Alpha Bank: Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα είναι σε ανοδική τροχιά

Την πορεία του κόστους στέγασης στην Ελλάδα αναλύει η Alpha Bank, σε ανάλυσή της, διαπιστώνοντας ότι συνεχίζεται η άνοδος των τιμών στα ακίνητα.

Όπως αναφέρεται στην έκθεση, οι ονομαστικές τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα παραμένουν σε ανοδική τροχιά, από το πρώτο τρίμηνο του 2018 και μετά. Μετά από μια προσωρινή υποχώρηση του ρυθμού ανόδου, κατά τη διάρκεια της πανδημίας, η αύξηση των τιμών επιταχύνθηκε εκ νέου, από τις αρχές του 2021, φθάνοντας, το τρίτο τρίμηνο του 2022, στο 11,2% σε ετήσια βάση (Γράφημα 1α).

Ο αντίστοιχος ρυθμός μεταβολής των τιμών κατοικιών στην Ευρωζώνη επιβραδύνθηκε, το τρίτο τρίμηνο του 2022, σε 6,8%, από 9,2% στο δεύτερο και 9,8% στο πρώτο τρίμηνο του έτους. Η άνοδος των τιμών των κατοικιών, οδηγεί αφενός σε αύξηση του μη χρηματοοικονομικού πλούτου των νοικοκυριών, γεγονός που αφορά σημαντικό μέρος του πληθυσμού, δεδομένου του υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας (Γράφημα 3α).

Αφετέρου, η παράλληλη άνοδος των τιμών της ενέργειας, των ενοικίων, καθώς και των επιτοκίων, επιδρά αυξητικά στο κόστος της στέγασης, το οποίο, σύμφωνα με τον ορισμό της Eurostat, περιλαμβάνει ενοίκια, ή δόσεις στεγαστικών δανείων και το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας (ύδρευση, ηλεκτρισμό, θέρμανση).

Στο παρόν Δελτίο παραθέτουμε τα διαθέσιμα στοιχεία που αφορούν στο κόστος στέγασης στη χώρα μας, καθώς και τους παράγοντες που θα επηρεάσουν την εξέλιξή του βραχυπρόθεσμα.

Κόστος στέγασης: Αρνητική πρωτιά για την Ελλάδα στην ΕΕ

Πιο αναλυτικά, σε ό,τι αφορά στα ενοίκια στην Ελλάδα, σύμφωνα με τον σχετικό υποδείκτη του Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών καταναλωτή (ΕνΔΤΚ), αυτές ακολουθούν ανοδική πορεία, από το δεύτερο τρίμηνο του 2021 και μετά (Γράφημα 1β). Ο ρυθμός αύξησής τους υπερέβη, μάλιστα, τον ρυθμό ανόδου του αντίστοιχου δείκτη της Ευρωζώνης, το τέταρτο τρίμηνο του 2022 (2,6%, έναντι 2,1%). Σημειώνεται ότι ο ΕνΔΤΚ-Ενοίκια στην Ευρωζώνη αυξανόταν με ρυθμό 1,3%, κατά μέσο όρο, από το 2018 έως και τα μέσα του προηγούμενου έτους, ενώ στην Ελλάδα το 2018 κατέγραψε πτώση και τη διετία 2019-2020 παρέμεινε σχεδόν αμετάβλητος.

Μείωση σε σχέση με την προηγούμενη 10ετία

Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα, αν και υψηλό, έχει μειωθεί σημαντικά σε σύγκριση με την προηγούμενη δεκαετία, δηλαδή κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, το κόστος της στέγασης στη χώρα μας, ως πoσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος, διαμορφώθηκε σταδιακά το 2021 σε 34,2%, από 42,5% το 2014 (Γράφημα 2α). Αξίζει να σημειωθεί ότι το μερίδιο των δαπανών στέγασης επί του διαθέσιμου εισοδήματος ήταν σημαντικά υψηλότερο το 2021 για νοικοκυριά με ένα άτομο (47,6%), έναντι των νοικοκυριών που απαρτίζονται από δύο άτομα (31,7%).

Επιπρόσθετα, το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε νοικοκυριά, για τα οποία το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους (overburden rate), ήταν το 2021 υψηλότερο για όσους ενοικιάζουν (74,6%), έναντι των ιδιοκτητών που αποπληρώνουν στεγαστικό, ή άλλο δάνειο (18,5%) αλλά και για τους κατοίκους των πόλεων (32,4%), σε σύγκριση με όσους διαμένουν σε αγροτικές περιοχές (22%). Συνολικά στη χώρα μας, το overburden rate διαμορφώθηκε το 2021 σε 28,8% (Γράφημα 2β). Όλα τα ανωτέρω ποσοστά έχουν αποκλιμακωθεί σημαντικά σε σύγκριση με τη διετία 2014-2015 -όταν καταγράφηκαν οι υψηλότερες τιμές τουλάχιστον των τελευταίων δώδεκα ετών-, παρά την πτώση του κόστους της στέγασης στο ίδιο χρονικό διάστημα, εξαιτίας της πτώσης του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών (σε τρέχουσες τιμές), κατά 25,1% μεταξύ 2010 και 2015 (Γράφημα 2α). Σημειώνεται ότι το κόστος στέγασης στο εν λόγω γράφημα προσεγγίζεται από τον δείκτη ΕνΔΤΚ-Στέγαση, ο οποίος περιλαμβάνει τις κατηγορίες ενοίκια, επισκευή και συντήρηση κατοικίας, σχετικές υπηρεσίες, όπως η ύδρευση, αλλά και προϊόντα ενέργειας που σχετίζονται με τη θέρμανση (ηλεκτρισμός, φυσικό αέριο, πετρέλαιο θέρμανσης κ.λπ.).

