Premia: Η επόμενη μέρα του Athens Heart – Το χρονοδιάγραμμα της επένδυσης

Μόλις 2 χιλιόμετρα από την Ακρόπολη και 10 λεπτά από το κέντρο της πόλης η δεύτερη ευκαιρία του (κάποτε) εμπορικού κέντρου Athens Heart δεν περιλαμβάνει το retail.

Ήδη η Premia Properties ΑΕΕΑΠ έχει βάλει στις «ράγες» τη μετατροπή του πρώην mall σε κτίριο γραφείων υψηλών βιοκλιματικών προδιαγραφών και μέσα στον επόμενο χρόνο αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί η ανακατασκευή.

Η δεύτερη ζωή των malls – Μεταμορφώνονται για να επιβιώσουν

Το νέο «πράσινο» κτίριο γραφείων 26.500 τ.μ. επί της Πειραιώς 180 θα μισθωθεί από έναν χρήστη, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, με το ύψος του ενοικίου να κυμαίνεται στα 15 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τιμή χαμηλή ως προς τη μέση τιμή της αγοράς.

Σύμφωνα με πληροφορίες οι διαπραγματεύσεις με τον υποψήφιο μισθωτή βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο, με στόχο το ακίνητο να παραδοθεί προς χρήση και να παράγει έσοδα το δεύτερο εξάμηνο του 2024.

Συνολικά η επένδυση πρόκειται να ξεπεράσει το ποσό των 50 εκατ. ευρώ αν συνυπολογιστεί το κόστος της αγοράς και της ανακατασκευής του ακινήτου.

Σήμερα η Premia «τρέχει» ένα επενδυτικό πλάνο συνολικού ύψους 150 εκατ. ευρώ, το οποίο αφορά το 2023 και το πρώτο εξάμηνο του 2024, εκ των οποίων ήδη τα 30 εκατ. ευρώ έχει υλοποιηθεί.

Η εταιρεία θα επιδιώξει να χρησιμοποιήσει τους πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης αξιοποιώντας τους όρους για αναβαθμίσεις κτιρίων.

Σημειώνεται ότι μέσα σε τρία χρόνια η Premia δεκαπλασίασε τα μεγέθη της και σε κάθε περίπτωση στόχος της διοίκησης είναι η προσθήκη στο χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του ομίλου, ποιοτικών ακινήτων με χαρακτηριστικά βιωσιμότητας, η επίτευξη υψηλών μισθωτικών αποδόσεων και η συνεργασία με φερέγγυους μισθωτές μέσω μακροχρόνιων συμβάσεων.

Το όχι και τόσο επιτυχημένο story του εμπορικού κέντρου

Στις 4 Δεκεμβρίου 2008, ένα χρόνο πριν ξεκινήσει και επισήμως η ελληνική οικονομική κρίση με τις γνωστές συνέπειες, στην Πειραιώς 180, έγιναν τα λαμπρά εγκαίνια του «mega εμπορικού κέντρου Athens Heart» με ένα φαντασμαγορικό event και guest star τον Μιχάλη Χατζηγιάννη.

Παρά τις μεγάλες προσδοκίες των ιδιοκτητών του, τότε την εταιρεία Pasal μέσω της εταιρείας Doreco, δεν κατάφερε ποτέ να φτάσει σε ικανοποιητικό επίπεδο επισκεψιμότητας και εσόδων.

Η Pasal στη συνέχεια αντιμετώπισε πρόβλημα ρευστότητας και λόγω της μέτριας πορείας του εμπορικού κέντρου που ήταν από τα μεγαλύτερα assets της.

Μόλις ένα χρόνο μετά τα εγκαίνια του mall, το 2009, η διοίκηση της Pasal του Σωτήρη και του Γιώργου Θεοδωρίδη στο πλαίσιο έκτακτης γενικής συνέλευσης των μετόχων της γνωστοποίησε την πρόθεσή της να παραχωρήσει το 50% του εμπορικού κέντρου Athens Heart.

Η κρίση όμως που ξέσπασε στη χώρα μας, φρέναραν τα σχέδια και το σχέδιο πώλησης του εμπορικού κέντρου, μπήκε στο συρτάρι.

Κάτι πήγε να γίνει σε επίπεδο επισκεψιμότητας όταν μεταξύ των 80 καταστημάτων του εμπορικού κέντρου τον Δεκέμβριο του 2011 άνοιξε σούπερ μάρκετ της αλυσίδας Σκλαβενίτης 1.300 τετραγωνικών μέτρων.
Την περίοδο 2017-2018, το Athens Heart μπήκε στο «στόχαστρο» της αμερικανικής Hines σε συμφωνία με την Εθνική Τράπεζα.

Ο τότε σχεδιασμός αφορούσε τη μετατροπή του Athens Heart σε premium εκπτωτικό και ψυχαγωγικό κέντρο, με την επωνυμία «Gazi Outlets», όπου θα φιλοξενούνταν ελληνικές και διεθνείς μάρκες ένδυσης, καταστήματα εστιατορίων και café, καθώς και κινηματογράφοι και χώροι αναψυχής.

Παρά τις επίσημες ανακοινώσεις, η επενδυτική εταιρεία υπαναχώρησε, τα σχέδια έμειναν στα χαρτιά και το mall εξακολούθησε να είναι ενεχυριασμένο στην Εθνική.

Στην πορεία προέκυψαν μεγαλύτερα προβλήματα για την Pasal με την πτώση της αγοράς ακινήτων, υπεβλήθη αίτημα για εξυγίανση βάσει του πτωχευτικού κώδικα το 2018 και η απόφαση εκδόθηκε το καλοκαίρι του 2019. Το εμπορικό κέντρο είχε εξαιρεθεί από την συμφωνία εξυγίανσης της Pasal.

Στη συνέχεια η Pasal μετονομάστηκε σε Premia αφού στο μετοχικό της κεφάλαιο εισήλθαν νέοι μέτοχοι, με κυριότερο την εταιρεία Sterner Stenhus Greece και μετατράπηκε σε Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (AEEAΠ).

Τελικά το ακίνητο συνολικής δόμησης 54.000 τ.μ. και εκμισθώσιμης επιφανείας 18.500 τ.μ. επί οικοπέδου επιφανείας 10.600 τ.μ. περιήλθε στην κατοχή της Premia τον Νοέμβριο του 2022, έναντι τιμήματος 15,7 εκατ. ευρώ, σε υλοποίηση της από 31.8.2022 δικαστικής απόφασης με την οποία επικυρώθηκε Συμφωνία Εξυγίανσης της εταιρείας Doreco Α.Ε., ιδιοκτήτριας του εμπορικού κέντρου Athens Heart. Το χρέος της Doreco προς την Εθνική Τράπεζα ήταν 55 εκατ. ευρώ.

Αναφορικά με τα οικονομικά μεγέθη του mall, το 2021 τα έσοδα από τα ενοίκια ήταν 385 χιλ. ευρώ και τα έσοδα από την παροχή υπηρεσιών (marketing, στάθμευση) ήταν 651 χιλιάδες. Οι λειτουργικές ζημιές είχαν ξεπεράσει τα 12 εκατ. ευρώ, ενώ είχαν διευρυνθεί και οι καθαρές ζημιές, στα 14,8 εκατ. ευρώ.