Ακίνητα: Κώδωνας κίνδυνου για τις ανακαινίσεις παλαιών κτιρίων

Βόμβες έτοιμες να εκραγούν είναι κατά τους ειδικούς οι εμπορικές αναβαθμίσεις παλαιών κτιρίων οι οποίες γίνονται χωρίς να έχουν προηγηθεί έλεγχοι στατικής επάρκειας (!). Οσοι γνωρίζουν το πρόβλημα συνηθίζουν να το περιγράφουν με επτά λέξεις: «Τρέμει το φυλλοκάρδι μας βλέποντας τόση αδιαφορία…».

Ωστόσο, η βιβλική καταστροφή που προκάλεσε το πρόσφατο χτύπημα του Εγκέλαδου σε Τουρκία και Συρία αλλά και η έξαρση της σεισμικής δραστηριότητας που παρατηρείται τους τελευταίους μήνες στην Ελλάδα κάνει πολλούς, πλέον, να αναφέρονται ανοιχτά στο πρόβλημα αλλά και στους κινδύνους που εγκυμονούνται εξαιτίας των χωρίς έλεγχο αναβαθμίσεων/ανακαινίσεων…

Κινδυνεύουν με κατάρρευση 20.000 κτίρια

Ο πρόεδρος της Ενωσης και Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδας Δημήτρης Καψιμάλης, μιλώντας στα «ΝΕΑ», το λέει ξεκάθαρα: «Σταματήστε τις ανακαινίσεις, αν πρώτα δεν προηγηθεί έλεγχος στατικής επάρκειας σε πολυκατοικίες που κτίστηκαν μέχρι το 1959, αλλά και για τις περισσότερες που κτίστηκαν μέχρι το 1984».

Εύλογα τίθεται το ερώτημα: Πώς προέκυψε το πρόβλημα; «Τα τελευταία χρόνια αγοράζονται ολόκληρα κτίρια (πολυκατοικίες), κυρίως από ξένους επενδυτές, είτε με παλαιότητα προ του 1959, είτε της δεκαετίας του 1960 και 1970, τα οποία και ανακαινίζονται ριζικώς και εν συνεχεία μισθώνονται ή πωλούνται» επισημαίνει ο γενικός γραμματέας της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδας, πολιτικός μηχανικός Κωνσταντίνος Κανελλόπουλος.

Εργασίες χωρίς επίβλεψη

Οπως λέει «δυστυχώς οι εργασίες που πραγματοποιούνται στα περισσότερα από αυτά τα κτίρια, ενώ αφορούν ριζικές ανακαινίσεις, γίνονται χωρίς την επίβλεψη και τον έλεγχο της στατικής επάρκειας από μηχανικό, αφού οι νέοι ιδιοκτήτες τους για να πετύχουν χαμηλά κόστη δεν προβαίνουν ούτε καν στην έκδοση έστω και των κατ’ ελάχιστο απαιτούμενων εγκρίσεων εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας».

Κατά τον Κωνσταντίνο Κανελλόπουλο, «σε όλα αυτά τα κτίρια καθαιρείται μεγάλος αριθμός εσωτερικών τοιχοποιιών, αλλάζει η διαμερισμάτωση και τροποποιούνται τα στατικά φορτία των ορόφων τους.

Επιπλέον γίνονται επεμβάσεις πολλές φορές στον οικοδομικό σκελετό τους με οπές που διανοίγονται στις πλάκες και στα δοκάρια τους για τροποποιήσεις ή προσθήκες κλιμάκων, τροποποιήσεις ολόκληρου του κλιμακοστασίου τους, των εξωστών τους καθώς και των διελεύσεων των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων τους».

Επίσης, σύμφωνα με τον ίδιο, σε πολλά δώματα πραγματοποιούνται αλλαγές χρήσης βοηθητικών χώρων που μετατρέπονται σε κύριους και ολόκληρες ταράτσες φυτεύονται και προστίθενται διάφορες κατασκευές (πέργκολες, στέγαστρα, ψησταριές και φούρνοι, πάγκοι χτιστοί, ακόμα και υδρομασάζ), προσθέτοντας ανεξέλεγκτα στατικά φορτία στα παλαιά αυτά κτίρια, θέτοντας έτσι σε κίνδυνο τη στατική και αντισεισμική αντοχή τους.

Προσοχή στη σεισμική ασφάλεια

«Εδώ και πολλά χρόνια έχουμε επισημάνει ότι η κάθε επέμβαση σε παλαιά κτίρια πρέπει να γίνεται με μεγάλη προσοχή, μετά απόειδική μελέτη και με ιδιαίτερη επιμέλεια» τονίζει μεταξύ άλλων ο ακαδημαϊκός, μέλος της Ευρωπαϊκής Ακαδημίας Επιστημών και Τεχνών και ομότιμος καθηγητής στο Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο Παναγιώτης Καρύδης.

«Και αυτό διότι από παλιά είχε ξεκινήσει να γίνεται επέκταση καθ’ ύψος (με την προσθήκη ορόφων) ή/και με επέκταση της κάτοψης σε παλαιά κτίρια όπου εκ των υστέρων δόθηκε από την πολιτεία η δυνατότητα αύξησης των συντελεστών εκμετάλλευσης των οικοπέδων».

Οπως τονίζει, σχετικά πρόσφατα όμως, παρατηρείται σημαντική οικοδομική δραστηριότητα και για τη χρηστική αναβάθμιση – εμπορική εκμετάλλευση παλαιότερωνκαι μάλιστα πολυώροφων κτιρίων για βραχυχρόνιες μισθώσεις, για μετατροπή σε κτίρια γραφείων κ.λπ.

Σ’ αυτήν την περίπτωση διακρίνουμε δύο κατηγορίες πολυώροφων κτιρίων στα οποία επιχειρούνται τέτοιου είδους επεμβάσεις:

Α) Η πρώτη και πολυπληθέστερη κατηγορία είναι αυτή των παλαιών πολυκατοικιών, οι οποίες βρίσκονται, κυρίως, στα παλαιά παραδοσιακά κέντρα οικιστικών περιοχών. Η περίοδος ανέγερσής τους στην οποία αναφερόμαστε είναι η προ του 1985, κατά την οποία έχει ανοικοδομηθεί το 78% του δομικού πλούτου της χώρας μας. Σε αυτή την περίοδο, δηλαδή πριν από τον πρώτο Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (αυτός τέθηκε σε ισχύ το 1959) το 30% και στην περίοδο 1959 – 1985 το 48% του δομικού πλούτου της χώρας.

Η περίοδος (1959 – 1985) συνέπεσε με τη ραγδαία ανάπτυξη της χώρας με τη συνεπακόλουθη ταχύτατη ανέγερση των πολυκατοικιών με το σύστημα της αντιπαροχής. Ο τρόπος δόμησής τους ήταν με σκελετό από οπλισμένο σκυρόδεμα με υποστυλώματα σε σχετικά μικρές αποστάσεις το ένα από το άλλο και διαχωριστικούς τοίχους από τουβλοδομές.

Σύμφωνα με τον Παναγιώτη Καρύδη, κατά τα πρώτα 10 -15 χρόνια αυτής της περιόδου, όπως και της προηγούμενης περιόδου (της προ του 1959), ακόμη περισσότερο, οι εν λόγω τουβλοδομές ήταν στιβαρές, αρκετά πυκνές, καλοχτισμένες με γερά τούβλα από καλούς και έμπειρους μαστόρους.

Πολλαπλασιάζονται τα φορτία

Β) Η δεύτερη κατηγορία αναφέρεται σε ακόμη παλαιότερα κτίρια από τοιχοποιία και με ξύλινα πατώματα. «Και σε αυτά τα κτίρια οι σύγχρονες επεμβάσεις για τους ίδιους λόγους που αναφέρθηκαν, πολλές φορές, είναι εξίσου βάναυσες και επικίνδυνες αν δεν εκτελούνται έπειτα από ειδική μελέτη και ιδιαίτερα επιμελημένη εκτέλεση» συνεχίζει.

Γιατί; Επειδή, μεταξύ άλλων, πολλαπλασιάζονται τα φορτία σε κάθε όροφο. Επιπλέον, σε ό,τι αφορά τα ξύλινα πατώματα, με την κατεδάφιση των διαχωριστικών τοίχων καταστρέφονται οι επί δεκαετίες υπάρχουσες στηρίξεις των πατωμάτων όπως και οι θέσεις στις οποίες επιβάλλονται οι μόνιμες φορτίσεις από τους τοίχους του ίδιου του ορόφου. Ετσι, διαταράσσεται η υπάρχουσα στήριξη και στατικότητα του πατώματος, δημιουργείται κινητότητα αυτού και μειώνεται σημαντικά η ευεργετική λειτουργία που παρείχε στο κτίριο για την αντιμετώπιση των σεισμικών φορτίσεων.

Ασπίδα σεισμικής προστασίας

«Οι τοιχοποιίες συνέβαλαν ουσιαστικά στην αντισεισμική συμπεριφορά των αντίστοιχων κατασκευών. Αποτελούσαν την πρώτη ασπίδα σεισμικής προστασίας, εφόσον αυτές ήταν εξίσου συνεχείς μέχρι και το ισόγειο – θεμέλια.

