε. Μείωσε και πάλι την προσφορά της, αυτή τη φορά κατά 100 εκατομμύρια ευρώ.

Στη συνέχεια ο Radziwill ανακάλυψε ότι στα τέλη του 2017, χωρίς να ενημερώσει τους εταίρους του, ο Jarzabek είχε δανειστεί περίπου 30 εκατομμύρια ευρώ για να εξαγοράσει τα συνταξιοδοτικά ταμεία, με τα περισσότερα χρήματα να προέρχονται από μια άλλη επενδυτική εταιρεία. Επίσης, πούλησε ομόλογα ύψους 25 εκατ. ευρώ, που υποστηρίζονταν από το έργο, σε περισσότερους από 200 μικροεπενδυτές. Ο Jarzabek λέει ότι το έκανε αυτό επειδή το έργο αντιμετώπιζε έλλειψη ρευστότητας και οι Radziwills αρνήθηκαν να δεσμεύσουν χρήματα εκείνη τη στιγμή. Οι ίδιοι το αμφισβητούν αυτό και λένε ότι ανέλαβαν κάποια από τα έξοδα του Jarzabek.

Από διαχειριστής κατηγορούμενος

Η σχέση των εταίρων άρχισε να καταρρέει. Ο Radziwill, όπως επισημαίνεται στο δημοσιεύμα του Bloomberg, υποστηρίζει ότι η οικογένεια ανησυχούσε  για τη φήμη από ένα ενδεχόμενο σκάνδαλο. Προσέλαβαν δικηγορικό γραφείο και εξειδικευμένο λογιστή, οι οποίοι ερευνήσαν τους λογαριασμούς του Jarzabek και στη συνέχεια τον κατήγγειλαν στους εισαγγελείς της Βαρσοβίας για την πώληση των ομολόγων και την προσπάθειας πώλησης του κτιρίου σε ένα αμερικανικό hedge fund.

Έτσι το Απρίλιο του 2021  η αστυνομία επισκέφτηκε τον Jarzabek  στο σπίτι του. Τον περασμένο Αύγουστο, ο ίδιος και οι δικηγόροι του συναντήθηκαν με τους εισαγγελείς στο γραφείο τους, όπου του είπαν ότι ερευνάται για τη μη χρήση των εσόδων από τα ομόλογα σύμφωνα με τους όρους έκδοσής τους, λέει ο Jarzabek, ο οποίος αρνείται τις κατηγορίες.

Το αδιέξοδο της επένδυσης

Η κατάσταση έχει περιπλέξει ιδιαίτερα πλέον και η πώληση του κτηρίου θα μπορούσε να είναι η καλύτερη λύση. Η CPI Property Group, η οποία επενδύει σε ακίνητα σε όλη την Ευρώπη, προσφέρθηκε να αγοράσει το μερίδιο του Jarzabek και των Radziwills στα 385 εκατομμύρια ευρώ.

Σε αυτή την τιμή, οι Radziwills θα εισέπρατταν 35 εκατομμύρια ευρώ, δηλαδή το διπλάσιο της αρχικής τους επένδυσης. Ο Jarzabek θα έπρεπε να καταβάλει σχεδόν 2 εκατ. ευρώ. Το σημαντικότερο, περισσότερα από 50 εκατομμύρια ευρώ θα πήγαιναν για την εξόφληση των πιστωτών του. Όμως οι Radziwills επέμεναν για 9 εκατ. ευρώ περισσότερα. Κανένα από τα δύο μέρη δεν μπόρεσε να συμφωνήσει και η CPI κατέληξε να αποχωρήσει.

Για να βγουν από το αδιέξοδο, οι Radziwills προσέλαβαν την Georgette Mosbacher, πολιτική λειτουργό που είχε πρόσφατα παραιτηθεί από πρέσβειρα των ΗΠΑ στην Πολωνία. Στην αρχή η Mosbacher απευθύνθηκε στον Jakubas, τον ιδρυτή του πολωνικού ομίλου, ο οποίος είχε επενδύσει στο ακίνητο. Διαφώνησαν όμως στο αντίτιμο.

Η δικαστική διαμάχη

Οι Radziwill τότε απέκλεισαν εντελώς τον Jarzabek. Στις 6 Αυγούστου, στο γραφείο  του διορισμένου από το δικαστήριο διαχειριστή στη Βαρσοβία, τον απομάκρυναν από το διοικητικό συμβούλιο της εταιρείας στην οποία ανήκε ο πύργος Mennica Legacy Tower χωρίς να του το πουν, σύμφωνα με ανώνυμες πηγές.

Με αυτή όμως την κίνηση παραβίασαν τους όρους του δανείου, ύψους 130 εκατ. ευρώ από την MBank που χρηματοδότησε το κτίριο. Ο Jarzabek κατέθεσε αγωγή σε δικαστήριο της Βαρσοβίας, κάνοντας λόγο για παράνομη απομάκρυνσή του. Ο Radziwill δήλωσε ότι ήταν ο μόνος τρόπος για να σταματήσει ο Jarzabek να λειτουργεί παράνομα.  Ο πολωνός όμως δικαστής είχε διαφορετική άποψη και έκρινε άκυρη την απομάκρυνση.

Oι δυο πλευρές συνεχίζουν να μην διαπραγματεύονται και το μέλλον του Mennica Legacy Tower παραμένει άδηλο.

Τον Νοέμβριο, η MBank τους ανακοίνωσε ότι θα κατασχέσει το κτήριο εάν δεν εξοφλούσαν το δάνειό τους. Στα τέλη Δεκεμβρίου, ο Jakubas, ο ιδρυτής του ομίλου, υπέβαλε προσφορά για την εξαγορά των Radziwills σε μια συμφωνία που αποτιμούσε το έργο στα 400 εκατομμύρια ευρώ. Εάν κι δεν συμφωνήσουν σε αυτή την προσφορά υπάρχει μια ολοένα και πιο πραγματική πιθανότητα οι Radziwills να μην διπλασιάσουν την επένδυσή τους και ο Jarzabek να δυσκολευτεί να αποπληρώσει τους πιστωτές του. Ο πρίγκηπας να αποχαιρετίσει το πολωνικό όνειρο και ο αυτοδημιούργητος Πολωνός, που γεννήθηκε στη φτώχεια να αντιμετωπίζει την οικονομική καταστραφή