Ακίνητα: Ποιο είναι το μέλλον των άδειων κτηρίων που άφησε η εποχή της πανδημίας;

Μέχρι την άνοιξη του 2020 κανείς δεν μπορούσε να φανταστεί ότι θα καθιερωνόταν -αλλού περισσότερο, αλλού λιγότερο- η εξ αποστάσεως ή η υβριδική εργασία. Για εκατομμύρια εργαζομένων  ο χώρος εργασίας ήταν το δεύτερο σπίτι τους.

Η πανδημία του κορωνοϊού ήρθε να ανατρέψει πολλά από όσα ξέραμε. Από τις ανθρώπινες σχέσεις και τις αντιλήψεις μας μέχρι την καθημερινή ρουτίνα και τους όρους εργασίας και την ίδια τη σχέση μας με τη ζωή.

Εργασία: Πώς ξανασχεδιάζονται τα γραφεία

Πλέον, ένας ανυπολόγιστος αριθμός πολυώροφων κτηρίων που κάποτε φιλοξενούσαν ένα μεγάλο μέρος της ζωής των εργαζομένων, είναι άδεια ή με πολύ λιγότερους εργαζόμενους από ό, τι πριν την πανδημία.

Τα στοιχεία Ιουλίου από την εταιρεία real estate Cushman & Wakefield έδειξαν ότι τα κτίρια γραφείων του Μανχάταν είχαν ποσοστό κενών χώρων 22,4% το δεύτερο τρίμηνο του 2023.

Το ποσοστό κενών χώρων στο Σαν Φρανσίσκο έχει αυξηθεί στο 31,8%, σύμφωνα με την εταιρεία ακινήτων CBRE, ενώ πριν το 2020 σχεδόν δεν υπήρχαν κενά θέσεις και οι καινούργιες εταιρείες πάλευαν να βρουν χώρους. Περισσότεροι από εννέα στους δέκα μεγάλους οργανισμούς ανέφεραν χαμηλά ποσοστά χρήσης γραφείων σε έρευνα που διενήργησε η εταιρεία, και περισσότεροι από τους μισούς αναμένουν να μειώσουν τη χρήση ακινήτων τα επόμενα τρία χρόνια.

Ακόμη και στο κεντρικό Λονδίνο, όπου τα κτήρια γραφείων είναι πιο «ζωντανά», τα ποσοστά κενών χώρων είναι 9,4%, σύμφωνα με την εταιρεία υπηρεσιών ακινήτων JLL. Το ποσοστό αυτό είναι σχεδόν διπλάσιο από τον μέσο όρο πολλών ετών του 5,5%.

Όμως, και κτήρια που χρησιμοποιούνται, δεν έχουν την ίδια κίνηση όλη την εβδομάδα. Μπορεί, για παράδειγμα να σφύζουν από ζωή δυο μέρες, και τις άλλες τρεις να είναι χώροι «φαντάσματα», εξαιτίας του υβριδικού μοντέλου εργασίας.

Αυτό σημαίνει ότι πολλές επιχειρήσεις έχουν περισσότερο χώρο από ό,τι χρησιμοποιούν – και οι ειδικοί λένε ότι υπάρχουν λίγες ενδείξεις ότι οι εταιρείες θα χρειαστούν τους χώρους που είχαν πριν από την πανδημία.

Θα κρατήσουν οι εταιρείες τους χώρους σε αυτά τα κτίρια, οι εργαζόμενοι θα επιστρέψουν, ή αυτοί οι -μια φορά κι έναν καιρό- πολυσύχναστοι χώροι αλλάζουν για πάντα;

Άδειοι χώροι

Οι εταιρείες συνειδητοποιούν ότι χρειάζονται πολύ λιγότερο χώρο από ό,τι πριν από μόλις τρία χρόνια, λέει ο Tim Oldman, CEO της Leesman, o οποίος διαπιστώνει ότι οι εταιρικοί πελάτες του εκτιμούν ότι θα χρειαστούν 30% έως 40% λιγότερο χώρο γραφείων από ό,τι πριν από την πανδημία.

Ωστόσο, πολλοί εξακολουθούν να κρατούν τα κτίρια που χρησιμοποιούσαν πριν από την πανδημία, κάτι το οποίο είναι πρόβλημα για τις εταιρείες, οι οποίες αναφέρουν απώλεια εσόδων λόγω του περιττού χώρου που νοικιάζουν.

Για παράδειγμα, τον Φεβρουάριο του 2023, η εταιρεία τεχνολογίας Dropbox με έδρα το Σαν Φρανσίσκο σημείωσε ζημία άνω των 175 εκατομμυρίων δολαρίων το 2022 λόγω αχρησιμοποίητου χώρου γραφείων που σχεδίαζε να υπομισθώσει. Για να αντιμετωπίσουν αυτό το πρόβλημα, κάποιες εταιρείες ήδη εγκαταλείπουν χώρους που μισθώνουν εδώ και χρόνια.