Θεωρώ ότι παρ’ όλον ότι ο σκελετός υπολογιζόταν με αρκετά μειωμένους σεισμικούς συντελεστές (σε σχέση με ό,τι ισχύει σήμερα), λόγω ακριβώς της ύπαρξης των εν λόγω τοιχοποιιών, η σεισμική συμπεριφορά των πολυκατοικιών της περιόδου αυτής αποδείχθηκε αρκετά ικανοποιητική» συμπληρώνει.

«Εύκολα λοιπόν μπορεί να αντιληφθεί ακόμη και ο μη ειδικός ότι αν αφαιρέσουμε τις εν λόγω τοιχοποιίες και δεν τις αντικαταστήσουμε με τα κατάλληλα στοιχεία που να παρέχουν τις αντίστοιχες δυσκαμψίες και αντοχές (πράγμα για το οποίο διατηρώ επιφυλάξεις αν υλοποιείται παντού), αποδεκατίζουμε το παρεχόμενο επίπεδο σεισμικής προστασίας που υφίσταται» συνεχίζει ο ακαδημαϊκός, μέλος της Ευρωπαϊκής Ακαδημίας Επιστημών και Τεχνών και ομότιμος καθηγητής στο Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο.

Και συμπληρώνει: «Παρόμοιο πρόβλημα υπάρχει, για να μην πω ότι είναι ακόμη χειρότερο, με το να κατεδαφίζονται κατά τον ίδιο τρόπο οι τοιχοδομές μόνο σε κάποιον ενδιάμεσο όροφο. Ετσι, δημιουργείται το φαινόμενο της ασυνέχειας της καθ’ ύψος δυσκαμψίας του κτιρίου. Αυτή η δημιουργούμενη ασυνέχεια είναι βλαπτική τόσο για το ίδιο το κτίριο, όσο και για τα γειτονικά του, τα οποία τότε κτίζονταν σε πλήρη επαφή το ένα με το άλλο».

Καλύπτοντας τα κτίρια

Σύμφωνα με τον Παναγιώτη Καρύδη, πέραν αυτών, για λόγους αισθητικούς ή ακόμη και χρηστικούς, καλύπτονται με επενδύσεις τα φέροντα στοιχεία του κτιρίου όπως είναι τα δοκάρια και τα υποστυλώματα, χωρίς προηγουμένως να επισκευάζονται ή να συντηρούνται καταλλήλως, ανεξαρτήτως από τη δομική κατάσταση στην οποία αυτά βρίσκονται (π.χ. αν ο σιδηροπλισμός τους είναι διαβρωμένος ή αν υπάρχουν ρωγμές).

Πού έγκειται το πρόβλημα; «Με αυτές τις επενδύσεις, οι οποίες κατά κανόνα είναι ελαστικές, δεν είναι δυνατόν να παρουσιαστεί στην ορατή επιφάνειά τους η οποιαδήποτε κατάσταση (ρηγμάτωση, διάβρωση, κ.ά.)» υποστηρίζει.

Μεγαλύτερο το κόστος  σε περίπτωση σεισμού

«Οι δαπάνες της προσεισμικής ενίσχυσης είναι για την κοινωνία μικρότερες απ’ ό,τι είναι η συνολική οικονομική συνέπεια μιας σεισμικής καταστροφής που μπορεί να γίνει ύστερα από πολλά χρόνια» λέει μιλώντας στα «ΝΕΑ» ο ομότιμος καθηγητής στο Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο (ΕΜΠ) Θεοδόσης Τάσιος.

Οπως λέει, θα πρέπει να υπάρχει μια συγχρηματοδότηση γι’ αυτές τις δαπάνες. Γιατί; Επειδή, όπως λέει, το Δημόσιο έτσι κι αλλιώς θα δαπανήσει αβάσταχτα ποσά στο μέλλον έπειτα από μια ενδεχόμενη σεισμική καταστροφή.

Τι πρέπει να γίνει…

Σύμφωνα με τον Παναγιώτη Καρύδη δύο πράγματα πρέπει να γίνουν: Πρώτον, προτού γίνει η οποιαδήποτε τέτοιου είδους επέμβαση σε κτίριο κτισμένο πριν από το 1985, να προηγείται μελέτη σεισμικής επάρκειας με πλήρη δομική αποτύπωση και, δεύτερον, να δοθεί η δυνατότητα της κατασκευής στις πιλοτέςτων πολυκατοικιών κατάλληλων στοιχείων δυσκαμψίας και αντοχήςόπου αυτό αποδεικνύεται ότι απαιτείται κατόπιν ειδικής μελέτης. Τα στοιχεία αυτά θα πρέπει να είναι έτσι μελετημένα και κατασκευασμένα ώστε να περιορίζονται μόνο στον χώρο της πιλοτής και, ενδεχομένως, του αντίστοιχου υπογείου αν αυτό υπάρχει.

ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ «ΤΑ ΝΕΑ»