Μικρομεσαίες επιχειρήσεις: Το gentrification στην Αθήνα και οι επιπτώσεις

Μια «ακτινογραφία» των αλλαγών που συντελούνται τα τελευταία χρόνια στο κέντρο της Αθήνας και των επιπτώσεών τους στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις προσφέρει έρευνα του ΙΜΕ της ΓΣΕΒΕΕ η οποία μελετά το φαινόμενο του «εξευγενισμού» – όπως αποδίδεται στα ελληνικά η διεθνής τάση του «gentrification», της μετάλλαξης της φυσιογνωμίας αστικών περιοχών μέσω της αλλαγής του προφίλ των ατόμων που κατοικούν, επισκέπτονται ή δραστηριοποιούνται στις εν λόγω περιοχές.

Πρόκειται για μια διαδικασία που βρίσκεται σε άμεση αλληλεξάρτηση με τις τιμές των ακινήτων, οι οποίες με τη σειρά τους επηρεάζονται από σειρά παραγόντων, όπως πολεοδομικές παρεμβάσεις ή άνοδος του τουριστικού ρεύματος.

Airbnb: Κέρδη-ρεκόρ για την «πλατφόρμα διαμοιρασμού» που εξελίχθηκε σε βιομηχανία δισεκατομμυρίων

Όπως σημειώνεται στο προοίμιο της έρευνας την οποία υπογράφει η αρχιτέκτονας, πολεοδόμος και ερευνήτρια Όλγα Μπαλαούρα, αν και μελέτες για το gentrification στην Αθήνα εκπονούνται ήδη από τη δεκαετία του 2000, «σήμερα βρισκόμαστε σε μια νέα φάση ανάπτυξης του αθηναϊκού τοπίου, μέσα από διαδικασίες και μετασχηματισμούς που συνδέονται με τον αστικό τουρισμό».

«Η ανάπτυξη του τουρισμού, μετά από μια περίοδο μεγάλης υποτίμησης των ακινήτων μέσα στην κρίση, καθώς και άλλες διαδικασίες που προηγήθηκαν και ακολούθησαν αυτής, διαμόρφωσαν τους όρους για την αύξηση των τιμών γης και ενοικίων και προκάλεσαν αλλαγές στις οικονομικές και αστικές λειτουργίες της πόλης και την καθημερινότητα των πολιτών».

Η μελέτη «επιχειρεί την καταγραφή των σύγχρονων τάσεων και μετασχηματισμών οι οποίοι προσδιορίζουν τον χαρακτήρα της πόλης μέσω πολιτικών και διαδικασιών και επηρεάζουν τις χρήσεις, τις λειτουργίες, τα πρότυπα ιδιοκτησίας και κατοικίας και συνολικά την πρόσβαση σε αγαθά και υπηρεσίες». Στην περίπτωση της Αθήνας, «ενδείξεις αυτής της αλλαγής είναι η δημιουργία ενός οιονεί “θεματικού πάρκου” με μεγάλο γεωγραφικό εκτόπισμα σε κεντρικές περιοχές, αποτελούμενο από χρήσεις κατανάλωσης, τουρισμού κι αναψυχής». «Η εικόνα του κέντρου μεταβάλλεται με ταχείς ρυθμούς σε κτίρια και χρήσεις με ιδιαίτερη δυναμική, καθοδηγούμενη από την ιδιωτική πρωτοβουλία, κυρίως τον κλάδο του real estate, τη δημόσια πολιτική και τις διεθνείς και τοπικές τάσεις της βιομηχανίας του τουρισμού», περιγράφεται, ενώ τονίζεται ότι «στο πλαίσιο αυτό, η επιτελούμενη αναμόρφωση της πόλης μεταβάλλει την καθημερινότητα των κατοίκων, των επιχειρήσεων και εργαζομένων».

