Ακίνητα: Σήμα κινδύνου για το ευρωπαϊκό real estate

Οι ανησυχίες για την υγεία της ευρωπαϊκής αγοράς εμπορικών ακινήτων αυξάνονται, με ορισμένους επενδυτές να αναρωτιούνται αν θα μπορούσε να είναι ο επόμενος τομέας που θα καταρρεύσει μετά την τραπεζική κρίση του περασμένου μήνα.

Εμπορικά ακίνητα: Οι πρώτες «ρωγμές» στην Ευρώπη άρχισαν να φαίνονται

Τα υψηλότερα επιτόκια έχουν αυξήσει το κόστος δανεισμού και έχουν συμπιέσει τις αποτιμήσεις στον τομέα των ακινήτων, ο οποίος τα τελευταία χρόνια κυριαρχούσε εν μέσω χαμηλών αποδόσεων των ομολόγων.

Εν τω μεταξύ, η κατάρρευση, τον Μάρτιο, της αμερικανικής Silicon Valley Bank και η μετέπειτα έκτακτη διάσωση της Credit Suisse προκάλεσαν φόβους ότι μια πιθανή μαζική ανάληψη μετρητών από τις τράπεζες θα μπορούσε να πυροδοτήσει μια ύφεση στον τομέα των ακινήτων.

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα νωρίτερα αυτό το μήνα προειδοποίησε για «σαφή σημάδια ευπάθειας» στον τομέα των ακινήτων, αναφέροντας ως λόγους για την αβεβαιότητα «τη μειωμένη ρευστότητα της αγοράς και τις διορθώσεις των τιμών» και ζητώντας νέους περιορισμούς στα εμπορικά αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων για να μειωθούν οι κίνδυνοι μιας κρίσης έλλειψης ρευστότητας.

Ήδη τον Φεβρουάριο, τα ευρωπαϊκά αμοιβαία κεφάλαια που επενδύουν απευθείας σε ακίνητα κατέγραψαν εκροές 215,4 εκατ. δολαρίων, σύμφωνα με τα στοιχεία της Morningstar Direct – σε έντονη αντίθεση με τις εισροές σχεδόν 372 εκατ. δολαρίων τον Ιανουάριο.

Οι αναλυτές της Citi βλέπουν τώρα πτώση των ευρωπαϊκών μετοχών ακινήτων κατά 20%-40% μεταξύ 2023 και 2024, λόγω των υψηλότερων επιτοκίων. Σε ένα χειρότερο σενάριο, ο τομέας των εμπορικών ακινήτων υψηλότερου κινδύνου θα μπορούσε να καταρρεύσει κατά 50% μέχρι το επόμενο έτος, ανέφερε η τράπεζα.

«Κάτι που δεν θα μπορούσα να παραβλέψω είναι μια κρίση στα ακίνητα, τόσο των ιδιωτικών όσο και των εμπορικών, καθώς βλέπουμε μια καθοδική πίεση τόσο στις Ηνωμένες Πολιτείες όσο και στην Ευρώπη», δήλωσε ο Pierre Gramegna, διευθύνων σύμβουλος του Ευρωπαϊκού Μηχανισμού Σταθερότητας, στην εκπομπή Joumanna Bercetche του CNBC στην Ουάσινγκτον την Παρασκευή.

Οι χώροι γραφείων

Ο τομέας των γραφείων – ένα σημαντικό στοιχείο της αγοράς εμπορικών ακινήτων – έχει αναδειχθεί σε κεντρικό σημείο των φόβων για πιθανή ύφεση, δεδομένων των ευρύτερων μετατοπίσεων προς απομακρυσμένα ή υβριδικά πρότυπα εργασίας μετά την πανδημία του κορωνοϊού.

«Ο κόσμος ανησυχεί ότι η επιστροφή στα γραφεία δεν έχει υλοποιηθεί πραγματικά, με αποτέλεσμα να παρατηρούνται πάρα πολλά κενά [οικήματα] ενώ έχουν χορηγηθεί πάρα πολλά δάνεια και σε αυτόν τον τομέα», δήλωσε τον περασμένο μήνα ο Ben Emons, διευθυντής και ανώτερος στρατηγικός σύμβουλος χαρτοφυλακίου στην εταιρεία διαχείρισης επενδύσεων NewEdge Wealth με έδρα τις ΗΠΑ, στην εκπομπή «Squawk Box Europe» του CNBC.

Αυτό έχει εντείνει τις ανησυχίες σχετικά με το ποιες τράπεζες μπορεί να είναι εκτεθειμένες σε τέτοιους κινδύνους και κατά πόσον ένα κύμα αναγκαστικών πωλήσεων θα μπορούσε να οδηγήσει σε ένα καθοδικό σπιράλ.

Σύμφωνα με την Goldman Sachs, τα εμπορικά ακίνητα αντιπροσωπεύουν περίπου το 25% του χαρτοφυλακίου δανείων των αμερικανικών τραπεζών – ένα ποσοστό που ανέρχεται έως και στο 65% μεταξύ των μικρότερων τραπεζών, που βρέθηκαν στο επίκεντρο των πρόσφατων πιέσεων. Στις ευρωπαϊκές τράπεζες το αντίστοιχο ποσοστό είναι περίπου 9%.

