Ακίνητα: Πέντε πολεοδομικές ρυθμίσεις για fast track μεταβιβάσεις

Πέντε ρυθμίσεις για την επίλυση προβλημάτων που «μπλόκαραν» ή καθυστερούσαν τις μεταβιβάσεις ακινήτων περιλαμβάνονται στο νομοσχέδιο «σκούπα» του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), του οποίου η συζήτηση στην  αρμόδια Επιτροπή της Βουλής ολοκληρώθηκε χθες και την ερχόμενη Τρίτη θα εισαχθεί προς ψήφιση στην Ολομέλεια.   

Η πρώτη αφορά στην εξαίρεση της υποχρέωσης επισύναψης πιστοποιητικού για τον δασικό ή μη χαρακτηρισμό ακινήτου σε συμβολαιογραφικές πράξεις αποδοχής κληρονομίας, για περιουσίες που βρίσκονται σε περιοχές όπου ο δασικός χάρτης έχει καλυφθεί, δηλαδή στο 88,72% της ελληνικής επικράτειας.

Μεταβιβάσεις ακινήτων: Τι αλλάζει στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Όπως είχε γράψει το «Βήμα» ήδη από τις 26 Φεβρουαρίου, προωθείται (με το άρθρο 215) η εξαίρεση από την υποχρέωση  επισύναψης δασικού πιστοποιητικού σε συμβολαιογραφικές πράξεις αποδοχής κληρονομίας περί του δασικού χαρακτήρα της έκτασης, καθώς αυτές οι πράξεις διαφοροποιούνται από τις δικαιοπραξίες εν ζωή, στις οποίες αναφέρεται η σχετική διάταξη του ν. 3889/2010 (άρθρο 20).

Αυθαίρετη διαμερισμάτωση ή επέκταση σε όλους τους ορόφους οικοδομής

Άλλη ρύθμιση (άρθρο 232) του νομοσχεδίου προτείνει λύσεις για τακτοποίηση αυθαιρεσιών, καθώς, όπως είναι γνωστό, δεν μπορεί να γίνει καμία μεταβίβαση ακινήτου, το οποίο διαθέτει πολεοδομικές παρανομίες.  Ειδικότερα, προωθείται η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας όταν υφίσταται εκ κατασκευής αυθαίρετη διαμερισμάτωση και συναινούν επ’ αυτού οι θιγόμενοι ιδιοκτήτες, χωρίς να απαιτείται η σύμπραξη όλης της συνιδιοκτησίας. 

Με άλλα λόγια, όταν ένα διαμέρισμα πολυκατοικίας διαθέτει έναν χώρο, ο οποίος στα σχέδια της οικοδομικής άδειας και στην πράξη σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών φαίνεται ότι ανήκει στο διπλανό διαμέρισμα τότε θα μπορούν οι εμπλεκόμενοι ιδιοκτήτες να προχωρήσουν, από κοινού,  σε συμβολαιογραφική πράξη μονομερούς τροποποίησης της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας. Κι αυτό δίχως να απαιτείται, όπως συμβαίνει σήμερα, η  σύμπραξη και των υπολοίπων συνιδιοκτητών, οι οποίοι άλλωστε δεν θίγονται από την αυθαίρετη διαμερισμάτωση.  

Επίσης, στην ίδια ρύθμιση (άρθρο 232) προβλέπεται ότι αφορά τους ορόφους άνωθεν του ισογείου, η απαίτηση (του νόμου 4495/2017, άρθρο 98) η ίδια αυθαίρετη κατασκευή να είναι σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με αυθαίρετες παραβάσεις που αφορούν στην επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και στην κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η τακτοποίησή της, χωρίς τη συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

• όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή
• όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής, άνωθεν του ισογείου.

Λειτουργική συνένωση εκτός σχεδίου όμορων οικοπέδων

Με την προτεινόμενη ρύθμιση (άρθρο 238), όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά και στην αιτιολογική έκθεση,  δίνεται η αυθεντική ερμηνεία της ρύθμισης περί πρόσθετων προϋποθέσεων επιτρεπτής συνενώσεως ομόρων εκτός σχεδίου οικοπέδων (παρ. 6 του άρθρου 33 ν. 4759/2020). Ειδικότερα διευκρινίζεται ότι δεν απαγορεύεται,  κατ΄ αρχήν, η λειτουργική συνένωση ακινήτων ενώ επισημαίνεται ότι είναι και συμβολαιογραφικώς εφικτή υπό τους γενικούς ή ειδικούς όρους που διαχρονικώς τίθενται για κάθε περιοχή.

Μάλιστα, η λειτουργική συνένωση εκτός σχεδίου οικοπέδων είναι επιτρεπτή και για την οικοδομική αξιοποίησή τους και στην περίπτωση που τουλάχιστον ένα εξ αυτών ήταν, ακόμη και κατά παρέκκλιση, άρτιο και οικοδομήσιμο κατά τις διατάξεις που ίσχυαν έως τον Δεκέμβριο του   2020 , αρκεί το οικόπεδο που θα προκύψει από τη λειτουργική συνένωση γήπεδο να έχει εμβαδόν τουλάχιστον τέσσερα στρέμματα, χωρίς να απαιτούνται για την οικοδομησιμότητά του περαιτέρω προϋποθέσεις.

Κατάργηση αντιγράφων σε τοπογραφικά και συμβόλαια

Με νέα νομοθετική πρωτοβουλία (άρθρο 254)  καταργείται η προϋπόθεση για την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού σε δικαιοπραξίες και εγγραπτέες πράξεις δεδομένου ότι η συγκεκριμένη πρόβλεψη έχει υποπέσει σε αχρησία λόγω της εφαρμογής πλέον της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου (ΗΤΚ) στην οποίαν ενσωματώνονται τα στοιχεία  και δεν προσαρτώνται ξεχωριστά στις συμβολαιογραφικές πράξεις.

Η νομοθεσία σήμερα προβλέπει την προσάρτηση αντιγράφων του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, καθώς και των κατόψεων της αυτοτελούς ιδιοκτησίας στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που καταρτίζονται και έχουν ως αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών.