ΗΠΑ: Αριθμός ρεκόρ πολιτών δυσκολεύεται να πληρώσει το ενοίκιο – Αποκαλυπτική έρευνα του Χάρβαρντ

Ένας αριθμός ρεκόρ Αμερικανών ενοικιαστών ξοδεύουν τουλάχιστον το ένα τρίτο του εισοδήματός τους την πληρωμή του ενοικίου τους, σύμφωνα με τη μελέτη του πανεπιστημίου Χάρβαρντ «2023 The State of the Nation’s Housing» που δόθηκε την Τρίτη στη δημοσιότητα.

Συνολικά 21,6 εκατομμύρια νοικοκυριά ξοδεύουν πλέον περισσότερο από το 30% του εισοδήματός τους για ενοίκια ενώ σε κάποιες περιπτώσεις νοικοκυριά πληρώνουν έως και το 50%, σύμφωνα με την αποκαλυπτική έρευνα του Χάρβαρντ. Σημειώνεται πως οι ειδικοί του real estate προτείνουν συχνά οι ενοικιαστές να ξοδεύουν λιγότερο από το 30% του εισοδήματος για ενοίκιo.

ΗΠΑ: Με πόσα χρήματα θεωρείται κάποιος οικονομικά άνετος

«Το κόστος στέγασης παραμένει πολύ πάνω από τα προ πανδημίας επίπεδα εξαιτίας των σημαντικών αυξήσεων τα τελευταία χρόνια», δήλωσε στην έρευνα του 2023 ο Daniel McCue, ανώτερος ερευνητικός συνεργάτης στο Joint Center.

Σε μεγάλο βαθμό αυτό οφείλεται στην ανάπτυξη των λεγόμενων «πολυτελών» κτιρίων που έχουν αντικαταστήσει τις λιγότερο ακριβές επιλογές. Τις τελευταίες δύο δεκαετίες, το μερίδιο κατασκευής διαμερισμάτων σε υψηλές τιμές – γνωστά ως κατηγορία Α – αυξήθηκε ταχύτερα από τα πιο προσιτά διαμερίσματα. Στην πραγματικότητα, πάνω από τα μισά – ή το 51% – των κατασκευαστικών έργων ενοικίασης του 2022 ήταν πολυτελή διαμερίσματα, σύμφωνα με στοιχεία της Moody’s Analytics. Σημειώνεται δε πως μόνο το 34% της αγοράς αποτελούνταν από ενοικιαζόμενες μονάδες υψηλού κόστους το 2000, αλλά 23 χρόνια αργότερα το ποσοστό αυτό άγγιξε το 51%, σύμφωνα με τη Moody’s.

«Η πρόκληση είναι ότι οι νέες προσφορές κατοικίας… τείνουν να βρίσκονται στην κορυφή του φάσματος τιμών», δήλωσε ο Carl Whitaker, διευθυντής έρευνας και ανάλυσης στη RealPage.

Ο McKay πρόσθεσε: «Αν το ενοίκιο αυξάνεται γρηγορότερα από το εισόδημά σας κάθε χρόνο και τα έξοδα υγειονομικής περίθαλψης αυξάνονται ταχύτερα από το εισόδημά σας κάθε χρόνο… αυτή η συμπίεση απλώς κάνει πολύ δύσκολη την κανονική ζωή», πρόσθεσε ο ΜακΚέι.

Έλλειψη επιλογών

Τα ιστορικά χαμηλά κενά ενοικίασης τα τελευταία χρόνια αντικατοπτρίζουν επίσης την έλλειψη προσιτών επιλογών για τα νοικοκυριά. Αν και το ποσοστό των κενών θέσεων ανέβηκε στο 6,4% στις αρχές του 2023 -μια ευπρόσδεκτη αύξηση από το χαμηλό των τεσσάρων δεκαετιών του 5,2% στα τέλη του 2021- απέχει ακόμα πολύ από ένα υγιές ποσοστό περίπου 7 έως 8%.

«Αυτό που αναζητείται συχνά είναι ένα επίπεδο διατιθέμενων κατοικιών που υποστηρίζει την ικανότητα του ενοικιαστή να μετακινείται και να έχει τουλάχιστον κάποια ισχύ στην τιμολόγηση». Ο Lu Chen, ανώτερος οικονομολόγος της Moody’s Analytics, σημείωσε: «Θεωρητικά, αυτό θα επέτρεπε στις αυξήσεις των ενοικίων να παραμείνουν οριακά πάνω από το γενικό ρυθμό αύξησης των τιμών στην οικονομία».

Αλλά «αναμένουμε ότι ο εθνικός μέσος όρος διατιθέμενων κατοικιών θα παραμείνει περίπου στο 5% μέχρι το 2025», είπε ο Τσεν. Αυτό το ποσοστό θα μπορούσε να είναι πιο ζοφερός για τα νοικοκυριά με χαμηλότερο εισόδημα – το ποσοστό για τη στέγαση χαμηλότερου κόστους παραμένει σε χαμηλό επίπεδο του 4,7%.

Τα διαμερίσματα εξοπλισμένα με τις πιο πρόσφατες και καλύτερες ανέσεις, όπως θερμαινόμενες πισίνες και γυμναστήρια, είναι γνωστά ως κτίρια κατηγορίας Α. Στη συνέχεια, τα κτίρια κατηγορίας Α αποσύρονται για να γίνουν κατηγορία Β σε 10-15 χρόνια, τα οποία στη συνέχεια μεταβιβάζονται στην κατηγορία Γ σε άλλα 5-10 χρόνια.

Τα ενοίκια πέφτουν καθώς τα κτίρια υποβαθμίζονται από το Α σε Β σε Γ. Όμως την τελευταία δεκαετία δεν χτίστηκαν αρκετά κτίρια, πράγμα που σημαίνει ότι δεν προχώρησαν αρκετά διαμερίσματα στα χαμηλότερα επίπεδα.

Το φανταχτερό μπουμ

Καθώς τα κτίρια της κατηγορίας Α κορεστούν στην αγορά ενοικίων, το μερίδιο για τα παλαιότερα και λιγότερο ακριβά διαμερίσματα, που κατηγοριοποιούνται ως κατηγορίας Β και Γ, έχει συρρικνωθεί δραματικά. Τις τελευταίες δύο δεκαετίες αυτοί οι τύποι μονάδων μειώθηκαν στο 49% το πρώτο τρίμηνο του 2023 από 66% το 2001, σύμφωνα με τη Moody’s.

Αλλά αυτό μπορεί να μην αλλάξει σύντομα, γιατί, πολλές φορές, τα «φανταχτερά» διαμερίσματα είναι η μόνη κερδοφόρα επιλογή για τους κατασκευαστές κτιρίων. Το μεγαλύτερο μέρος του κόστους κατασκευής πηγαίνει στην αγορά γης, οικοδομικών υλικών και οικοδομικών αδειών. Η προσθήκη ωραίων φινιρισμάτων δεν αυξάνει το κόστος σε υψηλό επίπεδο, αλλά μπορεί να απαιτήσει περισσότερα έσοδα από ενοίκια.