Ένα «μωσαϊκό» σε αποσύνθεση

Όπως αναφέρεται στη μελέτη του ΙΜΕ της ΓΣΕΒΕΕ, ενδείξεις της αστικής αναδιάρθρωσης που έχει ως αποτέλεσμα «τον άμεσο ή έμμεσο εκτοπισμό κατοίκων, χρηστών και χρήσεων» αποτελούν «η κρίση στην κατοικία», η απώλεια σε μεγάλο βαθμό «της χαρακτηριστικής πολυλειτουργικότητας της Αθήνας, που προκύπτει από τη μίξη χρήσεων και οικονομικών δραστηριοτήτων» και η «μονοκαλλιέργεια των χρήσεων τουρισμού και αναψυχής σε μεγάλα τμήματα παραδοσιακών εμπορικών ζωνών και στις γειτονιές, όπου μαζί με την κατοικία επικρατεί η μικρή επιχειρηματική δραστηριότητα».

«Η νέα συνθήκη παράγει πολλαπλούς εκτοπισμούς που γεννούν κοινωνική και χωρική ανισότητα, αλλά θέτουν επιπλέον και νέα ζητήματα και ερωτήματα για πολιτικές που να αναχαιτίζουν φαινόμενα gentrification και να ενθαρρύνουν την κοινωνική, περιβαλλοντική δικαιοσύνη και οικονομική βιωσιμότητα της πόλης», εξηγείται.

Η «χωρική εγγύτητα και η μείξη της οικονομικής δραστηριότητας με την κατοικία και άλλες κεντρικές χρήσεις της πόλης» αποτελούν «ζωτικό παράγοντα και συγκροτητικό χαρακτηριστικό της πολυλειτουργικότητας της Αθήνας και της κοινωνικής της δυναμικής σε όλη τη μεταπολεμική περίοδο», εξηγεί η μελέτη. «H παρουσία, συνήθως με μεγάλο ιστορικό βάθος, μικρών επιχειρήσεων, διαφορετικών, ομοειδών και αλληλένδετων κλάδων, οργανωμένες σε πιάτσες, οι οποίες μέσω των τοπικών και ευρύτερων δικτύων που δημιουργούν, συμβάλλει σημαντικά στην οικονομική και κοινωνική αναζωογόνηση ολόκληρων περιοχών, εντός και πέρα των φυσικών τους ορίων», σημειώνεται.

Η δημιουργία αυτού του «μωσαϊκού» ήταν ακούσιο αποτέλεσμα της πολιτικής της αντιπαροχής η οποία «δημιούργησε έναν προνομιακό χώρο, προστατευμένο από την εισδοχή μεγάλων παικτών, όπως οι ιδιωτικές τράπεζες και οι μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες, όπου μπόρεσαν να αναπτύξουν πρωτοβουλία πολύ ευρείες κοινωνικές ομάδες στις οποίες εντάσσονταν οι νέοι οικιστές, οι πολυάριθμοι μικροϊδιοκτήτες γης, οι μικροεργολάβοι και οι επίσης πολυάριθμοι λοιποί απασχολούμενοι στον οικοδομικό τομέα». Η Αθήνα δηλαδή, όπως και άλλες μεγάλες πόλεις της Νότιας Ευρώπης, αναπτύχθηκαν μακριά από την αυστηρή λογική της δημιουργίας «ζωνών» (άλλη για κατοικία, άλλη για εργασία, άλλη για εμπόριο κλπ), που επικράτησε στη βόρεια Ευρώπη.

Οι πρώτες πιέσεις

Τις τελευταίες δεκαετίες η εικόνα αυτή του αθηναϊκού κέντρου είχε ήδη αρχίσει να δέχεται πιέσεις από τις παρεμβάσεις ανάδειξης του ιστορικού κέντρου, χωρίς «παράλληλα μέτρα κοινωνικού σχεδιασμού».

