Alpha Bank: Η δυναμική της αγοράς των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη

Τη δυναμική των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη εξετάζει η Alpha Bank στο εβδομαδιαίο δελτίο οικονομικών εξελίξεων. Όπως αναφέρεται στην ανάλυση, σύμφωνα με τις πρόσφατες προβλέψεις (World Economic Outlook, Απρίλιος 2023) του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ), το παγκόσμιο ΑΕΠ αναμένεται να αναπτυχθεί κατά 2,8% το 2023, σημειώνοντας επιβράδυνση σε σχέση με τον ρυθμό ανάπτυξης 3,4% που σημειώθηκε το 2022. Ο παγκόσμιος πληθωρισμός αναμένεται να διατηρηθεί σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα και να διαμορφωθεί στο 7% το 2023, αισθητά, όμως, χαμηλότερα από το 8,7% του 2022.

Το ΔΝΤ αναφέρει ότι η κατάσταση παραμένει αρκετά εύθραυστη και ότι έχουν υποχωρήσει οι ενδείξεις για επίτευξη ήπιας προσγείωσης (soft landing) της παγκόσμιας οικονομίας, εν μέσω διατήρησης του επίμονου πληθωρισμού αλλά και της πρόσφατης αναταραχής στον χρηματοπιστωτικό κλάδο. Χαρακτηριστικά αφήνει ανοικτό το ενδεχόμενο μιας απότομης προσγείωσης (hard landing), εξαιτίας των προαναφερθέντων παραγόντων, καθώς και της απότομης αυστηροποίησης της νομισματικής πολιτικής. Η οικονομία των ΗΠΑ αναμένεται να επιβραδυνθεί, με ρυθμό ανάπτυξης 1,6% το 2023, ενώ η Κίνα (5,2%) θα διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο στην ανάπτυξη της παγκόσμιας οικονομίας. Για τη ζώνη του ευρώ (ΖτΕ), εκτιμάται αναιμική ανάκαμψη το 2023, της τάξης του 0,8%, με τη Γερμανία να παρουσιάζει οριακή ύφεση (-0,1%). Η οικονομία του Ηνωμένου Βασιλείου, επίσης, εκτιμάται ότι θα συρρικνωθεί κατά 0,3%.

Οι διαταραχές στην παγκόσμια οικονομία, καθώς και η συνέχιση της αυστηρής νομισματικής πολιτικής δεν αφήνουν ανεπηρέαστη την αγορά ακινήτων. Μετά από την ραγδαία άνοδο, παγκοσμίως, της αγοράς ακινήτων, κατά τη διάρκεια της πανδημίας, ο υψηλός πληθωρισμός, αλλά, κυρίως, οι διαδοχικές αυξήσεις των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες έχουν προκαλέσει σημαντική διαταραχή στον κλάδο.

Ακίνητα: Σήμα κινδύνου για το ευρωπαϊκό real estate

Η πρόκληση

Πιο συγκεκριμένα, ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων βρίσκεται αντιμέτωπος με μια σημαντική πρόκληση. Μετά από μια έντονη ανάκαμψη των εμπορικών ακινήτων, σε όρους ζήτησης και τιμών, από τα μέσα του 2022, η αύξηση των επιτοκίων έχει πτωτικές επιδράσεις στον κλάδο, καθώς παρατηρείται μια επιβράδυνση της αγοράς, η οποία αναμένεται να συνεχιστεί όσο τα επιτόκια διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα. Από την πανδημική κρίση και μετά, οι εταιρείες έχουν ακολουθήσει μια διαφορετική προσέγγιση, εξαιτίας της τηλεργασίας και, για λόγους μείωσης των λειτουργικών εξόδων, έχουν αφήσει τα ευρύχωρα και δαπανηρά γραφεία. Αυτό έχει παρατηρηθεί σε όλα τα σημαντικά εμπορικά κέντρα της Ευρώπης, όπως το Λονδίνο, η Φρανκφούρτη και το Παρίσι (“European commercial real estate: the cracks are starting to show”, Financial Times, April 2023). Η αύξηση του κόστους χρηματοδότησης και αναχρηματοδότησης, καθώς και η αβεβαιότητα επηρέασαν τη ζήτηση για όλους τους τύπους των εμπορικών ακινήτων. Ωστόσο, η περιορισμένη ζήτηση και η αύξηση του κόστους χρηματοδότησης των εμπορικών ακινήτων εγκυμονεί σημαντικούς κινδύνους για τον τραπεζικό κλάδο.

