
Έρχεται ο καιρός που οι μεσίτες θα είναι πλέον ρομπότ; Ίσως, λέει στους Financial Times o Κάρλο Ράτι, καθηγητής στο MIT, όπου διευθύνει το Senseable City Lab! Οι αλγόριθμοι τεχνητής νοημοσύνης μπορούν τώρα να ρίξουν μια ματιά σε ένα σπίτι — χρησιμοποιώντας, για παράδειγμα, το Google Street View — και να προβλέψουν την τιμή του με εκπληκτική ακρίβεια. Ωστόσο, αυτό που μπορεί να δει, ή να μην δει, θα μπορούσε να στρεβλώσει την αγορά ακινήτων.
Το να εκτιμήσει κανείς ένα ακίνητο επί τόπου είναι βασικός παράγοντας στην συγκεκριμένη αγορά. Οι μεσίτες χρησιμοποιούν δεδομένα για να αξιολογήσουν ένα σπίτι – τη ρυμοτομία, τις τιμές για συγκρίσιμα ακίνητα και το τι προσφέρει η κάθε γειτονιά – αλλά πρέπει επίσης να το δουν αυτοπροσώπως.
Ακίνητα: Το ακριβότερο ενοίκιο – Πού βρίσκεται και πόσο κοστίζει [εικόνες]
Οι ειδικευμένοι μεσίτες ψάχνουν τα πάντα, από λακκούβες στο δρόμο και κοντινά μαγαζιά, τι αυτοκίνητα είναι τριγύρω, ακόμη και τους περίοικους, όλα δίνουν κρίσιμα στίγματα για την εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου. Αυτή η αξιολόγηση σε επίπεδο δρόμου είναι ιδιαίτερα σημαντική για τον εντοπισμό αναβαθμισμένων περιοχών. Οι γύρω καφετέριες και το πώς ντύνονται οι γείτονες δίνουν το στίγμα μιας περιοχής πριν το κάνουν οι τιμές.
H AI ακολουθεί πρότυπα πραγματικών μεσιτών
Όλο και περισσότερο, η οπτική τεχνητή νοημοσύνη μπορεί να ακολουθεί τα ίδια σημάδια σε πολύ μεγαλύτερη κλίμακα. Για να εκπαιδεύσει ένα bot real estate, το εργαστήριo του Κάρλο Ράτι στο MIT χρησιμοποίησε εικόνες 20.000 σπιτιών γύρω από τη Βοστώνη, καθώς και δεδομένα που μέτρησαν πώς άλλαζαν οι τιμές τους με την πάροδο του χρόνου. Το μοντέλο «βαθιάς μάθησης» χρησιμοποίησε αυτές τις πληροφορίες για να προσδιορίσει τις συσχετίσεις μεταξύ των οπτικών χαρακτηριστικών των σπιτιών και των αλλαγών στις αξίες τους. Όταν προστέθηκαν άλλες μεταβλητές – όπως δομικές πληροφορίες και ανέσεις γειτονιάς – ο αλγόριθμός ήταν σε θέση να κάνει πολύ ακριβείς προβλέψεις για το πώς θα άλλαζαν οι τιμές με την πάροδο του χρόνου.

Αυτό είναι μόνο η αρχή. Σε μια πρόσφατη δημοσίευση, ο Ράτι και η ομάδα του επέκτεινε το πεδίο εφαρμογής τους, χρησιμοποιώντας 27 εκατομμύρια εικόνες street view από όλες τις ΗΠΑ και ανακαλύψαν ότι η οπτική τεχνητή νοημοσύνη είναι επίσης εξαιρετικά αποτελεσματική στην πρόβλεψη πολλών πτυχών του προφίλ μιας γειτονιάς, συμπεριλαμβανομένης της φτώχειας, της εγκληματικότητας και της δημόσιας υγείας. Σαν επόμενο βήμα θα μπορούσα να χρησιμοποιηθούν δημόσια προσβάσιμες εικόνες από ιστότοπους ακινήτων και μέσα κοινωνικής δικτύωσης ώστε η ίδια ανάλυση να χρησιμοποιηθεί για εσωτερικούς χώρους.
Τέτοιες τεχνολογίες — σε συνδυασμό με ευρύτερους δείκτες, όπως τα επιτόκια στεγαστικών δανείων — θα μπορούσαν σύντομα να εξελιχθούν σε ισχυρό πλεονέκτημα για τον κλάδο. Από τότε που η Zillow κυκλοφόρησε το “Zestimate” της το 2006, οι εταιρείες ανταγωνίζονται για να χρησιμοποιήσουν δεδομένα όπως τετραγωνικά μέτρα, τοποθεσία και κοντινές συναλλαγές για να προβλέψουν τις τιμές των κατοικιών. Οι αλγόριθμοι είναι ακριβείς, συχνά εντός λίγων ποσοστιαίων μονάδων, και έχουν κάνει προσιτή την πρόσβαση σε αξιολογήσεις και έχουν μειώσει την αβεβαιότητα των τιμών.
Οφέλη και κίνδυνοι
Αλλά η χρήση τέτοιων αλγοριθμικών ακινήτων δεν είναι χωρίς κινδύνους. Τα σπίτια συχνά υπερτιμώνται ή υποτιμώνται, χωρίς πραγματικό λόγο, και η τεχνητή νοημοσύνη θα μπορούσε να επιβεβαιώσει αυτές τις προκαταλήψεις – για παράδειγμα, σχετικά με ακίνητα που ανήκουν σε φυλετικές μειονότητες. Το 2018, η Zillow κυκλοφόρησε το “Offers”, μια υπηρεσία που επέτρεπε στους χρήστες να πουλήσουν τα σπίτια τους με το πάτημα ενός κουμπιού σε μια αλγοριθμικά καθορισμένη τιμή. Οι επικριτές κατηγόρησαν την Offers για κερδοσκοπία και επηρεασμό των αγορών. Αλλά η τεχνολογία ήταν μάλλον ανίκανη, και όχι ύπουλη: το πρόγραμμα φαινόταν ότι αγόραζε υψηλά και πουλούσε χαμηλά και κατέρρευσε