«Την περίοδο μετά το 2000, τάσεις εξευγενισμού εντοπίζονται γύρω από το Ιστορικό Κέντρο σε συνοικίες όπως ο Ψυρρής, το Γκάζι, το Μεταξουργείο, τα Πετράλωνα κ.α», αναφέρεται στην έρευνα. «Πρώην εργατικές γειτονιές της δυτικής Αθήνας μετατρέπονται σε μονοθεματικούς τόπους διασκέδασης (Ψυρρής, Γκάζι). Άλλες περιοχές, όπως το Μεταξουργείο, εμφανίζουν φαινόμενα οικιστικού gentrification, μέσα από διαδικασίες επανεπένδυσης κεφαλαίων από νέους εύπορους κατοίκους και εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων, με την αρωγή του Δήμου και του Κράτους για διευκολύνσεις χρηματοδότησης σε προγράμματα αστικής αναζωογόνησης. Άλλες, λαϊκές περιοχές κατοικίας, μετατράπηκαν σε νέο-τρέντυ προορισμούς φαγητού, ποτού και κατοικίας για εύπορα στρώματα (Πετράλωνα).» Πρόκειται για μετασχηματισμούς που, «παρά τις αντιφάσεις που προκύπτουν από την συνύπαρξη ετερόκλητων κοινωνικά πληθυσμών, επέδρασαν καταλυτικά στον αστικό και κοινωνικό χαρακτήρα των περιοχών αυτών, οδηγώντας σε εκτοπισμό κατοίκους, χρήστες και δραστηριότητες».

Κρίση και «τουριστικοποίηση»

Ακολούθησε η περίοδος της πολυετούς κρίσης και των μέτρων λιτότητας, που οδήγησε σε «υποβάθμιση της ζωής και της καθημερινότητας» η οποία «εντάθηκε μετά τη διάλυση των κρατικών μηχανισμών και την κατάρρευση των κοινωνικών υποδομών της πόλης καθώς και της απουσίας έργων ανανέωσης του αστικού ιστού». Η μικρομεσαίες επιχειρήσεις βρέθηκαν στο επίκεντρο του κυκλώνα, με την αναλογία κλειστών επαγγελματικών στεγών στην εμπορική αγορά της Αθήνας να φτάνει στο αποκορύφωμά της το 2013 με ποσοστό 32,3%.

Ταυτόχρονα με τα κλειστά καταστήματα εκτοξεύτηκε και ο αριθμός των κενών κατοικιών (υπολογίζονταν σε 132.000 το 2011), στρώνοντας το έδαφος για μια απρόβλεπτη εξέλιξη που θα καθόριζε όμως τα επόμενα χρόνια τη φυσιογνωμία του αθηναϊκού κέντρου: Την εκτόξευση του τουριστικού ρεύματος.

Όπως αναφέρεται στην έρευνα, «μέσα στην κρίση, από το 2013 και μετά, ο αστικός τουρισμός μεγεθύνεται στην Αθήνα, και ειδικά την περίοδο 2016 – 2019 η αύξηση του εμφανίζεται μεγαλύτερη απ’ ότι στο σύνολο της Ελλάδας». Τα στοιχεία είναι εντυπωσιακά: Οι αφίξεις των ξένων επισκεπτών στην Αθήνα αυξήθηκαν από 4,5 εκατ. σε 6 εκατ., ενώ οι αφίξεις στον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών αυξήθηκαν κατά 27%, βάσει στοιχείων του ΙΝΣΕΤΕ, με την ελληνική πρωτεύουσα να κερδίζει συνεχώς έδαφος στην παγκόσμια τουριστική αγορά ως ξεχωριστό «brand» και «city break» προορισμός για όλο το χρόνο.

Η αύξηση του τουριστικού ρεύματος προς την πρωτεύουσα συμπίπτει με την εμφάνιση και εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης,  η οποία «αρχικά αναπτύσσεται ως δραστηριότητα που επιφέρει ένα συμπληρωματικό εισόδημα σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες, ανάλογο της τοποθεσίας, σύντομα όμως παίρνει διαστάσεις βιομηχανίας μέσω της υπερσυγκέντρωσης δεκάδων ή εκατοντάδων ακινήτων σε εταιρίες διαχείρισης».