Καθώς οι εταιρείες παραδίδουν χώρο, ο Όλντμαν πιστεύει ότι πολλά από τα κτίρια που εκκενώνουν οι εταιρείες θα είναι οριστικά άδεια.

«Δεν θα μπορέσουμε να αναδιαμορφώσουμε τα γραφεία ώστε να μπορούν να εξυπηρετούν διαφορετικές λειτουργίες τις ημέρες που δεν χρησιμοποιούνται», λέει. Η ιδέα ενός είδους μεικτού περιβάλλοντος, όπου συμβαίνουν διαφορετικά πράγματα σε διαφορετικές ημέρες, δεν είναι ρεαλιστική, τονίζει.

Λύση η μετατροπή σε κατοικίες;

Αν και ορισμένοι ειδικοί είναι δύσπιστοι ότι οι μετατροπές και ο επαναπροσανατολισμός είναι κάτι εφικτό, ορισμένες εταιρείες και πόλεις προσπαθούν να βρουν τρόπους ώστε να μην μείνουν «φαντάσματα» οι κενοί χώροι.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ιδιώτες κατασκευαστές μετατρέπουν τα άδεια κτίρια σε χώρους διαμερισμάτων υψηλής ποιότητας σε όλον τον κόσμο.

Στο κέντρο του Μανχάταν, κατασκευαστές μετέτρεψαν ένα τετράγωνο γραφείων σε κτήρια κατοικιών 1.300 διαμερισμάτων – ένα έργο που εκτιμάται ότι θα κοστίσει πάνω από μισό δισεκατομμύριο δολάρια.

Το ίδιο συμβαίνει και σε μικρότερη κλίμακα: στο Λιντς του Ηνωμένου Βασιλείου, ένα επταώροφο κτήριο γραφείων της δεκαετίας του 1960 θα μετατραπεί σύντομα σε κτήριο με 168 ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.

Πάντως, αυτά τα έργα δεν είναι ο κανόνας. Σύμφωνα με το CBRE, οι μετατροπές γραφείων αντιπροσώπευαν μόλις το 1% των νέων συγκροτημάτων διαμερισμάτων στις ΗΠΑ τα τελευταία 20 χρόνια και αναμένεται ότι θα παραμείνουν σπάνιες.

Σύμφωνα, όμως, με την εταιρεία real estate, η στέγαση παραμένει η πιο κοινή επαναχρησιμοποίηση για ξεχασμένα κτίρια γραφείων και ορισμένοι κατασκευαστές πιστεύουν ότι η έξοδος από τα γραφεία έχει θέσει τις βάσεις για επέκταση αυτής της τακτικής.

Ωστόσο, ορισμένοι ειδικοί αμφισβητούν εάν αυτές οι μετατροπές έχουν οικονομικό νόημα.

«Δεν συμφέρει οικονομικά», λέει ο Oldman, μιλώντας συγκεκριμένα για τους ουρανοξύστες του Λονδίνου. «Το κόστος για την ανακαίνιση αυτών των κτιρίων σε κατοικίες σημαίνει ότι θα φτάσουν σε τιμές τόσο υψηλές που δεν καλύπτουν το κενό στην αγορά κατοικίας που πρέπει να καλυφθεί, που είναι οι άνθρωποι που αγοράζουν για πρώτη φορά».

Βελτιώσεις για να δελεάσουν τους εργαζόμενους

Οι ειδικοί λένε ότι είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι δεν εγκαταλείπουν όλες οι επιχειρήσεις μέρος των χώρων γραφείων τους. Κάποιες τους κρατούν και τους αναβαθμίζουν σε μια προσπάθεια να δελεάσουν τους εργαζομένους τους να επιστρέψουν στον φυσικό εργασιακό χώρο.

«Για να διατηρήσουν και να προσελκύσουν τα σωστά ταλέντα – τα καλύτερα ταλέντα – οι εταιρείες θα πρέπει να βελτιώσουν τους όρους», λέει η Helen Hughes, διευθύντρια του Εργαστηρίου Συμπεριφοράς του Leeds University Business School, UK.

Είναι πολύ νωρίς για να πούμε εάν τα κτίρια γραφείων θα παραμείνουν άδεια, δημιουργώντας πόλεις-φαντάσματα στα κέντρα των πόλεων ή αν θα δούμε αυτούς τους ελεύθερους χώρους να σφύζουν ξανά – είτε με εργαζόμενους είτε με κατοίκους. Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με τους ειδικούς, η αλλαγή συμβαίνει και τα πολυώροφα γραφεία που ξέραμε κάποτε δεν θα είναι ποτέ τα ίδια.