Ακίνητα: Η τραπεζική αναταραχή πλήττει το real estate στην Ευρώπη

Τον χειρότερο μήνα από την έναρξη της πανδημίας πρόκειται να καταγράψουν οι μετοχές των ευρωπαϊκών ομίλων ακινήτων, καθώς οι επενδυτές στοιχηματίζουν ότι η παρατεταμένη τραπεζική αναταραχή θα περιορίσει την πρόσβαση σε πιστώσεις και θα προκαλέσει κάθετη πτώση στις αποτιμήσεις των ακινήτων.

Ακίνητα: Ρεκόρ 20ετίας στις ξένες επενδύσεις – Στα 2 δισ. ευρώ οι εισροές το 2022 (πίνακες)

Ο δείκτης MSCI Europe Real Estate των εταιρειών ακινήτων μεγάλης και μεσαίας κεφαλαιοποίησης έχει κατρακυλήσει κοντά στο χαμηλότερο επίπεδό του από τις αρχές του 2009, μετά από πτώση 24% μέχρι στιγμής τον Μάρτιο, υποχώρηση πολύ μεγαλύτερη του Stoxx 600 του οποίου οι απώλειες την ίδια περίοδο περιορίζονται στο 2,4%.

Ανησυχία

Όπως αναφέρουν οι Financial Times, οι αναλυτές και οι επενδυτές ανησυχούν εδώ και μήνες για τον αντίκτυπο της αύξησης των επιτοκίων στον τομέα των εμπορικών ακινήτων και στις δύο πλευρές του Ατλαντικού, αλλά οι φόβοι αυτοί αποκρυσταλλώθηκαν μετά την πτώχευση της Silicon Valley Bank στις αρχές Μαρτίου και την αναγκαστική πώληση της Credit Suisse στην UBS λίγο περισσότερο από μια εβδομάδα αργότερα.

Ορισμένοι αναμένουν τώρα ότι μια διαφαινόμενη πιστωτική κρίση θα περιορίσει τη χρηματοδότηση σε ομίλους ακινήτων, πολλοί από τους οποίους ήδη προσπαθούν να ανταπεξέλθουν στο υψηλότερο κόστος χρέους. Τα βορειοευρωπαϊκά ακίνητα αποτελούν μια πιθανή «φούσκα» που μπορεί να σκάσει μόλις τα υψηλότερα επιτόκια συνυπολογιστούν σωστά στις αποτιμήσεις των ακινήτων, σύμφωνα με την Andromeda Capital Management με έδρα το Λονδίνο.

Ο οίκος αξιολόγησης Moody’s δήλωσε αυτή την εβδομάδα ότι ο κίνδυνος αναχρηματοδότησης στον τομέα έχει «αυξηθεί σημαντικά», με τις εταιρείες που κατέχουν χρέος που λήγει τα επόμενα χρόνια να είναι πιθανό να υποστούν ιδιαίτερη πίεση από τις υψηλότερες πληρωμές τόκων. «Τα χαμηλά επιτόκια αποτελούν επιδότηση για τα εμπορικά ακίνητα εδώ και 15 χρόνια. Πρόκειται για μια γιγαντιαία επαναφορά για τον κλάδο», δήλωσε ο Ron Dickerman, πρόεδρος της Madison International Realty. «Όλα τα ακίνητα πιθανόν να αξίζουν λιγότερο τώρα από ό,τι πριν από έξι ή 12 μήνες», πρόσθεσε.

Οι αποτιμήσεις

Οι αποτιμήσεις των ακινήτων είναι μειωμένες κατά περίπου 10% από την κορύφωσή τους τον Ιούνιο του 2022, σύμφωνα με τον ευρωπαϊκό τριμηνιαίο δείκτη ακινήτων MSCI European Quarterly Property Index. Η Citigroup προβλέπει ότι οι αποτιμήσεις στη Δυτική Ευρώπη θα μειωθούν κατά περαιτέρω 20 έως 40% πριν από το τέλος του επόμενου έτους, ενώ η αξία των μετοχών ακινήτων θα μπορούσαν να μειωθεί στο μισό κατά την ίδια περίοδο. Οι μετοχές του γερμανικού ομίλου ακινήτων Vonovia έχουν υποχωρήσει κατά 30% από τις αρχές Μαρτίου στο χαμηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί ποτέ, ενώ η Aroundtown του Λουξεμβούργου, η Gecina της Γαλλίας και η Segro με έδρα το Ηνωμένο Βασίλειο έχουν δει τις μετοχές τους να υποχωρούν κατά 42%, 13% και 9% τις τελευταίες τέσσερις εβδομάδες αντίστοιχα.

Η Goldman Sachs υποβάθμισε την περασμένη εβδομάδα την British Land σε «sell», επικαλούμενη τη μεγάλη έκθεση του ομίλου σε περιουσιακά στοιχεία στο Σίτι του Λονδίνου, όπου πολλές εταιρείες έχουν υιοθετήσει υβριδικά μοντέλα εργασίας μετά το ξέσπασμα της Covid-19. Η Agnès Belaisch, επικεφαλής της ευρωπαϊκής στρατηγικής του Barings Investment Institute, δήλωσε ότι ο τομέας των ακινήτων της Ευρώπης θα πρέπει να προετοιμαστεί για «πολύ περισσότερες» αυξήσεις των επιτοκίων, δεδομένου ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, σε αντίθεση με την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ, «δεν φαίνεται να αποθαρρύνεται από τις χρηματοπιστωτικές πιέσεις και είναι πεπεισμένη ότι οι τράπεζες της περιοχής είναι καλά κεφαλαιοποιημένες και διαθέτουν ρευστότητα».

Διαφορές μεταξύ ΗΠΑ – ΕΕ

Οι αμερικανικοί όμιλοι ακινήτων μέχρι στιγμής τα έχουν πάει ελαφρώς καλύτερα από τους ευρωπαϊκούς. Ο δείκτης MSCI US real estate investment trust έχει υποχωρήσει κατά 8,5% από την αρχή του μήνα, παρά την εξάρτηση των εγχώριων εταιρειών ακινήτων για χρηματοδότηση από τις ίδιες τις περιφερειακές τράπεζες που βρίσκονται στο επίκεντρο των ανησυχιών των επενδυτών.

«Στην Ευρώπη, ο δανεισμός σε ομίλους ακινήτων συγκεντρώνεται στις μεγαλύτερες τράπεζες», δήλωσε η Belaisch. Η σύνθεση των αμερικανικών και ευρωπαϊκών δεικτών ακινήτων μπορεί να εξηγεί μέρος της διαφοράς στις επιδόσεις, σύμφωνα με τον Mark Unsworth, επικεφαλής του τμήματος οικονομικών ακινήτων της Oxford Economics. «Οι ΗΠΑ έχουν ένα πολύ πιο ώριμο σύμπαν εισηγμένων ακινήτων», είπε, με τα REITs που ειδικεύονται σε εναλλακτικές λύσεις όπως τα κέντρα δεδομένων, η αυτοαποθήκευση και η υγειονομική περίθαλψη να αποτελούν μεγαλύτερο μερίδιο της αγοράς. «Η Ευρώπη είναι περισσότερο εκτεθειμένη στα γραφεία, τη βιομηχανία και το λιανικό εμπόριο, όπου ο σχετικός αντίκτυπος [των υψηλότερων επιτοκίων] αναμένεται να είναι μεγαλύτερος», δήλωσε.