Ο αντίκτυπος της τουριστικοποίησης στην Αθήνα έχει πολλαπλές επιπτώσεις που επηρεάζουν τόσο την αγορά κατοικίας, όσο και την οικονομική ζωή και τη συνολική διαμόρφωση του αστικού χώρου. «Η μετατροπή κατοικιών σε τουριστικό προϊόν, περιόρισε την προσφορά κατοικίας για μακροχρόνια μίσθωση στην αγορά και οδήγησε σε αύξηση των τιμών», αναφέρεται στην έρευνα, ενώ «εκτός από τη κατοικία, χρήσεις συνδεδεμένες με τον τουρισμό και την κατανάλωση (Airbnb, εστίαση) επηρέασαν και προκάλεσαν άμεσους ή έμμεσους εκτοπισμούς και αλλαγές χρήσεων σε οικονομικές δραστηριότητες που αναπτύσσονται σε κεντρικές αγορές και πιάτσες και αφορούν σε χρήσεις εξειδικευμένου εμπορίου και μικρής βιοτεχνίας (εργαστήρια)».

Παρόλα αυτά, μέχρι και το 2017 ο Δήμος Αθηναίων παρέμενε «ένα αστικό κέντρο υπηρεσιών κι εμπορίου όπου επικρατούν εμπορικές επιχειρήσεις, επιχειρήσεις υπηρεσιών και επαγγελματικές, επιστημονικές και τεχνικές δραστηριότητες». Το ποσοστό των μεταποιητικών δραστηριοτήτων στο παραγόμενο προϊόν της Αθήνας υπολογίζεται άλλωστε σε περίπου 10%.

Η Αθήνα αλλάζει

Το γεγονός αυτό όμως δεν είναι αρκετό για να ανατρέψει τις αλλαγές που επιφέρει στο κέντρο της Αθήνας η τουριστικοποίηση και το gentrification, μεταξύ των οποίων η αλλαγή του προφίλ των κατοίκων. «Η κατοικία αλλάζει χαρακτήρα και χέρια: Η καθίζηση της κτηματαγοράς και η υποτίμηση της τιμής της κατοικίας την περίοδο της κρίσης καθώς και η αύξηση της ζήτησης από το εξωτερικό, δημιούργησε ευκαιρίες για επενδύσεις από νέους ‘’παίχτες’’ που εμφανίζονται σήμερα στην κατασκευή και τη διαχείριση ακινήτων», περιγράφεται στη μελέτη του ΙΜΕ της ΓΣΕΒΕΕ.

«Η αύξηση του τουρισμού συνέβαλε σε μεγάλο βαθμό σε αυτήν την τροχιά. Το Airbnb και η εκθετική ανάπτυξη χρήσεων συναφών με τον τουρισμό και την αναψυχή (ξενοδοχεία, καφέ, μπαρ, εστίαση) επιφέρουν αλλαγές όχι μόνο στα ενοίκια και στον εκτοπισμό των χρήσεων κατοικίας, αλλά συνιστούν παράγοντα κινητοποίησης μιας ευρύτερης αγοράς με αναφορά στον τουρισμό και τη διασκέδαση, που αλλάζει τις υπάρχουσες δραστηριότητες στις γειτονιές αυτές», σημειώνεται.

Οι μεταβολές αυτές «επηρεάζουν την τοπική οικονομία και την επιχειρηματικότητα, προκαλώντας πολλαπλές πιέσεις στις επιχειρήσεις που προέρχονται από την αύξηση των ενοικίων και την αλλαγή στον χαρακτήρα της ζήτησης». Προκαλούν όμως και «μετάλλαξη της γειτονιάς και της καθημερινότητας όσων ζουν και δραστηριοποιούνται σε αυτή (μετασχηματισμός χρήσεων, θόρυβος, απώλεια αίσθησης γειτονιάς)» συμπεριλαμβανομένης «της απώλειας λειτουργιών στις οποίες βασίζονται οι κάτοικοι με χαμηλό εισόδημα για την καθημερινή τους ζωή, της εμπορευματοποίησης του δημόσιου χώρου ή της οικονομικής προσβασιμότητας σε τόπους και υπηρεσίες».

Τέλος, τονίζεται ότι η εξάρτηση της αστικής οικονομίας από τον τουρισμό «εγείρει ποικίλα ζητήματα σχετικά με τη περιβαλλοντική, και οικονομική βιωσιμότητα των πόλεων που στηρίζονται είτε αποκλειστικά ή σε μεγάλο βαθμό σε αυτόν», ενώ υπογραμμίζεται ότι πολιτικές και πρακτικές προώθησης του αστικού́ τουρισμού́ στο κέντρο της Αθήνας ενίσχυσαν τις τάσεις αυτές, τόσο με την απουσία ρυθμιστικού πλαισίου όσο και με την προώθηση «έργων ανάπλασης μέσω ad hoc διαδικασιών και κύριο επισπεύδοντα την ιδιωτική πρωτοβουλία».

