Ακίνητα: Διατηρείται η δυναμική παρά τις νέες προκλήσεις

Σε θετικό πρόσημο εξακολουθεί να κινείται η αγορά ακινήτων στην χώρα μας παρά τις νέες προκλήσεις στη διεθνή και κατ’ επέκταση στην εγχώρια οικονομία, με τις εκτιμήσεις να κάνουν λόγο για συνέχιση της τάσης αυτής, λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών της, σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Στο ίδιο μήκος κύματος και οι προοπτικές στον τομέα των κατασκευών, που συνδέεται άμεσα με τον κλάδο των ακινήτων, είναι θετικές.

Αλλαγές στο έντυπο δήλωσης ακινήτων Ε9 και στις διαδικασίες υποβολής του με τον νόμο 5036/28.03.2023 (Γ’ μέρος)

Ειδικότερα για την αγορά ακινήτων, ωστόσο, σύμφωνα με εκτιμήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος, η όποια πρόβλεψη για τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξη της αγοράς είναι αρκετά επισφαλής στην παρούσα χρονική στιγμή, καθώς αφενός σχετικοί εγχώριοι δείκτες παρουσιάζουν μικτές τάσεις και αφετέρου οι ισχυρές αγορές ακινήτων της Ευρώπης ‒και όχι μόνο‒ φαίνεται να βρίσκονται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης στον αριθμό των συναλλαγών, τις τιμές και τις αποδόσεις.

Η έκθεση της ΤτΕ

Όπως επισημαίνεται στη τελευταία έκθεση της ΤτΕ που δόθηκε στη δημοσιότητα την εβδομάδα που μας πέρασε, λαμβάνοντας υπόψη ότι η ελληνική αγορά διαφοροποιείται ως προς τα χαρακτηριστικά της, ότι οι ρυθμοί αύξησης των τιμών ήταν ηπιότεροι τα τελευταία χρόνια συγκριτικά με άλλες χώρες και ότι οι αποδόσεις εξακολουθούν να βρίσκονται σε ελκυστικά επίπεδα, αλλά και με την προϋπόθεση της απουσίας νέων απρόβλεπτων γεγονότων, οι τιμές των ακινήτων, και ειδικά υψηλών προδιαγραφών, αναμένεται να συνεχίσουν να προσελκύουν αυξημένο ενδιαφέρον.

Οι αναπλάσεις υπερτοπικής εμβέλειας που δρομολογούνται ή βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη, η σταδιακή βελτίωση των υποδομών και η αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος (με τη συμβολή και του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας) αναμένεται να συντηρήσουν την ελκυστικότητα της αγοράς και την τρέχουσα δυναμική της, εκτιμά η Τράπεζα της Ελλάδος.

Αισιοδοξία προκαλεί το γεγονός ότι το 2022 αποτέλεσε έτος σημαντικής ανάπτυξης για την ελληνική αγορά ακινήτων, παρά την αναταραχή που προκλήθηκε από τον πόλεμο στην Ουκρανία και τις δυσμενείς επιπτώσεις στο κόστος δανεισμού, ενέργειας, υλικών και κατασκευής γενικότερα. Οι σταθερά θετικές προσδοκίες για την αγορά και το αμείωτο επενδυτικό ενδιαφέρον, ειδικά από το εξωτερικό, συντήρησαν τους υψηλούς ρυθμούς αύξησης των τιμών οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων, κυρίως στις περιοχές υψηλής εμπορικότητας.

Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, η αγορά κατοικιών συνεχίζει να καταγράφει ισχυρή αυξητική τάση στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής των τιμών της, αν και σε τοπικό επίπεδο καταγράφονται έντονες διαφοροποιήσεις. Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2022 και για πέμπτη συνεχή χρονιά, στην αγορά κατοικιών σημειώνεται σημαντική αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να αυξάνονται κατά 11,1% σε ετήσια βάση, 7 έναντι αύξησης κατά 7,6% το 2021 και 4,5% το 2020.

