Airbnb: Έρχονται αλλαγές σοκ στη βραχυχρόνια μίσθωση

Οκτώ χρόνια μετά την ψήφιση του νόμου, που προέβλεπε σημαντικές αλλαγές και περιορισμούς στους ιδιοκτήτες ακινήτων που τα χρησιμοποιούν για βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) και οι οποίες ποτέ δεν εφαρμόστηκαν, γιατί πολύ απλά κανένας αρμόδιος υπουργός δεν προχώρησε από το 2017 έως σήμερα στην έκδοση των σχετικών αποφάσεων, η κυβέρνηση σκοπεύει να φέρει άμεσα στη Βουλή νομοσχέδιο που θα φέρνει τα πάνω κάτω στον κλάδο των εν λόγω μισθώσεων θέτοντας σημαντικούς κόφτες.

Ουσιαστικά στις εν λόγω διατάξεις θα περιληφθούν σε γενικές γραμμές οι περιορισμοί που προέβλεπε ο νόμος που είχε ψηφιστεί το 2016 και έλεγε μεταξύ άλλων τα εξής: «Με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται µε την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια µμίσθωση ως εξής:

Airbnb: Μια Ελλάδα παραθερίζει στην Αθήνα

α. Να µην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.

β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να µην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.

Υπέρβαση της διάρκειας επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνάει τις 12.000 ευρώ ανά έτος».

Ειδικότερα, σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες, μεταξύ των αλλαγών «σοκ» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών που αναμένεται να ανακοινώσει ο ίδιος ο πρωθυπουργός κύριος Κυριάκος Μητσοτάκης και έχει επεξεργαστεί ο αρμόδιος υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών κ. Κωστής Χατζηδάκης με τον συναρμόδιο υφυπουργός Οικονομικών κ. Χάρη Θεοχάρη σε συνεργασία με το υπουργείο Τουρισμού είναι μεταξύ άλλων τα εξής:

Ένα φυσικό πρόσωπο (δηλαδή ένα ΑΦΜ) ανά την επικράτεια θα μπορεί να έχει στην κατοχή του και να διαθέτει προς βραχυχρόνια μίσθωσης έως 3 ακίνητα ανεξαρτήτως το που βρίσκονται αυτά. Στην περίπτωση που το πρόσωπο αυτό εμφανίζεται να διαθέτει προς εκμίσθωση από 3 ακίνητα τότε θα θεωρείται ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα με ό,τι αυτό συνεπάγεται, δηλαδή θα τηρεί βιβλία εσόδων – εξόδων, θα φορολογείται με συντελεστή 22%, θα επιβαρύνονται τα μισθώματα με ΦΠΑ, με φόρο διαμονής κτλ.

Σήμερα, το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαµοιρασµού, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι εξής συντελεστές: 15% για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ, 35% για το κλιμάκιο εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ και συντελεστή 45% για μισθώματα άνω των 35.000 ευρώ. Προϋπόθεση τα ακίνητα να εκµισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του Ν. 4172/2013, όπως ισχύει.

Η µίσθωση κάθε ακινήτου να µην υπερβαίνει τις 90 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος. Για τις υπόλοιπες ημέρες το ακίνητο ή θα ιδιοκατοικείται ή θα μένει κενό. Ουσιαστικά το υπουργείο Εθνικής Οικονομία με αυτόν τον τρόπο ωθεί τους ιδιοκτήτες να σκεφτούν τη λύση της μακροχρόνιας εκμίσθωσης. Από την άλλη αναμένεται να μην ισχύσει υπέρβαση της διάρκειας μίσθωσης στην περίπτωση χαμηλού εισοδήματος. Το 90ήμερο αναμένεται να ισχύσει ανεξάρτητα από το που βρίσκεται το ακίνητο και τι εισόδημα βγάζει κάθε χρόνο ο ιδιοκτήτης του.

Ωστόσο, υπάρχει η πιθανότητα η διάρκεια της μίσθωσης να καθορίζεται από τους Δήμους (ιδιαίτερα των νησιών) που βρίσκονται τα εν λόγω ακίνητα και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων το όριο αυτό να μειωθεί στις 60 ημέρες ανά ηµερολογιακό έτος. Όμως, αρκετά κυβερνητικά στελέχη θεωρούν ότι αν ισχύσει κάτι τέτοιο τότε θα υπάρχουν πολλές διαφοροποιήσεις που θα οδηγήσουν σε νέα στρέβλωση της αγοράς.

Εφαρμογή αυστηρών προδιαγραφών για ακίνητα που διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση καθώς σήμερα όπως λένε αρμοδίως δεν υπάρχει πρόβλεψη ούτε για θέματα πυρασφάλειας
Ουσιαστικά, με τις αλλαγές που δρομολογούνται θα υπάρξει πλήρης ανατροπή του σκηνικού που βιώνουν σήμερα οι ιδιοκτήτες ακινήτων που διαχειρίζονται ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση και τα εκμισθώνουν σε πελάτες είτε μέσα από τις γνωστές πλατφόρμες (Booking, AirBNB, Expedia κτλ.) είτε μέσω διαδικτύου, είτε μέσω οποιουδήποτε άλλου πρόσφορου μέσου.

Ξεκάθαροι όροι

Στο υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών με τις αλλαγές αυτές επιδιώκουν οι όροι πλέον να είναι ξεκάθαροι και να βρεθεί λύση σε ένα κοινωνικό ζήτημα που απασχολεί χιλιάδες πολίτες οι οποίοι δεν μπορούν να βρουν ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση βάζοντας φρένο στην αλόγιστη αύξηση των ενοικίων. Την ίδια στιγμή θα μπουν αυστηροί κανόνες αλλά και προδιαγραφές που πρέπει να πληρούν τα εν λόγω ακίνητα καθώς έως σήμερα ελάχιστες είναι αυτά που πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες τους προκειμένου να εντάξουν στις παραπάνω πλατφόρμες για βραχυχρόνια ενοικίαση.

Το άλλο μεγάλο θέμα που εξετάζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας σε συνεργασία με το υπουργείο Τουρισμού και τους Δήμους είναι ο καθορισμός ενός ανώτατου ποσοστού κατοικιών βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά περιοχή για να μην υπάρχει στρέβλωση της αγοράς και μεγάλες επιβαρύνσεις για τους ενοικιαστές βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Μέσα από τις αλλαγές που προωθεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και ειδικά εκείνες που αφορούν στο μέτωπο της φοροδιαφυγής ευελπιστεί η κυβέρνηση να οδηγήσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων που τα εκμισθώνουν βραχυπρόθεσμα να εμφανίσουν αυξημένα έσοδα και το όφελος του κράτους να είναι πάνω από 700 εκατ. ευρώ ετησίως.

Αξίζει, τέλος, να σημειωθεί ότι η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων ζητάει από την κυβέρνηση «να μην προχωρήσει σε μονομερή μέτρα που θα καταστρέψουν έναν τόσο δυναμικό κλάδο της οικονομίας και του τουρισμού της χώρας μας, όπως είναι η βραχυχρόνια μίσθωση, με ποσοστό φορολογικής συμμόρφωσης που φτάνει το 90%, και έσοδα 600 εκ. ευρώ από τις σχετικές πλατφόρμες προξενώντας και τεράστια ζημιά στα δημόσια έσοδα, που θα απαιτήσει την επιβολή πρόσθετων φόρων σε βάρος των πολιτών».