Οι επιπτώσεις στις ΜμΕ

Υπό το πρίσμα όλων των παραπάνω, οι επιπτώσεις για τις μικρές επιχειρήσεις – σύμφωνα πάντα με την έρευνα του ΙΜΕ της ΓΣΕΒΕΕ – είναι πολλαπλές. «Οι ραγδαίες αλλαγές και οι μετασχηματισμοί στο εμπόριο τα τελευταία χρόνια, αλλοιώνουν την ιστορική του δομή και ανθεκτικότητα που είχε για πολλές δεκαετίες. Καταστήματα εξειδικευμένου εμπορίου, με μεγάλο ιστορικό βάθος, βασισμένα σε παραγωγικά δίκτυα, κλείνουν από την επέλαση της βραχυχρόνιας οικονομικής δραστηριότητας όπως της εστίασης αλλά και την τουριστική δραστηριότητα που ασκεί ανισομερείς πιέσεις στις τοπικές αγορές.

»Οι παραπάνω εκτοπισμοί, άμεσοι (μέσω της αύξησης των ενοικίων, τις αλλαγές στη χρήση των καταστημάτων ή της μετατροπής ολοκλήρων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες) ή έμμεσοι, μέσω των μεταλλαγών που υφίστανται οι χρήσεις και οι πιάτσες και επηρεάζουν τα εσωτερικά και εξωτερικά σε αυτές δίκτυα, τις αλλαγές στη ζήτηση και τις προτιμήσεις του καταναλωτικού κοινού κ.α., συντελούνται με ταχείς ρυθμούς επηρεάζοντας ακόμα και επιχειρήσεις που άντεξαν μέσα στη κρίση».

Στη διαμόρφωση του νέου τοπίου «συντελούν η ανάπτυξη του ‘’boutiquing’’ με το εξειδικευμένο μάρκετινγκ και τα εξατομικευμένα αγαθά, η διάδοση την ψηφιοποίησης (digitalization) και ο ανταγωνισμός που προκαλείται από τις μεγάλες αλυσίδες καταστημάτων».

Πλέον, στις παραπάνω αλλαγές «έρχονται να προστεθούν οι συνολικές ανατιμήσεις και ο πληθωρισμός ειδικά σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών, το καθεστώς φορολογίας (έμμεσης και άμεσης), το κόστος ενέργειας και ενοικίου που δυσχεραίνουν την επιβίωση κατοίκων και επιχειρήσεων στην πόλη της Αθήνας». Δημιουργείται έτσι μια νέα συνθήκη που «παράγει πολλαπλούς εκτοπισμούς που γεννούν κοινωνική και χωρική ανισότητα αλλά θέτουν επιπλέον και νέα ζητήματα και ερωτήματα για πολιτικές που να αναχαιτίζουν φαινόμενα gentrification και να ενθαρρύνουν την κοινωνική, περιβαλλοντική δικαιοσύνη και οικονομική βιωσιμότητα της πόλης».

Οι τέσσερις προτάσεις

Περνώντας στον τομέα των προτάσεων, η έρευνα του ΙΜΕ της ΓΣΕΒΕΕ εντοπίζει τέσσερα πεδία «στα οποία μπορεί να επικεντρωθεί ένα ολοκληρωμένο σχέδιο χάραξης πολιτικής στηριζόμενο και στην πλούσια πρόσφατη εμπειρία από τον ευρωπαϊκό χώρο, ο οποίος δίνει παραδείγματα και εναλλακτικές που ανταποκρίνονται στη συγκυρία».