Contextual Robotics Institute 2018 Forum: Healthcare Robotics
Μια άλλη ανησυχία είναι ότι οι προβλέψεις θα μπορούσαν να μετατραπούν σε προφητείες. Σύμφωνα με τον νόμο του Goodhart: όταν ένα μέτρο γίνεται στόχος, παύει να είναι καλό μέτρο. Με άλλα λόγια, αν νομίζατε ότι οι γείτονές σας κάνουν παρατηρήσεις για τον κήπο σας, ετοιμαστείτε για τα bots. Φανταστείτε ένα δυστοπικό μέλλον όπου όλοι βάφουν το σπίτι τους με ένα συγκεκριμένο χρώμα για να ξεγελάσουν το σύστημα.
Έχει περάσει ο καιρός που η χρήση τέτοιας τεχνολογίας θα είναι θέμα επιλογής. Αντίθετα, για να χρησιμοποιήσουμε καλύτερα την επερχόμενη οπτική τεχνητή νοημοσύνη, θα χρειαστούμε τόσο ρύθμιση όσο και πειραματισμό. Μια ελπίδα προέρχεται από τον πολλαπλασιασμό του αριθμού των ρομπότ, κάτι που θα αποτρέψει έναν μεμονωμένο ατελή αλγόριθμο από το να έχει υπερβολική επιρροή. Αλλά τελικά θα είναι στο χέρι μας να αξιολογήσουμε τι μας δείχνουν αυτά τα νέα μάτια. Μπορεί η οπτική τεχνητή νοημοσύνη να προβλέψει πολλά για τον κόσμο, αλλά μόνο οι άνθρωποι μπορούν να φανταστούν κάτι διαφορετικό και καλύτερο.


Latest News

Στον... αέρα χιλιάδες οικοδομικές άδειες – Αρρυθμίες στις πολεοδομίες καταγγέλλουν οι μηχανικοί
Σοβαρά τα προβλήματα στην έκδοση οικοδομικών αδειών από τις πολεοδομίες καταγγέλλουν μηχανικοί του ΤΕΕ

Ξεκινούν οι αιτήσεις για το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» – Όσα πρέπει να γνωρίζετε
Το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» προϋπολογισμού 50 εκατ. ευρώ, προσφέρει επιδότηση που φτάνει έως το 60% της δαπάνης

Πώς θα μετετρέψετε κατάστημα σε κατοικία
15 ερωταπαντήσεις για την αλλαγή χρήσης σε επαγγελματικούς χώρους – Οι κανονισμοί, οι προϋποθέσεις και οι παγίδες που αφορούν τέτοια ακίνητα
![Ακίνητα: Πόσο ανεβάζουν οι ανακαινίσεις τις τιμές πώλησης και ενοικίασης [πίνακες]](https://www.ot.gr/wp-content/uploads/2024/04/akinita2-600x400.jpg)
Το λίφτινγκ... ταιριάζει στα ακίνητα - Πόσο ανεβάζει τις τιμές πώλησης και ενοικίασης [πίνακες]
Τι δείχνει ανάλυση της ReDataset, του τμήματος Data & Analytics της Resolute Cepal Greece (RCG) για τις ανακαινίσεις στα ακίνητα

Η συγκατοίκηση αντίδοτο στα ακριβά ενοίκια - Τι δείχνουν τα στοιχεία της πλατφόρμας MyRoomie
Στα ύψη κυμαίνονται τα ενοίκια στις ευρωπαϊκές πόλεις - Πάνω από το 40% των νέων Ευρωπαίων κάτω των 30 ετών ξοδεύουν πάνω από το 30% του εισοδήματός τους για ενοίκιο

Στο στόχαστρο η Μύκονος - Παραβάσεις και αυθαιρεσίες σε Ψαρού, Φτελιά, Πλατύ Γιαλό
Η Μύκονος έχει μπει στο στόχαστρο υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας - Μικτά κλιμάκια στη μάχη για την πάταξη της αυθαίρετης δόμησης

Βίλα Κώστα: Εκσυγχρονίζεται με δαπάνη 700.000 ευρώ
Στο Εθνικό Πρόγραμμα Ανάπτυξης εντάσσονται τα έργα εκσυγχρονισμού στη Βίλα Κώστα του Δήμου Κηφισιάς

Σε απαξίωση οδηγούνται τα κτίρια γραφείων στο κέντρο της Αθήνα -Τα δύο προβλήματα
Τι δείχνει η μελέτη RETHINKING European Offices 2030 που αναλύει την ηλικία στα κτίρια γραφείων, τα προβλήματα και τις νέες ευκαιρίες

Αντλίες θερμότητας AUX: Ιδανική λύση για οικονομική και οικολογική θέρμανση
Οι αντλίες θερμότητας έχουν χαμηλό λειτουργικό κόστος, ταχεία απόσβεση αρχικής επένδυσης, ελάχιστες απαιτήσεις συντήρησης, επιλεξιμότητα για επιδότηση μέσω του προγράμματος «Εξοικονομώ»

Alpha Bank: Συνεχίζεται η ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων
Η συνολική άνοδος των τιμών των κατοικιών μεταξύ 2017 και 2024 στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη έφτασε το 90% και 85% αντίστοιχα, σύμφωνα με την ανάλυση της Alpha Bank