Τα νέα διαμερίσματα

Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το 2022 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,8%, ελαφρώς ενισχυμένο σε σχέση με αυτόν των παλαιών διαμερισμάτων (10,5%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας και πιο συγκεκριμένα στην Αθήνα (13%) και στη Θεσσαλονίκη (11,8%) σημαντικά υψηλότεροι ρυθμοί από το μέσο ετήσιο επίπεδο για το σύνολο της χώρας.

Η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2022 ενισχύθηκε σημαντικά, κυρίως λόγω της έντονης εξωτερικής επενδυτικής ζήτησης και του τουρισμού, ο οποίος επηρεάζει θετικά τις κατοικίες κυρίως μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως αποτυπώνεται στην εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων.8

Αυξάνονται οι επενδύσεις σε κατοικίες

Η διατήρηση της δυναμικής της επιβεβαιώνεται από τις επενδύσεις σε κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές), που αυξήθηκαν κατά 36,1% το 2022 (27,3% το 2021), αν και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,7%). Επίσης, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύθηκαν περαιτέρω το 2022 σε ετήσια βάση κατά 4,0%.

Το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων, αν και παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, αυξήθηκε το 2022 κατά 20,7%, σημειώνοντας ωστόσο σημαντική επιβράδυνση έναντι του 2021 (46,2%), ενώ, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (δ΄ τρίμηνο 2022), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί τρίτο κατά σειρά τρίμηνο, μετά από δύο έτη συνεχούς καταγραφής αύξησης της ζήτησης, πιθανώς λόγω της αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.

Ο κλάδος των κατασκευών

Σύμφωνα με το τελευταίο Εβδομαδιαίο Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων της Διευθύνσεως Οικονομικών Μελετών της Alpha Bank.ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις κατασκευές, ο οποίος παρουσιάζει σημαντική διακύμανση, ανήλθε τον Μάρτιο του τρέχοντος έτους σε 18,6 μονάδες, στο υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί από τον Οκτώβριο του 2003 (19 μονάδες).

Όπως επισημαίνουν οικονομικοί αναλυτές της Alpha Bank, αν και ο κινητός μέσος όρος των τελευταίων έξι μηνών παραμένει αρνητικός,καθώς ο δείκτης βρισκόταν σε αρνητικό έδαφος, από τον Νοέμβριο του 2021 έως και τον Ιανουάριο του τρέχοντος έτους, ακολουθεί έντονα ανοδική πορεία, τους πρώτους μήνες του 2023. Από τις επιμέρους κατηγορίες που συνθέτουν τον δείκτη επιχειρηματικών προσδοκιών στις κατασκευές, οι προβλέψεις για το επίπεδο εργασιών, αν και αρνητικές, βελτιώθηκαν αισθητά σε μηνιαία βάση, ενώ οι θετικές προβλέψεις για την απασχόληση ενισχύθηκαν περαιτέρω.

Σε ό,τι αφορά στα οικοδομικά έργα (ιδιωτικές κατασκευές), ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών βελτιώθηκε κατά 16,6 μονάδες τον Μάρτιο σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα, ανερχόμενος στο υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί από την έναρξη της χρονοσειράς το 2000.

Σημαντικά βελτιωμένες, αναφέρουν οι αναλυτές της Alpha Bank, ήταν οι εκτιμήσεις των επιχειρηματιών του τομέα για την τρέχουσα πορεία των εργασιών αλλά και για το πρόγραμμα των εργασιών τους το επόμενο χρονικό διάστημα. Ο αντίστοιχος δείκτης προσδοκιών για τα έργα πολιτικού μηχανικού (δημόσιες κατασκευές) διαμορφώθηκε τον Μάρτιο σε -6,3 μονάδες, στο ίδιο περίπου επίπεδο με τον Φεβρουάριο, σημαντικά βελτιωμένος ωστόσο σε σύγκριση με το δεύτερο εξάμηνο του 2022 (-38 μονάδες κατά μέσο όρο).