Τα δημογραφικά χαρακτηριστικά

Σε συνέχεια της ανωτέρω ανάλυσης για το κόστος της στέγασης, αξίζει να αναφερθούν ορισμένα δημογραφικά χαρακτηριστικά της αγοράς κατοικίας (στοιχεία Eurostat, 2021):

· Το ποσοστό των ατόμων που διαμένουν σε ιδιόκτητα σπίτια ανήλθε το 2021 στο 73,3% στην Ελλάδα, χαμηλότερα από τα αντίστοιχα ποσοστά της Πορτογαλίας (78,3%), της Ισπανίας (75,8%) και της Ιταλίας (73,7%), αλλά υψηλότερα έναντι της Γαλλίας (64,7%) και της Γερμανίας (49,5%), καθώς και του μέσου όρου της ΕΕ-27 (69,9%) (Γράφημα 3α).

· Το ποσοστό των ενοικιαστών διαμορφώθηκε το 2021 σε 26,7% στην Ελλάδα, έναντι 30,1% στην ΕΕ-27.

· Επιπλέον, ο μέσος αριθμός δωματίων ανά άτομο διαμορφώθηκε στο 1,3 στην Ελλάδα, έναντι 1,6 στην ΕΕ-27, ενώ, αντίθετα, ο μέσος αριθμός ατόμων ανά νοικοκυριό στην Ελλάδα (2,6) υπερέβη τον αντίστοιχο στην ΕΕ-27 (2,3) (Γράφημα 3β).

· Τέλος, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, περίπου το 69% του πληθυσμού κατοικεί σε μεγάλες πόλεις, προάστια και μικρότερες πόλεις και το 30,7% σε αγροτικές περιοχές.

Η εξέλιξη του βάρους των δαπανών στέγασης στον οικογενειακό προϋπολογισμό, βραxυπρόθεσμα, θα προκύψει ως το συνδυαστικό αποτέλεσμα διαφόρων παραγόντων, μεταξύ των οποίων:

Πρώτον, της εξέλιξης του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, το οποίο αυξήθηκε κατά

6,5% σε ετήσια βάση, το πρώτο εννεάμηνο του 2022 (Γράφημα 2α). Αξίζει μάλιστα να σημειωθεί ότι, σε σύγκριση με το ίδιο διάστημα του 2019, το ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε, το εννεάμηνο Ιανουαρίου-Σεπτεμβρίου του 2022, κατά 10,4%.

Δεύτερον, της πορείας του Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΕνΔΤΚ)-Στέγαση, ο οποίος κατέγραψε ετήσια άνοδο ύψους 25% το 2022, κυρίως λόγω της ανόδου των τιμών των προϊόντων ενέργειας (ηλεκτρισμός, φυσικό αέριο, πετρέλαιο θέρμανσης κ.λπ.), οι οποίες αυξήθηκαν κατά 50,8% πέρυσι.

Τρίτον, της εξέλιξης των ενοικίων, όσον αφορά στους ενοικιαστές. Ο ΕνΔΤΚ-Ενοίκια, ο οποίος, όπως προαναφέρθηκε, αποτελεί υποδείκτη του ΕνΔΤΚ-Στέγαση, αυξήθηκε συνολικά το 2022 κατά 1,3%.

Τέταρτον, της εξέλιξης των επιτοκίων που επηρεάζει τους ιδιοκτήτες ακινήτων με στεγαστικό ή άλλο δάνειο. Σημειώνεται ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχει αυξήσει τα βασικά επιτόκια κατά 300 μονάδες βάσης από τον Ιούλιο του 2022, προκειμένου να μετριάσει τις πληθωριστικές πιέσεις στην Ευρωζώνη, με αποτέλεσμα την αύξηση του κόστους εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου. Ωστόσο, μέρος της αύξησης, ειδικά για τα ευάλωτα νοικοκυριά στη χώρα μας, αναμένεται να καλυφθεί από τις εισφορές των τεσσάρων συστημικών τραπεζών, στο πλαίσιο των δράσεων εταιρικής κοινωνικής υπευθυνότητας. Σύμφωνα με το σχέδιο που έχει τεθεί σε εφαρμογή, προβλέπεται επιδότηση ποσοστού 50% της αύξησης του επιτοκίου, με ημερομηνία έναρξης για τον υπολογισμό της αύξησης την 30ή Ιουνίου 2022 και για διάστημα 12 μηνών.