Οι πόλεις των ΗΠΑ πρέπει να δώσουν προσοχή στο «φαινόμενο ντόνατ»

Η ιστορία των πολύπαθων αμερικανικών πόλεων που μετά την πανδημία έχουν ξεμείνει με άδεια κτίρια γραφείων είναι γνωστή. Αυτό που είναι λιγότερο κατανοητό είναι ότι πρόκειται πραγματικά για μια ιστορία δύο πόλεων – στο κέντρο της πόλης και στις υπόλοιπες συνοικίες. Ενώ πολλές εμπορικές επιχειρηματικές περιοχές δυσκολεύονται, οι περιαστικές περιοχές συχνά ευδοκιμούν. Ονομάστε το «φαινόμενο ντόνατ».

Οι ακαδημαϊκοί Αρτζούν Ραμάνι και Νίκολας Μπλουμ — οι οποίοι ονόμασαν έτσι το φαινόμενο αυτό σε πρόσφατη μελέτη του Εθνικού Γραφείου Οικονομικών Ερευνών (NBER) με αυτόν τον τίτλο — έδειξαν ότι η πλειονότητα των ανθρώπων που εγκαταλείπουν τα κέντρα των πόλεων δεν μετακινούνται μακριά, αλλά κυρίως στα προάστια και τα περίχωρα των αστικών περιοχών στις οποίες κατοικούν ήδη. Η Νέα Υόρκη είναι ένα εξαιρετικό παράδειγμα: ένας χάρτης θερμότητας σε μελέτη του NBER δείχνει την κίνηση μακριά από το Μανχάταν προς τους εξωτερικούς δήμους και το Λονγκ Άιλαντ.

Ακόμα κι αν το «φαινόμενο ντόνατ» είναι ισχυρότερο σε μεγάλες πόλεις όπως η Νέα Υόρκη και το Σαν Φρανσίσκο, μπορεί να εντοπιστεί και σε άλλες όπως το Σικάγο, το οποίο εμφανίζει κάποιους ανησυχητικούς παραλληλισμούς με την αρχική πόλη «ντόνατ» – το Ντιτρόιτ. Για δεκαετίες, τα όμορφα κτίρια στο κέντρο του Ντιτρόιτ του τέλους του 19ου και των αρχών του 20ου αιώνα παρέμεναν σχεδόν άδεια, χάρη σε έναν συνδυασμό ρατσισμού, την απώλεια της κυριαρχίας της αυτοκινητοβιομηχανίας των ΗΠΑ, την αυξανόμενη εγκληματικότητα και τη βία και τη φυγή των λευκών πολιτών προς τους εξωτερικούς δακτυλίους της πόλης.

Το κέντρο του Ντιτρόιτ έχει ανακάμψει κάπως τα τελευταία χρόνια, εν μέρει λόγω των προσπαθειών επιχειρηματιών όπως ο ιδρυτής της Quicken Loans, Νταν Γκίλμπερτ, να ανακαινίσει παλιά εμπορικά κτίρια σε χώρους loft και να προσελκύσει νέες επιχειρήσεις, καθώς και τα καταστήματα, τα εστιατόρια και τα ξενοδοχεία που προσελκύουν νεότερους εργαζόμενους. Αλλά η έλλειψη ενός καλά λειτουργικού συστήματος συγκοινωνίας καθιστά δύσκολη την ανοικοδόμηση του κέντρου της πόλης σε μεγαλύτερη κλίμακα.

Αυτό είναι ένα από τα πολλά μαθήματα που μπορεί να δώσει το Ντιτρόιτ για τις σύγχρονες πόλεις «ντόνατ»: ο χρόνος μετακίνησης έχει σημασία, ειδικά στην εποχή μετά τον Covid, όταν η καθημερινή εργασία σε γραφεία εξακολουθεί να είναι επιλογή και όχι απαίτηση για πολλούς. Η Τρέισι Χάντεν Λοντ, συνεργάτης στο Ινστιτούτο Brookings που ειδικεύεται στα εμπορικά ακίνητα, τις υποδομές, τη φυλετική δικαιοσύνη και τη διακυβέρνηση, σημειώνει ότι ενώ η έρευνα για το ποιες πόλεις αποτυγχάνουν ή ευδοκιμούν μετά την πανδημία είναι ακόμα στα σπάργανα, μια μεταβλητή που φαίνεται να έχει σημασία είναι η ευκολία μετακίνησης. Αυτός μπορεί να είναι ένας λόγος για τον οποίο το κέντρο του Λονδίνου και του Παρισιού φαίνονται ζωντανά σε σύγκριση με πολλές πόλεις των ΗΠΑ.