«Νομίζω ότι οι άνθρωποι προσπαθούν να καταλάβουν ποιες τράπεζες έχουν δανείσει πού, σε ποιον τομέα και ποιος είναι πραγματικά ο τελικός κίνδυνος εδώ», πρόσθεσε ο Emons.

Εν μέσω αυτής της αβεβαιότητας και των αποτιμήσεων τις οποίες χαρακτήρισε υπερβολικά υψηλές, η Capital Economics αύξησε τον περασμένο μήνα την πρόβλεψή της για διόρθωση του κλάδου ακινήτων της ευρωζώνης από την κορυφή έως το κατώτατο σημείο από 12% σε 20%, με τα γραφεία να αναμένεται να υποστούν τη χειρότερη επίπτωση.

«Βλέπουμε αυτή τη χρηματοπιστωτική δυσπραγία, ή όπως αλλιώς θέλετε να την ονομάσετε, ως καταλύτη για μια βαθύτερη προσαρμογή των αξιών από ό,τι περιμέναμε προηγουμένως», δήλωσε ο Kiran Raichura, αναπληρωτής επικεφαλής οικονομολόγος της Capital Economics για τα ακίνητα, σε πρόσφατο διαδικτυακό σεμινάριο.

Η εικόνα στην Ευρώπη

Στην Ευρώπη, πάντως, η κατάσταση είναι ελαφρώς καλύτερη σε σχέση με τις ΗΠΑ.

Ο Pere Vinolas Serra, διευθύνων σύμβουλος της ισπανικής εταιρείας ακινήτων Inmobiliaria Colonial και πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης Δημόσιων Ακινήτων, δήλωσε ότι η κατάσταση στην Ευρώπη φαίνεται παραδόξως ισχυρή.

Όπως είπε, μεταξύ των διαφόρων παραγόντων που παίζουν ρόλο στη διαφοροποίηση αυτή είναι ότι η τάση επιστροφής στα γραφεία ήταν ισχυρότερη στην Ευρώπη από ό,τι στις ΗΠΑ, ενώ τα ποσοστά «απορρόφησης» γραφείων ήταν υψηλότερα στη γηραιά ήπειρο.

«Αυτό που είναι εντυπωσιακό είναι ότι τα στοιχεία δείχνουν ότι είναι καλύτερα από ποτέ», δήλωσε ο Vinolas στο CNBC μέσω του Zoom. «Υπάρχει κάτι εντελώς διαφορετικό που συμβαίνει στις ΗΠΑ σε σχέση με την Ευρώπη».

Στα τέλη του 2022, το ευρωπαϊκό ποσοστό κενών γραφείων ήταν περίπου 7%, πολύ χαμηλότερα από το 19% στις ΗΠΑ, σύμφωνα με τον σύμβουλο ακινήτων JLL. Εντός του χαρτοφυλακίου της Inmobiliaria Colonial, ο Vinolas δήλωσε ότι τα τρέχοντα ποσοστά κενών χώρων ήταν ακόμη χαμηλότερα, στο 0,2% στο Παρίσι και στο 5% στη Μαδρίτη.

«Δεν το έχω ξαναδεί αυτό στη ζωή μου. Τα στοιχεία για τα ποσοστά πληρότητας είναι στο υψηλότερο επίπεδο», δήλωσε ο Vinolas.

Η JPMorgan φαίνεται πως ενστερνίζεται αυτή την άποψη, καθώς στα τέλη του περασμένου μήνα ανέφερε ότι οι φόβοι για την εξάπλωση της ύφεσης στις ΗΠΑ στην Ευρώπη ήταν υπερβολικοί.

«Πιστεύουμε ότι οποιαδήποτε μετάδοση είτε από τις αμερικανικές τράπεζες είτε από το αμερικανικό CRE (commercial real estate) στην Ευρώπη δεν δικαιολογείται, δεδομένης της διαφορετικής δυναμικής του τομέα», ανέφεραν οι αναλυτές της τράπεζας.

Αβεβαιότητες και ευκαιρίες

Παρόλα αυτά, οι αβεβαιότητες παραμένουν.

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί η συγκέντρωση της χρηματοδότησης από μη τραπεζικούς δανειστές – ή τις λεγόμενες σκιώδεις τράπεζες – οι οποίες έχουν αναλάβει το κενό στον απόηχο της επιβολής αυστηρότερων ρυθμιστικών κανόνων στις παραδοσιακές τράπεζες, δήλωσε ο Matthew Pointon, ανώτερος οικονομολόγος ακινήτων στην Capital Economics.

Πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, οι παραδοσιακές τράπεζες της Ευρώπης προσέφεραν δάνεια που άγγιζαν ακόμα και το 80% της αξίας ενός κτιρίου. Σήμερα, σπάνια τα αντίστοιχα ποσά σπάνια ξεπερνούν το 60%.

Εν τω μεταξύ, τα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης της ΕΕ και του Ηνωμένου Βασιλείου θα απαιτήσουν σημαντικές επενδύσεις μέσα στα επόμενα χρόνια, ιδίως σε παλαιότερα κτίρια, ασκώντας περαιτέρω πιέσεις στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Πρόκειται για μια εξέλιξη που αναμένεται να δημιουργήσει τεράστιες πιέσεις αλλά και μεγάλες ευκαιρίες.