• Το πρώτο πεδίο «αφορά στην καταγραφή των δεδομένων που αφορούν στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις (μεγέθη, κλάδος, χωροθέτηση, δυναμική, οικονομικά δεδομένα, δίκτυα κ.α.) καθώς και στην ταξινόμηση δεδομένων του κλάδου σε μία ενιαία βάση». Πρόκειται για μια διαδικασία που «μπορεί να αποτελέσει βάση για τη χάραξη πολιτικών με πραγματικά δεδομένα», ενώ η καταγραφή «μπορεί να υλοποιηθεί μέσω διαφορετικών εργαλείων (μητρώο/ παρατηρητήριο) τα οποία κατά καιρούς έχουν εφαρμοστεί σε ευρωπαϊκές πόλεις, αλλά και να υλοποιείται από διαφορετικούς φορείς (π.χ. τοπική αυτοδιοίκηση, συνομοσπονδίες και επαγγελματικούς φορείς, ινστιτούτα, κρατικές δομές)».
• Το δεύτερο πεδίο πολιτικής αφορά «σε ρυθμίσεις, όρους και περιορισμούς λειτουργίας και ανάπτυξης δραστηριοτήτων και προστασίας χρήσεων». Οι ρυθμίσεις αυτές «μπορούν να είναι πολεοδομικού χαρακτήρα ή να εντάσσονται σε εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού και αναπτυξιακού στρατηγικού σχεδιασμού (Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, Ειδικές Πολεοδομικές Μελέτες, ΟΧΕ, ΣΒΑΑ, ΣΟΑΠ)».

Τα παραπάνω εργαλεία «μπορούν να ρυθμίζουν την ανάπτυξη των χρήσεων κατοικίας, εμπορίου, τουρισμού- αναψυχής, μεταποίησης, διοίκησης και να εξειδικεύουν μεγέθη, κλίμακες, συνδυασμούς χρήσεων, κορεσμό κ.α.». Τονίζεται η σημασία των αστικών αναπλάσεων, του σχεδιασμού των δημόσιων χώρων, των ελεύθερων χώρων και χώρων πρασίνου, του δικτύου δημόσιας συγκοινωνίας και βιώσιμης κινητικότητας και των μεταφορικών δικτύων.

• Το τρίτο πεδίο «είναι η ενεργητική προώθηση των ΜμΕ μέσω προγραμμάτων στήριξης και ενίσχυσης με κίνητρα για τις υφιστάμενες και καινούριες επιχειρήσεις». Η παρέμβαση «ενεργοποιεί χρηματοδοτικά εργαλεία, πιλοτικά προγράμματα αστικής ανάπτυξης με την ένταξη των ΜΜΕ ως μοχλό τοπικής οικονομικής ανάπτυξης (βλ. Ελαιώνας) και παρέχει ένταξη και ενίσχυση της μικρομεσαίας επιχειρηματικότητας». Επιπλέον «περιλαμβάνει προγράμματα αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος (ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση, εξοπλισμός) με παράλληλη προστασία και πρόβλεψη διατήρησης των επιχειρήσεων».
• Το τελευταίο πεδίο «αφορά στους φορείς διακυβέρνησης που αναλαμβάνουν την προώθηση και υλοποίηση των πολιτικών αυτών». Όπως αναφέρεται, «η Ευρωπαϊκή εμπειρία δείχνει ότι η αποτελεσματικότερη εφαρμογή τέτοιων προγραμμάτων προέρχεται από την τοπική αυτοδιοίκηση η οποία αναλαμβάνει έναν τέτοιο ρόλο. Αυτό προϋποθέτει την ανάπτυξη ενός σχήματος διαβούλευσης με όλα τα εμπλεκόμενα μέρη στη διαδικασία τοπικής οικονομικής ανάπτυξης με συμπερίληψη και διαφάνεια».

«Οι παραπάνω προτάσεις είναι σκόπιμο να εντάσσονται μέσα σε έναν ολοκληρωμένο στρατηγικό σχεδιασμό, ο οποίος με συντονισμένο τρόπο θα μπορεί να συνεκτιμά τις αλληλεπιδράσεις των χρήσεων και να εξισορροπεί συμφέροντα και συγκρούσεις», καταλήγει η έρευνα του ΙΜΕ της ΓΣΕΒΕΕ.

Ολόκληρη η έρευνα είναι διαθέσιμη ΕΔΩ.