Δεν μου προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι ένα μέρος όπως η Νέα Υόρκη, που έχει ένα αρκετά καλά λειτουργικό (αν και σε παρακμή) σύστημα δημόσιων μεταφορών, έχει περισσότερη οικονομική δραστηριότητα στο κέντρο της πόλης (όπως μετράται από τη χρήση κινητών τηλεφώνων) σε σύγκριση με το Σικάγο ή το Λος Άντζελες, όπου τέτοιες υποδομές είναι διαβόητα υποτονικές. Αυτές οι τελευταίες πόλεις επίσης μένουν πίσω λόγω των πολύ διαχωρισμένων γειτονιών και αστικών κέντρων που υποφέρουν όχι μόνο από την κρίση των εμπορικών ακινήτων, αλλά και από την πτώση της ψυχαγωγίας ή των ανέσεων που θα τραβούσαν τους ανθρώπους στο κέντρο της πόλης για δραστηριότητες πέραν της εργασίας.

Τέτοια προβλήματα είναι πιθανό να επιδεινωθούν πριν βελτιωθούν. Η έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας της Ομοσπονδιακής Τράπεζας την περασμένη εβδομάδα χαρακτήρισε την έκθεση των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων στα εμπορικά ακίνητα ως μία από τις μεγαλύτερες απειλές για την οικονομία των ΗΠΑ, καθώς το σκάσιμο της φούσκας μόλις ξεκίνησε. Η Fed προειδοποίησε ότι, δεδομένου ότι τα στεγαστικά δάνεια που υποστηρίζονται από γραφεία και ακίνητα λιανικής στο κέντρο της πόλης τείνουν να είναι περίπου το ένα τρίτο των διαθεσίμων εταιρικών ακινήτων (CRE), «με τις αποτιμήσεις CRE να παραμένουν υψηλές, το μέγεθος μιας διόρθωσης στις αξίες των ακινήτων θα μπορούσε να είναι μεγάλο και επομένως θα μπορούσε να οδηγήσει σε πιστωτικές απώλειες για κατόχους χρέους σε CRE». Καθώς καταρρέουν αυτά τα ντόμινο, προκαλούν την κατάρρευση και άλλων στο χρηματοπιστωτικό σύστημα.

Πώς να αποφευχθεί το μαζικό «φαινόμενο ντόνατ»; Η μετατροπή των εμπορικών ακινήτων σε χώρους κατοικιών ή μικτής χρήσης βοήθησε στην αναζωογόνηση περιοχών του κέντρου του Ντιτρόιτ. Αλλά όπως σημειώνει ο ιστορικός Τομ Σουγκρέ, συγγραφέας του The Origins of the Urban Crisis: Race and Inequality in Postwar Detroit (Η προέλευση της αστική κρίσης: Φυλή και ανισότητα στο μεταπολεμικό Ντιτρόιτ), τα κτίρια γραφείων της πόλης της δεκαετίας του 1920 ήταν πολύ πιο εύκολο να ανακαινιστούν από ότι οι σημερινοί ουρανοξύστες. Αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο τα ενοίκια και οι τιμές κατοικιών στους εξωτερικούς δακτυλίους πόλεων όπως η Νέα Υόρκη έχουν αυξηθεί τόσο απότομα μετά την πανδημία. «Υπάρχουν πολλές ενδιάμεσες γειτονιές που δεν ερήμωσαν, και συχνά είναι γειτονιές μεταναστών ή οι περισσότερες γειτονιές της εργατικής τάξης που δεν έκλεισαν ποτέ πραγματικά», λέει ο Σουγκρέ.

Δυστυχώς, αυτό οδηγεί τώρα σε μια ακόμη ευρύτερη κρίση κόστους ζωής για τους εργαζόμενους και υψηλότερα ενοίκια για μικρές επιχειρήσεις σε περιοχές όπως το Κουίνς ή το Μπρούκλιν. Η απλή ώθηση των προβλημάτων του Μανχάταν – ή της Union Square του Σαν Φρανσίσκο – στην περιφέρεια δεν είναι λύση, ειδικά εάν έχει ως αποτέλεσμα την επιβολή υψηλότερων φόρων σε εκείνους τους κατοίκους που είναι λιγότερο ικανοί να τους αντέξουν οικονομικά. (Οι περισσότερες μεγάλες πόλεις, συμπεριλαμβανομένης της Νέας Υόρκης και του Σαν Φρανσίσκο, βασίζονται ήδη περισσότερο στα έσοδα από φόρους κατοικιών παρά στους φόρους εμπορικών ακινήτων για τη χρηματοδότηση δημόσιων υπηρεσιών.)

Τι πρέπει να γίνει λοιπόν; Θα έπαιρνα μια σελίδα από το βιβλίο της αστικής ακτιβίστριας Τζέιν Τζέικομπς και θα σκεφτόμουν τη μικτή χρήση. Η εργασία στο γραφείο μπορεί να μην είναι ποτέ αυτό που ήταν, αλλά οι κινηματογραφικές αίθουσες και οι παραστάσεις στο Μπρόντγουεϊ επιστρέφουν, τα ξενοδοχεία ανθίζουν και οι μισθοί στον τομέα των υπηρεσιών είναι σημαντικά υψηλότεροι από το επίπεδο πριν από την Covid, σύμφωνα με στοιχεία της Apollo. Οι άνθρωποι εξακολουθούν να θέλουν να ζουν και να επισκέπτονται μεγάλες πόλεις — απλώς θέλουν να το κάνουν με νέους τρόπους.