Οι ευρωπαϊκές τράπεζες έχουν μεγάλη έκθεση σε δάνεια εμπορικών ακινήτων (Γράφημα 4) και, ως εκ τούτου, μια μείωση της αξίας τους εκτιμάται ότι θα επηρεάσει τα κέρδη τους. Τα δάνεια για εμπορικά ακίνητα στις ΗΠΑ φθάνουν το ύψος των Δολαρίων 2,9 τρισ., ενώ στην Ευρώπη υπερβαίνουν τα Ευρώ 1,5 τρισ. (Εuropean CRE Lending, Bayes Business School, Μάρτιος 2023).

Στις ΗΠΑ, η έκθεση των πιστωτικών ιδρυμάτων σε δάνεια εμπορικών ακινήτων διαφέρει ανάλογα με το μέγεθός τους. Χαρακτηριστικά, σύμφωνα με έκθεση της Moody’s Analytics, τη μεγαλύτερη έκθεση (24,3%) παρουσιάζουν οι τοπικές τράπεζες (829 τράπεζες, με συνολικό ενεργητικό Δολάρια 1-10 δισ.), ενώ ακολουθούν οι μικρές και οι περιφερειακές τράπεζες, με ποσοστό 18,3% και 16,5%, αντίστοιχα.

Έκθεση ευρωπαϊκών τραπεζών

Οι ευρωπαϊκές τράπεζες είναι ιδιαιτέρως εκτεθειμένες στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων (Commercial Real Estate- CRE), όταν χορηγούν δάνεια σε επιχειρήσεις που συμμετέχουν σε δραστηριότητες εμπορικών ακινήτων, αφού μια διαταραχή της αγοράς αυξάνει τον πιστωτικό κίνδυνο αυτών των ανοιγμάτων. Επίσης, τα εμπορικά ακίνητα γίνονται ευρέως αποδεκτά ως ενέχυρο από τις τράπεζες, γεγονός που τις εκθέτει περαιτέρω σε αυξημένες ζημίες, εάν η αθέτηση πληρωμών από τον δανειολήπτη συμπέσει χρονικά με την πτώση των αξιών των εμπράγματων εξασφαλίσεων. Ειδικότερα, οι σκανδιναβικές τράπεζες παρουσιάζουν μεγάλη έκθεση σε δάνεια σε εμπορικά ακίνητα, ενώ μια δυνητική μείωση των δανείων κατά 5% θα επηρέαζε σημαντικά τα κέρδη των τραπεζών (Γράφημα 5).

Επιπλέον, σύμφωνα με την οικονομική θεωρία, η χρήση των εμπορικών ακινήτων ως εγγύηση δύναται να λειτουργήσει ως ένας μηχανισμός επιτάχυνσης, αφού συνδέει τις τιμές της αγοράς εμπορικών ακινήτων με την πρόσβαση των δανειοληπτών σε χορηγήσεις. Ως εκ τούτου, αυτός ο μηχανισμός μπορεί να στηρίξει την πρόσβαση σε χρηματοδότηση σε περιόδους ανόδου του οικονομικού κύκλου, αλλά από την άλλη πλευρά και να επιδεινώσει τις ζημίες σε μια ύφεση.

Εν κατακλείδι, οι ανησυχίες για την αγορά εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη έχουν αυξηθεί, εξαιτίας κυρίως του αυξανόμενου κόστους δανεισμού αλλά και της αποκλιμάκωσης στις αποτιμήσεις των ακινήτων, μετά τη μεγάλη άνοδο που παρουσίασαν κατά την περίοδο των χαμηλών επιτοκίων, την περασμένη δεκαετία. Η Ευρώπη μπορεί να βρίσκεται θεωρητικά σε καλύτερη θέση από τις ΗΠΑ, αφού το ποσοστό πληρότητας των γραφείων είναι υψηλότερο (JLL), όμως οι εκτιμήσεις υποστηρίζουν ότι είναι πιθανή μια μακρά περίοδος επώδυνης προσαρμογής στην αγορά ακινήτων της Ευρώπης.